Mutui, tasso fisso contro tasso variabile
 

Ne abbiamo parlato lateralmente in un altro discorso e io dissi che oggi farei solo tasso fisso, beh ci sto ripensando.
Tutto sommato ancor oggi se uno stipula un mutuo a tasso variabile, purchè sia sicuro che la rata sia veramente di parecchio inferiore alla sua capacità di rimborso, trovo che possa essere conveniente.

Intendo per capirci che se uno potendo permettersi una rata (per esempio) di 450/500 euro, stipula un mutuo a tasso variabile con una rata che parte da massimo 300 euro alla lunga pur non avendo certezze è statisticamente più facile che ci guadagni che ci perda.

Ogni banca ha i suoi parametri, ma da ciò che sto osservando il rapporto tra tasso fisso e tasso variabile sulla rata è di circa 1,4-1,5.
Cioè se a tasso variabile ho una rata di partenza di 900 euro a tasso fisso avrò una rata di 600 euro per tutto il mutuo etc...
Quindi se io sono in grado di far fronte ad una rata di 1000 euro (che è grosso modo quello che pagherei da subito con tasso fisso anche con margine) inizialmente guadagno qualcosa, se i tassi aumentano (devono raddoppiare circa) posso arrivare a pagare come il tasso fisso, ma l'aumento dovrebbe essere istantaneo, cioè del doppio appena stipulato il mutuo.
Di contro su un mutuo a media lunghezza prima o poi i tassi ridiscenderanno se sono saliti.

Il problema che si è verificato lo scorso anno è stato perchè le persone che erano in grado di far fronte a 500 euro (esempio) hanno stipulato mutui con rate iniziali di 500 euro o magari anche 550. Con un leggero aumento dei tassi sono andati fuori come un balcone.

Inoltre per quanto nessuno possa dare tali sicurezze, ritengo che, salvo guerra mondiale, in Europa i tassi ormai non saliranno più di un tot.... esagerando (ma proprio esagerando) dico 7%, 8% ma ritengo che normalmente non vadano oltre il 4%, 5%.


Non mi assumo responsabilità su chi leggendo segua ciò che ho scritto, questa è una mia riflessione personale.

Per quanto riguarda il tasso variabile, il discorso dipende anche da altri fattori, quale durata del mutuo e capacità di risparmio della famiglia/persona che lo accende.

Secondo me avrebbe senso fare tasso variabile se la durata del mutuo è relativamente breve (max 15 anni, meglio 10) poichè la variazione della rata risente meno della variazione del tasso sottostante.

Un'altra strategia potrebbe essere quella di scegliere un mutuo con scadenza 20-25 anni in modo da avere delle rate abbastanza leggere (rispetto al fisso o a mutui a scadenze minori) permettendo così alla famiglia di mettere da parte dei soldi. Soldi che dovranno essere utilizzati di anno in anno per estinguere una parte del mutuo. Così facendo la rata mensile diminuirà , instaurando così un "circuito virtuoso" così che alla fine si riuscirà ad estinguere il mutuo prima della naturale scadenza, risparmiando moltissimo sugli interessi.

Se non esistono queste condizioni, sempre secondo me, si stà facendo il passo più lungo della gamba.

Penso proprio di sì.
 

Oltre alle (per me giuste) osservazioni lette sino a qui aggiungerei questa considerazione: ai tassi d'interesse variabile attuali la rata è nettamente vantaggiosa.

Un incremento repentino dei tassi stessi è molto improbabile. La situazione economica resta di crisi e l'inflazione (anche se taroccata!) bassissima. Tenendo conto che sono le rate dei primi anni ad essere composte prevalentemente da interessi; anche se nel medio periodo i tassi dovessero salire significativamente, peseranno tuttavia sempre meno sulla rata.

Mi permetto infine di rilevare che, qualunque condizione conceda l'Istituto di Credito, è giusto e saggio non farsi erogare più del 60/70% della cifra necessaria a concludere l'acquisto. Ed è altrettanto giusto e saggio non oltrepassare i 15 anni di durata del mutuo.

Se si vuole avere la coscienza a posto riguardo alla serenità futura...........

Rileggendo mi sono accorto di aver invertito le cifre di esempio, comunque si capiva, forse, il refuso.

Sono d'accordo con entrambi anche se devo constatare che oggi è difficile non superare i 10/15 anni senza "strozzarsi" (intendo senza poter godere un pelo la vita), a meno che non si abbiano grandi aiuti, eredità etc.. o si abbia una certa età.
Trovo più comoda l'ipotesi di Enoch sull'alleggerimento iniziale e la possibilità di crearsi un fondo anti-rischio o da reinvestire sul mutuo (tanto tenerli fermi non ha senso, investirli a rischio neanche).
Inoltre il mutuo lungo non è del tutto un male, qualsiasi rata di oggi tra 20/25 anni sarà sicuramente al confronto quasi inesistente, anche se si pagano più interessi ci si gode un pò di vita in più subito, l'importante è non indebitarsi ulteriormente, cosa che in questi tempi sta diventando sempre più frequente.

Per onor di cronaca devo dire che oggi esiste un 3° prodotto che provano a smerciare, cioè il tasso variabile con un tetto massimo.
L'idea in se potrebbe essere buona, il problema è che l'unica banca che me lo ha offerto a condizioni eccezionali (cioè rata iniziale quasi uguale ad un tasso variabile normale e tetto come un tasso fisso di adesso basso) si è dimostrata poco affidabile su altre cose.
Di solito invece l'operazione costicchia un pò, sia come rata iniziale sia che il tetto è, seppur sicuro, piuttosto alto, su cifre che si spera non si arriverà mai a toccare come rata.

Perchè?

Scusa il ritardo della risposta: ho visto solo adesso.

E' giusto farsi erogare non più del 60/70% della cifra necessaria a comprar casa perchè un eventuale calo dei prezzi susciterebbe quello che, in gergo, si chiama negative equity.

In poche parole, se per esempio ti sei fatta erogare il 90/100% ed i prezzi calano del 20%, potresti trovarti in condizione di pagare un mutuo il cui valore è più alto del valore dell'immobile stesso.

Questo evento, tutt'altro che improbabile, ti porterebbe a trovare convenienza economica nel vendere la casa e spegnere il mutuo e poi comprarne un'altra accendendone un'altro (naturalmente perdendoci un sacco di denari). Questa cosa qua si sta facendo a tutt'andare in America dove i cali hanno raggiunto la percentuale del 40/50%.

Per quello che riguarda la durata è un semplice criterio prudenziale che suggerisce di stare esposti (alle oscillazione dei tassi se variabile o agli andamenti del mercato se fisso) il meno possibile.

Queste cose, quando lavoravo in banca (ma era la presitoriaicon_mrgr: ) erano considerate fondamentali, incontrovertibili e immutabili.

Poi sono arrivati i derivati.................

Il discorso è giusto e lo condivido ma purtroppo temo che con la situazione attuale o stai a casa con mamma e papà fino ai 35 inizando a lavorare verso i 18 e senza contribuire alle spese della casa, o hai i genitori che ti danno il 30 per cento dell'acquisto o non ti compri casa e resti in affitto oppure inevitabilemte devi prendere il 100% del mutuo... almeno per i grandi centri.

Comprendo che l'affitto reca instabilità e dunque precarietà.

Non è tuttavia giusto trascurare i vantaggi che sono tanti.

Se non avessi dei bambini non ti nascondo che, forse, è una soluzione che esaminerei.

La prospettiva che non prenderei mai in considerazione, viceversa, è farmi erogare il 100% della cifra necessaria ad acquistare casa: piuttosto valuterei la possibilità di andare lontano dai centri.

Comunque i valori immobiliari del giorno d'oggi, anche se sensibilmente ridotti rispetto a qualche anno fa, sono ancora troppo alti.

Ritengo quindi verosimile un ulteriore ridimensionamento dei prezzi.

Per quel che vedo io non c'è mai stato, da che mondo è mondo, un calo dei prezzi delle abitazioni. Al massimo, come è stato in questi mesi passati, sono scese le vendite, ma i prezzi sono rimasti quelli. Forse solo qualcuno costretto a vendere perchè preso per la gola ha svenduto... ma anche questo può capitare sempre ed è l'eccezione non la regola.

In quest'ottica il problema in se non è tanto la percentuale di finanziamento rispetto al valore dell'immobile ma come detto sopra che uno sia comunque in grado di far fronte ai pagamenti. Se uno non riesce a pagare si ritrova nei problemi comunque, eventualmente sono le banche che hanno dei problemi in più visto che non riescono a rientrare del capitale.

Però.... che io sappia per legge un mutuo fondiario non può mai superare l'80% del valore dell'immobile. Quando si proponevano i mutui al 100% era un escamotage delle banche che affiancavano dei finanziamenti vicino al mutuo.

Inoltre io non credo alla storiella che le banche abbiano mai concesso finanziamenti più delle capacità di restituzione dei contraenti degli stessi.

Comunque sono d'accordo che non si può tirare da tutte le parti. Non si può finanziare il 100% e di conseguenza magari accendere un mutuo magari a tasso variabile che già in partenza assorbe tutto quello che rimane in più (oltre al comune vivere) delle entrate, basta un nulla per fare il botto, come si dice.
Arrivare ad un 80% con una rata molto agevole (o una al limite però a tasso fisso) è un buon compromesso.
Tra l'altro dobbiamo ricordare che se accendo un mutuo oggi con una rata di 500 euro (faccio un esempio) questi 500 euro hanno un valore rispetto alle mie entrate, soltanto fra 10 anni questi 500 varranno si e no come 300 euro di oggi.

Non ti far ingannare da luoghi comuni messi in giro ad arte dagli immobiliaristi.

Anche prima di questa crisi già nel 1992/1998 ci fu un calo generalizzato del prezzo degli immobili in Italia. Ed anche precedentemente i ribassi si sono succeduti ai rialzi. Da sempre, come peraltro ogni mercato. Quello delle materie prime, quello della finanza, dei manufatti. Poi l'effetto inflazione dà l'illusione che i prezzi vadano sempre su ma, purtroppo, il metro giusto è quello del potere d'acquisto. Che è ciclico. Come ogni fenomeno naturale e, quindi, di mercato.

Per quanto concerne l'attuale crisi i prezzi immobiliari in Usa sono calati con percentuali che, in certi casi, si sono attestati al -40%.

In Europa ce la passiamo meglio, ma non tanto: in Gran Bretagna si è arrivati a punte del -30% ed in Spagna (dunque area € !) anche.

In Francia e Italia siamo su un -20% mentre la Germania sembra quasi immune dea questo rilevantissimo sgonfiamento dei prezzi. Bisogna tuttavia osservare che l'immobiliare tedesco non ha goduto del vertiginoso rialzo immobiliare del 2001/2004 che ha interessato, sostanzialmente, tutto il mondo.

In giappone è 15 anni che i prezzi immobiliari calano e nei Paesi dell'ex blocco sovietico non se la passano meglio.

La domanda è: dove si troverà il fondo?

Si, ho visto anch'io questi cali, per quel poco che posso osservare dalle mie parti. Mi ricordo degli anni tra il 95 e il 98 (ho comprato nel 98... che cu..) e mi ricordo della vertiginosa salita.
Un paio d'anni fa, chiacchierando con un immobiliarista in vena di confidenze, mi ha detto che i prezzi erano saliti un po' troppo, insomma che erano gonfiati, e che si aspettava un calo nei prossimi anni, ma del 10, max 15%. Puntuale. Infatti qui i prezzi son calati un po' tutti, ma non del 20%. Poi posso avere percezioni errate.
Mi chiedevo però se secondo te possiamo aspettarci, avvenuto questo calo, una sostanziale stabilità di prezzi per un certo periodo.

Benchè facciano di tutto per convincerci/si che la crisi è passata e, per esempio, in Borsa facciano sul serio, non ritengo ipotizzabile un superamento della crisi in tempi brevi: ciò che l'ha causata (debito insostenibile!) rimane un problema irrisolto. Inoltre incombe la sovrapproduzione di manufatti mentre comincia ad affiorare una certa scarsità di risorse naturali.

Inoltre ci sono realtà demografiche massicce ed imprevedibili che danno luogo a fenomeni geopolitici di altrettanto difficile interpretazione e, quindi, previsione.

Tutto possiamo aspettarci fuorchè stabilità dei prezzi. Questo in generale.

Per quanto concerne l'immobiliare i prezzi stanno ancora calando. La domanda veramente difficile è: fino a quando?

In sostanza alla lunga distanza non sono realmente calati 8-)

Ma vado oltre, lasciate perdere la percezione, valutate gli immobili a metro quadro, finiture, luogo. Se lo fate potreste scoprire che nei centri è tutta roba che nella migliore delle ipotesi è rimbellettata ma è vecchia e i prezzi tutto sommato non calano come dovrebbero in base all'usura.
Il nuovo che per forza di cose, salvo ristrutturazione, è periferico (quindi per definizione dovrebbe già valere meno) e oggi viene incartato per benino, in alcuni casi ti danno il garage con il basculante radiocomandato e paghi ciò che prima pagavi per l'appartamento bello comodo ma adesso hai si è no un paio di stanze se va bene. Ma sto vedendo che ora vanno oltre, i garage vengono eliminati, ti danno il posto auto in cortile (perchè è di legge e non possono farne a meno) e per poco più di un monolocale paghi come un appartamentino di prima.
Quindi, sono calati?

Nel resto dell'Europa qualcosa è successo, per esempio in Spagna, ma da quello che so io c'è stata una costruzione forsennata utilizzando il mattone come industria extra-fabbrica e si sono trovati ad aver immobili di molto superiori alle richieste. Qui in Italia, almeno dove sto io (non ho il borsino di tutta la penisola), non sono calati i prezzi, non saranno saliti (che tutto sommato si può già definire un calo per l'inflazione) ma non sono calati a parità di parametri... ovviamente se togliamo qualche caso isolato dove i proprietari si sono trovati con la necessità di realizzare.

Anche il latte è sempre aumentato alla lunga distanza.icon_mrgr:
Hai seguito il mercato, per esempio, negli ultimi 3 anni? Non parlo di perdere troppo tempo ma, almeno, dare un'occhiata agli annunci immobiliari. Facendolo ci si rende conto che i prezzi sono calati significativamente. Ed è evidente che su importi così rilevanti si fa presto a vedere differenze di parecchie decine di migliaia di €.
E' certamente vero che ci sono alcune zone che hanno risentito meno che altrove della crisi tuttavia quasi nessuno ne è indenne. Tu di che zona stai parlando?

Ok hai ragione, mi sono espresso male, intendevo che forse è solo la percezione momentanea, parlo proprio di mesi, ma anche solo in un anno non sono in calo i prezzi per quel che vedo io Mah... io sono in un piccolo centro (e questo lo ammetto può incidere) del nord Italia e questo vedo, negli ultimi tre anni come nell'ultimo. L'unica cosa che ho visto, come detto sopra, è che c'è stato un momento in cui si sono visti parecchi cartelli di vendesi in giro (colpa dei mutui non concessi immagino). Questo potrebbe pure aver fatto calare (o meglio non speculare, il famoso lievitare dei prezzi che si diceva sopra) il singolo appartamento perchè magari qualcuno si è trovato ad aver fretta a vendere, ma parlo di un 10% massimo sotto i 100.000 e per appartamenti fermi per un anno (che mi fa pure pensare ci fosse sotto qualche magagna), paradossalmente su immobili più costosi ho visto percentuali più basse (sempre 10.000, 15.000 ma su 200.000 di costo totale)

Sono in disaccordo. Per fronteggiare la crisi la BCE ha tagliato di poco il tasso d'interesse (anche per questo i tassi delle banche aumentano o calano) e l'ha mantenuto basso.

La politica monetaria della BCE è molto criticata perché tiene alti i tassi d'interesse in modo da rendere molto forte l'euro, che ci permette di non soffrire esageratamente gli aumenti di gas e petrolio venduti in dollari, ma affossa leggermente le economie meno forti a favore di Paesi come la Germania. Infatti si parlava in passato di due blocchi europei, uno rappresentato dai Nordici (Germania, danimarca, polonia, benelux, estonia, lettonia, lituania, svezia e austria) e l'altro dai paesi del sud (francia, italia, spagna e grecia). I nordici hanno interesse a mantenere alti i tassi, noi altri invece a tenerli bassi.

Fino ad oggi l'hanno avuta vinta i Paesi del Nord-Europa a danno della manifattura italiana (che non riesce a competere con i giganti in ascesa, anche per la politica monetaria unica) della Francia e in minima parte della Spagna.

Oggi i tassi sono i più bassi da 15 anni ma questo per effetto della crisi. Le banche non hanno interesse al fallimento dei loro clienti e la BCE ha tagliato i tassi. Superata la crisi anche se le banche tenessero bassi i tassi, questi salirebbero per effetto dei rialzi voluti dalla BCE.

In un certo senso, la guerra mondiale che paventavi tu come unica cosa in grado di far alzare i tassi, è già realtà. Infatti solo in caso di guerre si è vista una tale ascesa di Paesi a danno di altri. I membri del G8 stanno perdendo chi più, chi meno, le percentuali di PIL mondiale che detenevano. Un pò meglio sta l'Italia che ha perso "solo" lo 0,4 di ricchezza globale e rispetto a una perdita di 11 punti del Giappone e di 1,1 punti della Francia si può dire che siamo in relativa ascesa sullo scacchiere. Però, ci siamo liberati della politica monetaria, a tutto beneficio delle nazioni del nord europa.

Secondo me i tassi da qui ai prossimi 20 saranno in ascesa con una piccola stabilità tra i 15 e i 20 anni prossimi. Per 15 anni continueranno a crescere a meno che non ci siano altre crisi, che impongano alla BCE e alle banche, di tenerli bassi. Meglio ancora sarebbe se ci fosse un cambio di strategia monetaria della BCE che finalmente verrebbe anche a nostro vantaggio.

Mah, per non saper ne leggere ne scrivere (cioè detto in altre parole: non avendo io il potere di decidere i tassi, potere che hanno altri) alla fine sto facendo un tasso variabile con tetto massimo per 10 anni. In questo modo, anche se mi costa qualcosina sono tranquillo al 100% nel periodo in cui una fluttuazione inciderebbe molto su una rata.
Se dovessi dare un consiglio oggi, direi di valutare questa formula.
Sono consapevole che mi assicurano in tal senso è perchè sono certi che i tassi non andranno mai oltre (nel periodo) o che comunque con la cifra che spendo copriranno una fluttuazione e ci guadagneranno lo stesso, ma a me interessa che le rate non vadano mai oltre, permettendomi comunque di risparmiare parecchio rispetto al tasso fisso puro.

Ombra, con una guerra mondiale intendevo che i tassi possano oggi tornare sopra il 7, 8%, non che non salgano, sicuramente ora ricominceranno a salire.

Già se andassero al 7% rispetto ad oggi sarebbero decuplicati, quindi non poco, ma sopra a questo livello crollerebbero molti equilibri degli ultimi decenni, di conseguenza non comoderebbe neanche ai grandi quelli che di certo non hanno mutui per la casa.

Bhe, penso che se uno ha entrate fisse sul lungo periodo sia meglio avere uscite fisse. Per una questione di maggiore stabilità finanziaria. Sul medio periodo si può valutare attentamente cosa accadrà in futuro. Quindi, nel medio periodo, il tasso variabile assicura la stessa sicurezza e un risparmio.

Notizia freschissima, la Grecia potrebbe essere il primo paese europeo dalla seconda guera mondiale a dichiarare default. Per rimanere in tema di guerra.

Potrebbero essere gli ultimi momenti per stipulare una bel tasso fisso. Trichet ha detto che probabilmente, ad Aprile tirerà su di un quarto di punto. Ed entro la fine dell'anno il rialzo dovrebbe attestarsi a tre quarti di punto.

In linea generale un tasso appropriato potrebbe attestarsi intorno al 3% nel 2012.

SE la crisi giapponese e libica non avranno evoluzioni catastrofiche........

Se Grecia, Irlanda, Portogallo e Spagna non faranno default.......

Se la pur debole ripresa si stabilizza e magari si rafforza........