Di seguito posto una bozza del contratto ad contratto ad uso commerciale (ricordo che poichè questo contratto non fa parte dell'accordo territoriale, il testo è modificabile, a seconda degli accordi che si prendono tra locatore e conduttore)

Nella prima parte, vanno tutti i dati di locatore e conduttore. Se chi da/prende in affitto è una Società, andrà scritto sul contratto e chi firma il contratto, risponde in solido in nome della Società, e naturalmente deve avere il potere di firma.

L'articolo 1 stabilisce a quale uso è espressamente destinato l'immobile , e c'è il divieto di ogni destinazione d'uso differente. Un eventuale cambiamento di destinazione da diritto al locatore di rendere nullo il presente contratto e di rientrare in possesso dell'immobile.

Articolo 2: durata della locazione (minimo 6 anni + 6) e tacito rinnovo a meno di invio da una delle due parti di lettera raccomandata di disdetta da inviare almeno 12 mesi prima della scadenza della locazione.
Inoltre, si concede al locatore facoltà di recesso dal contratto di anno in anno , senza doverne spiegare i motivi, e dovrà mandare una lettera raccomandata al locatore 6 mesi prima dell'effettivo recesso.

Articolo 3: definizione dell'importo del canone di locazione che nell'esempio va pagato a mezzo bonifico (naturalmente puo' essere pagato con diverse modalità, ad esempio a mani del locatore etc)
La locazione sarà o meno soggetta ad IVA a seconda che il proprietario dell'immobile sia una Società o un privato.

Articolo 4: prevede l'aggiornamento del canone di locazione ogni anno, a partire dal primo, sulla base dell'aumento Istat.
(starà poi al locatore se applicare o meno l'aumento annuale)


Articolo 5: Determina le spese ordinarie di amministrazione che sono a carico del conduttore e vanno pagate contestualmente al canone di locazione ogni mese. Saranno o meno soggette ad IVA se il proprietario dell'immobile è una Società o un privato.

Articolo 6: Condizioni di pagamento della locazione e amministrazione e spese dei bolli per la registrazione del contratto: dovranno avvenire nelle modalità e nei tempi indicati sul contratto, pena la risoluzione.
Inoltre il conduttore dovrà attenersi a quanto segue (articolo 7), per non incorrere nella risoluzione di diritto del contratto.

(continua)

Articolo 7: Divieti di sublocazione dell'immobile (anche parziale) se non diversamente pattuito, di cessione del presente contratto, e di modifica della destinazione d'uso.

Articolo 8: Deposito cauzionale: in genere viene pattuito, salvo diversi accordi in due mensilità, che verrà restituito al conduttore a fine locazione, dopo che il locatore avrà visionato lo stato dell'immobile.

Articolo 9: Si stabilisce la data in cui il conducente entra in possesso delle chiavi e del diritto all'accesso all'immobile.
Qualora il conducente operasse delle migliorie interne (che devono essere comunque autorizzate dal locatore), non si potranno pretendere rimborsi, salvo diversi accordi.
L'immobile dovrà essere restituito nelle stesse condizioni di quando si lo si è preso in consegna.


Articolo 10: le migliorie che verranno operate all'interno dell'immobile, dovranno essere autorizzate espressamente dal locatore e sono a carico del conduttore.

Articolo 11: Durante il periodo della locazione, la manutenzione ordinaria dell'immobile è a carico del conduttore. idem per le piccole riparazioni ordinarie

Articolo 12: Dal momento del ricevimento della disdetta e per tutti i 6 mesi precedenti al rilascio dell'immobile , il locatore avrà il diritto di visionare lo stato interno dell'immobile che sta per essere liberato.

Articolo 13 : Il conduttore deve impegnarsi a rispettare le regole condominiali (se l'immobile si trova in condominio) e nel caso di riparazioni, o modifiche dovrà consentire l'accesso agli addetti ai lavori.
Non potrà pretendere indennizzi da parte del locatore per disservizi che non dipendano direttamente da lui (mancata pulizia delle scale per esempio) e deve esonerare il locatore da danin che potrebbero derivare da terzi 8altri inquilini dello stabile per esempio)

Articolo 14: le spese per i bolli e la registrazione del contratto vanno equamente divise tra le parti.

Articolo 15: Qualora si volessero applicare modifiche al presente contratto (da entrambe le parti), dovrà essere tutto messo su atto scritto.

continua ..

Articolo 16 : fallimento o morte del conduttore, in questo caso è prevista la risoluzione di diritto del contratto.

Articolo 17 : Obbligo di assicurazione contro il rischio di incendi e responsabilità civile da parte del conduttore .

Articolo 18 : Le parti dichiarano che in caso di controversie legali, saranno affidate al foro del luogo in cui è ubicato l'immobile.

Seguono firme

*************************

Una cosa che credo di non aver ancora scritto, è che le firme delle due parti vanno in fondo al contratto per esteso, ma che ogni pagina del contratto (sia esso uso abitativo o altro uso) deve essere siglata a lato da entrambi per accettazione (detto papale papale..in modo che nessuna pagina possa essere in nessun modo e per nessuna ragione sostituita).

le spese di registrazione sono come quelle per i normali contratti di abitazione 4+4, ovvero, il 2% del canone annuale + le spese per i bolli che sono di 14.62 a pagina, per un minimo di 4 pagine.

Se la registrazione viene fatta dal locatore non ci sono altre spese, diversamente, se viene affidata a qualche associazione (di inquilini o piccoli proprietari) vi verrà richiesta una somma per la registrazione (10/15 euro in più)

Se per qualche motivo, il locatore recedesse per causa sua anticipatamente dal contratto di locazione, dovrà pagare un'idennità al conduttore pari a 18 mensilità del canone pattuito. Qualora entro un anno dallo scioglimento del contratto, il locale venisse (da chiunque) adibito alla stessa attività (o attività strettamente connesse) , il conduttore ha diritto ad un'ulteriore idennità pari ad altre 18 mensilità.

Quanto sopra varia leggermente per le attività alberghiere e turistiche, la durata minima del contratto è di 9 anni + 9 e le idennità che dicevo pocanzi sono pari a 21 mensilità anzichè 18.


Credo di aver messo quasi tutto, se manca qualcosa, avete domande o volete espandere qualche parte... fin dove arrivo, volentieri :H

:C:

Meraviglioso. Grazie.

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Locazione uso abitazione per studenti
 

Proseguiamo, andando a vedere quali sono le caratteristiche del contratto di locazione specifico per ragazzi che studiano fuori dal loro abituale comune di residenza.

Per questo tipo di contratto è stato stabilito con la revisione sulle norme per le locazioni del 2003 come per i 3+2 un canone di locazione concordato (che varia a seconda del Comune in cui si trova l'appartamento da locare, in base all'accordo territoriale preso tra le associazioni).
Anche questo tipo di contratto gode delle agevolazioni fiscali che abbiamo visto per il 3+2 , tra cui uno sconto del 30% sulla tassa di registro del contratto.

Il contratto di locazione ad uso abitativo per studenti deve avere le seguenti caratteristiche:

Durata: da un minimo di 6 ad un massimo di 36 mesi.
Il contratto va intestato a tutti gli abitanti dell'appartamento, e spesso, poichè in quanto studenti non si ha un reddito proprio che possa garantire il regolare pagamento della locazione, viene richiesta la firma di un genitore, in qualità di garanzia.

Poichè il testo del contratto è in tutto e per tutto simile a quello transitorio e 3+2, avevo pensato che fosse superfluo inserirlo, ma per completezza ho deciso di metterlo punto per punto, come tutti gli altri (lo vediamo di seguito).

Le spese di registrazione sono le seguenti:

Imposta di registro: 2% del canone annuale scontato del 30% (con una soglia minima di 67 €)
Spese per i bolli: € 14,62 a pagina (per un minimo di 4 pagine)
Se si usufruisce dell' assistenza di sindacati inquilini e associazioni per i piccoli proprietari, si pagherà una cifra per la prestata assistenza (qui è di 30 € per l'inquilino e di 30 € per il proprietario)

Infine se si delega la registrazione del contratto ad una di queste associazioni, andrà pagata una piccola somma per la commissione (ed eventuale consegna di una copia del contratto all'ufficio ICI per conto del locatore).

La registrazione del contratto deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula dello stesso.
Poi andrà consegnata a cura del locatore una copia del contratto registrato all'ufficio ICi del Comune presso cui si trova l'immobile al fine di poter usufruire delle agevolazioni fiscali.

Le spese di registro vengono divise tra locatore e conduttore in eguale misura.

continua..

Punto per punto il contratto di locazione per studenti:

Nella prima parte del contratto vanno messi:
- i dati anagrafici ed identificativi delle due parti, e delle Associazioni che prestano l'assistenza (che non è obbligatoria)
- i dati dell'appartamento , indirizzo, Comune in cui si trova ,dati catastali e stato dell'immobile, che deve avere gli impianti a norma.
- Se l'immobile è ammobiliato andrà fatto un elenco a parte di mobili e accessori di cui è provvista la casa (es: lenzuola, soviglie etc)
- se ci sono elementi accessori, vanno indicati sul contratto.


Articolo 1: Durata del contratto (che puo' variare dai 6 ai 36 mesi); il contratto si rinnoverà automaticamente se il conduttore non manda disdetta a mezzo raccomandata al locatore con tre mesi di anticipo sulla scadenza.

Articolo 2: si dichiara la natura transitoria del contratto, per cui lo studente dichiara che l'appartamento gli serve come abitazione temporanea essendo iscritto ad un corso di studi nel Comune presso cui si trova l'immobile che sta prendendo in locazione.

Articolo 3: Determinazione del canone di locazione (che sarà stabilito secondo gli accordi territoriali , in base ad alcuni elementi quali piano a cui si trova l'appartamento, esposizione, arredi, elementi accessori etc).
Il canone di locazione andrà pagato (in genere) mensilmente a mani del locatore, o a mezzo bonifico (andrà cancellata la voce che non interessa sul contratto). Va stabilita la data in cui il canone deve essere pagato.

Articolo 4: Versamento o meno del deposito cauzionale (va cancellata la voce che non interessa), in genere il deposito è stabilito in 2 mensilità che andranno restituite interamente al/ai conduttore/i al termine della locazione previo controllo dello stato dell'immobile da parte del locatore. L'immobile dovrà essere riconsegnato nelle stesse condizioni in cui è stato affidato all'inizio del presente contratto, salvo il normale deperimento d'uso.
Il deposito cauzionale è soggetto agli interessi legali che vanno riconosciuti al termine di ogni periodo di locazione.
Le altre forme di garanzia in questo caso in genere corrispondono alla firma di un genitore che possa garantire il regolare pagamento del canone ed in genere è richiesta.

Articolo 5: Pagamento degli oneri accessori (spese di amministrazione ordinaria), il conduttore ha diritto di visionare i consuntivi delle assemblee di condominio in cui risultano le cifre da pagare a suo carico.
Insieme alla prima mensilità del canone, il locatore versa la somma di una quota di amministrazione di sua spettanza.
Il pagamento delle spese di amministrazione deve avvenire entro 60 giorni dalla richiesta di pagamento.

Articolo 6: Le spese di registrazione del contratto sono suddivise in parti uguali tra locatore e conduttore, mentre quelle di bollo spettano al conduttore (ma da quanto ne so è norma è che le spese vengano divise a metà in tutto e per tutto).
La registrazione del contratto puo' essere delegata ad una delle associazioni che prestano assistenza (se si sceglie di usufruirne, previo pagamento di una somma per l'assistenza e per la registrazione del contratto ed eventuale consegna della copia che va data all'ufficio ICI).

Articolo 7: Il pagamento del canone non puo' essere sospeso per nessun motivo e il mancato pagamento anche di una sola mensilità costituisce il conduttore in mora, salvo le eccezioni stabilite dall'articolo 55 della l 392/78 che abbiamo visto e a cui vi rimando.
Nel caso il locatore decidesse per la vendita dell'immobile puo' concedere o meno la prelazione al conduttore (va cancellata la voce che non interessa)

Articolo 8: L'immobile puo' essere adibito solo ed esclusivamente ad abitazione civile , sono vietati tutti gli altri usi. E' vietata la sublocazione anche parziale dell'immobile salvo diversi accordi scritti.

Articolo 9: Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, dandone preavviso tramite lettera raccomandata al locatore con almeno 3 mesi di anticipo sulla data di effettivo rilascio dell'immobile. Tale clausola vale anche qualora gli intestatari del contratto fossero più di uno, in quel caso il contratto prosegue per gli altri conduttori.

Articolo 10: Consegna dell'immobile: il conduttore dichiara che prende in carico l'immobile, nello stato in cui si trova e si impegna a riconsegnarlo nel medesimo stato (salvo il normale deperimento d'uso). Il conduttore deve tenere un comportamento rispettoso nei confronti degli altri condomini e si impegna a rispettare le norme dello stabile e il regolamento condominiale. Bisogna poi scrivere in quale stato l'immobile viene consegnato.

Articolo 11: Il conduttore non puo' apportare nessuna modifica all'immobile senza il permesso scritto del locatore.
Il conduttore esonera il locatore da responsabilità non derivanti da sua volontà (esempio: mancanza temporanea di luce o gas per un guasto)

Articolo 12: Il conduttore puo' partecipare a tutte le assemblee condominiali e ha diritto di voto per quel che riguarda le delibere su oneri accessori ordinari.

Articolo 13: Se viene installata o esiste un'antenna televisiva condominiale il conduttore non puo' in nessun caso installarne un'altra, pena la rimozione della stessa
Se il riscaldamento è autonomo il conduttore dovrà pagare i suoi consumi.

Articolo 14: Il conduttore ha l'onere di permettere al locatore o all'amministratore dell'immobile o ad eventuali addetti a lavori stabiliti, l'accesso all'immobile, qualora ce ne fosse la necessità (che va motivata).
Se il locatore mettesse in vendita l'immobile durante il periodo di locazione, il conduttore deve permettere la visita dell'immobile al locatore o al suo incaricato per due ore consecutive, una volta a settimana o come diversamente pattuito (va scritto sul contratto). Sono esclusi i giorni festivi.

Articolo 15: Commissione di conciliazione: va stabilita se le due parti decidessero che è il caso ( in previsioni di eventuali problemi tra le parti) e solo nel caso che le due parti decidano di avvalersi della prestata assistenza da parte di Associazioni proprietari e Sindacati inquilini.

Articolo 16: Il conduttore elegge come proprio domicilio l'appartamento che prende in locazione, e nel caso non occupi più il suddetto immobile, presso la segreteria del Comune ove si trova l'immobile (per qualunque tipo di comunicazione)

Inoltre: non si puo' apportare nessuna modifica al presente contratto che non sia scritta e sottoscritta da entrambe le parti.

Conduttore e locatore devono autorizzarsi al trattamento dei dati personali per conto di terzi in relazione agli adempimenti del contratto (ad esempio il conduttore per poter effettuare il bonifico del canone dovrà comunicare alla sua banca i dati del locatore etc)

Per quanto non previsto dal presente contratto ci si rifà al Codice Civile e alle leggi a cui è subordinato il presente contratto.

Seguono, data e firme.

:C:

Il contratto di locazione ad uso casa- vacanza
 

Il contratto di locazione ad uso casa-vacanza è l'unico contratto che non necessita di registrazione, purchè la durata dello stesso non superi i 30 giorni e si rifà alle norme della legge 431/98

Esistono 2 tipi di questo contratto, uno è il contratto uso week end, l'altro è quello che va di norma dai 3 ai 30 giorni.
Il contratto anche se non va registrato, deve comunque essere redatto in forma scritta e va apposta una marca da bollo di €. 14,62 su ogni pagina.

Non ci sono limiti per quel che riguarda il canone di locazione, è sufficiente che le due parti (locatore e conduttore) siano d'accordo sulla cifra, il locatore ha poi l'obbligo di rilasciare una ricevuta per l'effettuato pagamento da parte del conduttore, e dovrà ai fini irpef dichiarare quanto è stato percepito come canone di locazione.

L'alloggio dovrà essere arredato e se dotato di elementi accessori, quali pentole, piatti, etc il tutto dovrà essere scritto su un elenco a parte rispetto al contratto in modo che al termine della locazione il locatore possa controllare che tutto sia in ordine e senza danni di alcun genere (salvo il normale deperimento d'uso)

Vediamo nel dettaglio un fac simile del contratto ad uso casa vacanza.

Dati del locatore , nome , cognome, e codice fiscale.
Dati del conduttore: nome, cognome, residenza, estremi di un documento di identità valido, codice fiscale.
Seguono, i dati dell'immobile, posizione , piano , composizione dell'appartamento/casa , ed elementi accessori. Infine i dati catastali dell'immobile.
L'immobile viene dato arredato e si deve stilare un elenco a parte dei mobili, pentole, piatti, biancheria, etc.

Articolo 1: durata del contratto (massimo 30 giorni)
Articolo 2: destinazione dell'immobile esclusivamente ad uso turistico, ed elenco delle persone che andranno a stare con il conduttore del presente contratto per la durata della vacanza.
Articolo 3: Divieto assoluto di sublocazione e comodato , anche solo in parte. La pena è la risoluzione immediata del contratto.

Articolo 4: importo del canone di locazione (ricordo che è libero, va solo accordato tra le parti), e modalità del pagamento (al domicilio del locatore o a mezzo bonifico, va cancellata la voce che non interessa).
Articolo 5: Al momento della consegna chiavi al conduttore, egli dovrà versare a titolo di deposito cauzionale, una somma pattuita che gli verrà riconsegnata al termine della locazione, dopo che il locatore avrà verificato che l'immobile gli sia riconsegnato in buono stato
Articolo 6: se il conduttore trovasse difetti o danni all'interno dell'immobile, è tenuto ad avvisare il locatore entro 48 ore dalla consegna delle chiavi (e il locatore dovrà far riparare eventuali guasti a sue spese)



continua...

Articolo 7: le spese di amministrazione possono o non possono essere pagate dal conduttore, previo accordo si puo' decidere di forfetizzare nel canone di locazione anche i consumi. Va cancellata la voce che non interessa.
Articolo 8: il conduttore ha il diritto di conoscere il regolamento condominiale e deve riceverne una copia dal locatore.
Articolo 9: Se alla riconsegna dell'immobile verranno trovati danni, il locatore potrà trattenere una parte del deposito cauzionale a titolo di risarcimento.

Articolo 10: Se per giustificati motivi, il conduttore dovrà lasciare l'immobile prima della scadenza del contratto, gli verrà restituita differenza di canone (calcolata sui restanti giorni di cui il conduttore non usufruirà)
Articolo 11: locatore e conduttore si autorizzano reciprocamente al trattamento dei dati personali per adempimenti connessi alla locazione (per esempio se il canone viene pagato a mezzo bonifico, il conduttore potrà dare alla sua banca i dati del C/C su cui effettuare il pagamento, etc)
Articolo 12: per ciò che non è stato previsto nel presente contratto, le parti si rifaranno alla normativa del codice civile sulle locazioni, e alle norme locali vigenti.



articolo 13: se ci sono altre pattuizioni tra le parti non previste dal contratto, vanno inserite qui.
Seguono data e firme.


**************
Il contratto ad uso week end ha le stesse caratteristiche, variano ovviamente la durata della locazione , le spese di amministrazione sono incluse nel canone che viene calcolato forfettariamente, il contratto non è in nessun caso prolungabile o rinnovabile.

:C:

Contratto di locazione per box, posti auto
 

Termino la descrizione dei diversi contratti di locazione, mettendo un esempio di contratto di locazione ad uso box/autorimessa/postoauto. In genere, quando si prende in locazione un appartamento e annesso c'è un box o un posto auto, lo si menziona nel contratto di locazione dell'immobile e si stabilisce di solito un forfait che determina il prezzo della locazione di questi ultimi.
Se si prende in locazione solo un box o posto auto separatamente dal un immobile ad uso abitativo, occorre stipulare un contratto di locazione a parte.
Il canone di locazione non ha limiti, è sufficiente che le due parti siano d'accordo sia sulla durata che per quel che riguarda il canone di locazione (questo tipo di locazione quindi si rifà ancora alla vecchia legge del 78 e non è sottoposta alle innovazioni del canone concordato).
Se la locazione supera i 30 giorni, il contratto va regolarmente registrato (presso l'ufficio del Registro competente la zona in cui si trova l'immobile) e le spese in genere vengono divise equamente tra locatore e conduttore (anche se i bolli sarebbero per legge a carico del conduttore, mentre la registrazione andrebbe divisa a metà)

Le spese per la registrazione del contratto ammontano al
2 % del canone annuale più le spese per i bolli (14,62 € a pagina pe run minimo di 4 pagine)

In genere questo tipo di contratti vengono redatti in forma privata tra le due parti, sarà quindi cura di una delle due provvedere alla registrazione.

Dati del locatore e del conduttore e del box/autorimessa/posto auto che viene ceduto in locazione

Punto 1: durata della locazione (che è libera, va concordata tra le parti) e tacito rinnovo per un altro periodo che viene deciso tra le parti a meno di disdetta da una delle due , da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima della scadenza. Tutte le comunicazioni al conduttore andranno all'indirizzo dell'immobile locato (scelto come domicilio)
Punto 2: Divieto assoluto di sublocazione e/o comodato, anche solo parziale . La pena è lo scioglimento del contratto
Punto 3: Determinazione del canone di locazione e oneri accessori (spese di amministrazione) che andranno pagati come pattuito dal contratto, in questo esempio , in 4 rate trimestrali anticipate e sono soggetti ad adeguamento annuale Istat nella misura pari al 100%.

Punto 4 Il conduttore si impegna a saldare entro 30 giorni eventuali conguagli relativi ad oneri accessori a suo carico, inoltre accetta le forniture di riscaldamento e condizionamento così come da consuetudini locali
Punto 5: il pagamento del canone o del pagamento degli oneri accessori non puo' subire ritardi , pena la risoluzione del presente contratto e il conduttore sarà costituito in mora e dovrà risarcire i danni al locatore.
Punto 6: Le spese di bolli e per i successivi rinnovi del presente sono a carico del conduttore, mentre le spese di registrazione vanno divise equamente tra locatore e conduttore.

continua..

Punto 7: Qualora il conduttore facesse dei lavori di miglioria, innovazioni o riparazioni all'interno dell'immobile a lui locato, nulla potrà pretendere dal locatore a fine locazione, inoltre, qualora andasse a mutare destinazione d'uso dell'immobile o a praticare modifiche contro la norme catastali, ne risponderà in solido.
Punto 8: tutte le riparazioni ordionarie sono a carico del conduttore.
Punto 9: Qualora il locatore avesse la necessità di visionareo di far visionare per suo conto l'immobile dovrà mandare/non mandare un preavviso scritto. Il ocnduttore dovrà permettere la visione dell'immobile per almeno 2 ore consecutive una volta a settimana.

Punto 10: il locatore viene esonerato da qualsiasi responsabilità per danni non derivanti la sua volontà, e per colpa di terzi, nè potrà dirsi responsabile in caso di mancanza temporanea dei servizi (esempio: fornitura dell'energia elettrica)
Punto 11: Il conduttore prende in custodia l'immobile ed è responsabile verso il locatore e terzi di eventuali danni da lui causati.
Punto 12: In caso di vendita dell'immobile il presente contratto cesserà , il locatore dovrà dare comunicazione a mezzo lettera raccomandata al conduttore, e questi dovrà lasciare libero l'immobile trascorsi 60 giorni dal ricevimento della comunicazione.
Punto 13 : Quanto non è scritto nel presente contratto è regolato dalle norme del Codice Civile.

Seguono data e firme.

La Comunicazione di cessione fabbricato
 

Ogni volta che un immobile viene ceduto in locazione, occorre che il locatore comunichi al Commissariato della zona in cui si trova l'immobile, la cessione dell'immobile stesso.
Per farlo bisogna compilare un apposito modulo che conterrà i dati del locatore, del conduttore e dell'immobile e il modulo deve essere consegnato entro 48 ore dalla consegna delle chiavi dell'immobile indipendentemente dalle date che ci sono scritte sul contratto di locazione, fa quindi fede la data di consegna chiavi.
Il modulo puo' essere consegnato a mano dal locatore, o da persona da lui designata oppure a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno (in modo da avere una ricevuta che certifichi l'avvenuta comunicazione) sempre ricordando che va fatto entro le 48 ore dalla consegna chiavi (fa fede il timbro postale)

Se i conduttori dell'immobile sono più di uno e non appartenenti allo stesso nucleo familiare, andrà compilato un modulo per ogni conduttore.

Sembra che questa operazione diventerà obbligatoriamente farla via terminale ma non si sa ancora nulla di preciso, nonostante se ne parli da più di unano, nè quando entrerà in vigore, nè chi sarà autorizzato alla compilazione di questi moduli on line.

Quando scadono gli 8 anni di un contratto 4+4 c'è rischio di sfratto oppure che il locatore aumenti sensibilmente il canone di affitto ???
Io ho un contratto di questo tipo e tra qualche anno mi scadranno gli otto anni e sono un po' preoccupata.....

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Allo scadere degli 8 anni, il proprietario dell'immobile deve inviare a chi abita il suo appartamento una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui da la disdetta del contratto ( e lo deve fare 6 mesi prima della scadenza del contratto). Se lo fa, il contratto scade, e voi siete tenuti a lasciare l'appartamento.. pero' la disdetta del contratto puo' anche significare che il proprietario intende rinnovare il contratto a diverse condizioni, economiche o contrattuali (naturalmente se voi sarete d'accordo Stella) , in quel caso si fa un contratto nuovo.
Se nessuna delle due parti (ne' il proprietario ne' il conduttore) danno disdetta entro i 6 mesi che ti dicevo, il contratto invece si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.

In tutti i casi Stella, non preoccuparti, in genere (se al proprietario non serve l'appartamento, o non lo vuole vendere) e' facile che il contratto si rinnovi automaticamente e alle stesse condizioni, diversamente avete tutto il tempo per mettervi d'accordo,anche il discorso aumento, sui 4+4 non ci sono condizioni sulle cifre dei canoni, ma comunque il proprietario se aumenta il canone in genere lo fa in maniera proporzionale al contratto precedente.. se sono tanti anni che siete li non penso che sara' un grosso problema trovare un accordo :H

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Grazie Red ora sono più tranquilla abbraccio:

a te abbraccio:

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Approfitto per aggiungere qualcosa sul discorso che si sta profilando in questi ultimi tempi sulla messa a norma degli impianti.

In buona sostanza adesso, per poter affittare un appartamento il proprietario ha l'obbligo di mettere a norma o almeno in sicurezza (ho scoperto che sono due cose diverse) gli impianti dell'appartamento, (elettrico, riscaldamento).

Se il riscaldamento e' condominiale sara' il condominio stesso a rispondere della messa a norma, mentre l'impianto elettrico e' a carico del proprietario. Niente di nuovo, e' cosi da parecchi anni, solo che adesso per poter procedere alla registrazione del contratto , il proprietario dovra' presentare insieme alle copie del contratto tutta la documentazione che certifichi la messa a norma degli impianti, in alternativa, se gli impianti non sono appena stati fatti, potra' presentare una dichiarazione di rispondenza (vale a dire pagare dei professionisti per farsi certificare che sia tutto in sicurezza).

In alternativa a queste dichiarazioni, se le due parti sono d'accordo possono inserire nel contratto una clausola per cui rinunciano espressamente alla consegna della documentazione, sotto loro responsabilita'. Questo pero' non esonera il proprietario dal tenere presso la sua abitazione tutta la documentazione (quindi va fatta lo stesso, anche se magari con piu' calma), che potrebbe essergli richiesta in sede di controlli.

Per adesso non so piu' di questo.. man mano aggiungo

:C:

E' questo che mi ha bloccato un po' dall'affittare. Io nel mio immobile ho un impianto elettrico vecchio, probabilmente non a norma, ma con un salvavita, dovrei quindi rifare pure tutto l'impianto elettrico?
E l'impianto idraulico?
E se il riscaldamento è tramite gas? Anche quello è a carico del proprietario?
La nettezza urbana chi la paga?

Altra domanda, se uno fa il contratto e l'affittuario non paga?

La questione degli impianti era fumosa Astral, sapevo che sul contratto basta mettere una formula per cui proprietario e conduttore si dichiarano d'accordo che l'impianto va bene così com'è... insomma la cosa è aggirabile. Ad essere onesta non mi sono più informata sull'evoluzione della cosa, ma conosco una persona che puo' dirmi, chiedo e poi ti faccio sapere (magari nel frattempo passa anche qualcuno di più competente di me in materia :D)

In teoria tutti gli impianti dovrebbero essere a norma e con la certificazione, pero' come dicevate nell'altro thread, dipende anche da che tipo di contratto fai.

Il riscaldamento lo paga chi ne fruisce, a meno di dover fare dei lavori anche su quell'impianto, i lavori straordinari sono a carico del proprietario dlel'immobile.

Nettezza urbana, rientra nelle spese di amministrazione ordinaria che paga il conduttore.

Il discorso del conduttore che non paga è un po' complesso, perchè entra in mora già dal primo mese di mancato pagamento, solo che da li a riprendere possesso della casa ce ne passa... Anch'io mi sentirei di consigliarti più un contratto breve piuttosto che prima casa...

l'esclusiva
 

Esiste l'esclusiva che si dà ad un'agenzia per affittare o vendere il proprio immobile ed esiste anche, l'ho scoperto a mie spese, un contratto di esclusiva che si firma come affittuario :wow:

Mi avevano messo in guardia per la verità ma nel pieno stato di coma in cui vègeto ultimamente (sgrunt bisgrunt) mentre uscivo da una casa nel fare di andar via l'agente mi mostra un foglio che devo firmare, mi dice che è per i dati sensibili, legge sulla privacy, in quanto deve segnalare al proprietario e all'agenzia chi ha portato a vedere l'immobile. Sul foglio vedo scritto "Presa visione" i dati dei due appartamenti e che se decido di prenderle in affitto devo a tale agenzia la mensilità più IVA e firmo.

Cretina.

Bon che è stato il festival degli equivoci quell'appartamento, anche da parte mia non c'è stata chiarezza ma ho trovato il modo di fare dell'agente davvero scorretto perchè dire che ho firmato per presa visione e dire che ho firmato impegnandomi solo con loro non è la stessa cosa.

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile.
Questa è una garanzia di neutralità ed imparzialità del professionista.
Solitamente accanto all'annuncio ( parlo di quelli pubblicati sui giornali o riviste specializzate ) si precisa quando sono esenti da mediazione (dandosi per scontato che questa è dovuta) oppure si precisa a quante mensilità ammonta la mediazione.
Il metodo usato per farti sottoscrivere l'impegno impone di cambiare agenzia e in fretta.

Sisi Gibbi lo farò di sicuro,domani mattina.

La storia è questa, lo stesso appartamento l'ho visto con due agenzie differenti, con la seconda abbiamo concordato di chiedere al proprietario se poteva diminuire l'affitto anche perchè gli avevo detto che lo stesso appartamento era in mano ad agenzie diverse con affitti e spese diverse :U.

La fesseria l'ho fatta quando ho telefonato ad una terza per chiedere informazioni su un trilocale e vederlo. Quando ho capito che era sempre quello (con spese ancora diverse) non ho detto nulla e l'ho riguardato pur sapendo che nel pomeriggio avevo appuntamento con l'altra agenzia (elloso qui ho sbagliato ma vodevo rivederlo).
Con quest'ultima agenzia mi sono ritrovata gabbata con quel foglio.

Notare che nel pomeriggio ho incontrato il proprietario, il tipo della seconda agenzia e il tipo della mattina :wow:.

Me ne tiro fuori, ho imparato un paio di buone lezioni, quella casa è palese per me che non è dove devo andare.
Ad ogni modo persone piuttosto scorrette a mio modo di vedere.

Passiamo a delle domande.

Spese condominiali.

Poniamo che si riesca a farsi dare un minimo dettaglio, nel caso del riscaldamento condominiale, pezzo di giardino da tenere a posto, scale dapulire ecc ho capito che esistono differenti formule di pagamento...ma sono nuova di queste cose mi serve una mano.

Pagamento mensile di una cifra X che poi a fine anno è soggetta a conguaglio?
Pagamento anticipato dell'intero ammontare dellla cifra e poi conguaglio e, in rari casi, l'amministratore presenta le spese trimestralmente a consumo effettivo...mmm...mi sà che ne ho capito poco piango.gif

Anche sul pagamento dell'agenzia sono rimasta basita, ero ferma alla mensilità invece pare sia una mensilità più IVA e da qualche squalo una percentuale sull'importo dell'intero anno d'affitto ...

Dunque, riassumendo, se mi piace un appartamento che si prospetta a 600 d'affitto più 150 di spese condominiali devo chiedere
a) che cosa comprendono le spese
b)com'è previsto il pagamento
c) cosa mi chiede l'agenzia
C'è altro?

Ah si...se l'immobile non è in buono stato posso farlo mettere per iscritto?

Le spese condominiali risultano dal bilancio che viene approvato ogni anno dall'assemblea dei condomini con addebito in base ai millesimi o ai consumi , solitamente quelle ripartite in base ai milleismi sono di competenza del proprietario , quelle ripartite in base ai consumi sono di competenza dell'inquilino ( c.d. oneri accessori) .
Quando si stipula il contratto , il locatore ( o l'agenzia ) indica le spese a carico dell'inquilino richiamandosi al bilancio dell'anno precedente , quindi canone + 100,00 (esempio) di oneri , voce quest'ultima che risulta da quanto speso nell'esercizio condominiale dell'anno precedente diviso per i mesi . Nel contratto si aggiunge la clausola "salvo conguaglio" perchè nei condomini vi è un bilancio preventivo fatto all'inizio della gestione e uno detto finale o consuntivo . Se nel primo anno di locazione le spese condominiali calcolate sull'anno precedente sono aumentate vi sarà un conguaglio finale .
Se cerchi in rete, troverai la tabella ripartizione spese condominiali tra proprietà e inquilino che è molto dettagliata e che ti potrà essere utile per controllare le spese che ti verranno addebitate dalla proprietà .
Questa comunque è sempre tenuta a farti avere la documentazione che giustifica le spese a tuo carico e puoi espressamente richiedere che l'amministratore nell'inviare al condomino la specifica delle spese operi la ripartizione di quelle a carico dell'inquilino.
La cadenza del versamento delle spese sia essa mensile bimestrale o trimestrale viene di volta in volta concordata tra le parti , normalmente è mensile perchè anche per il conduttore è più facile una piccola cifra al mese che un maggior importo trimestrale , il tutto sempre salvo conguaglio a fine anno.
Se l'immobile non è in condizioni locative perfette lo devi far rilevare e scrivere , magari convenire con la proprietà di scattare alcune foto che firmate sul retro entrambi , anche perchè alla fine del contratto lo devi restituire in buono stato locativo e quindi le condizioni di partenza sono importanti.