Come affittare appartamenti, case, uffici, box, magazzini eccetera
Credo sia un argomento di utilità generale... spessissimo nella vita capita di dover/voler prendere in affitto qualcosa (spesso un appartamento ma non solo) o può anche capitare di voler/dover dare in affitto. Nonostante sia un'attività piuttosto comune, per la maggior parte se ne sa poco e chi ci si trova spesso impara sulla sua pelle, a volte a costo di errori che poi possono appunto costare, in termini economici e di disagi vari.
Mi rendo conto che è un argomentone e io non sono certo un esperto del settore, anche se per lavoro mi è capitato di farmici un po' le ossa, anche su situazioni un po' più complesse delle solite (vedi società che affittano per far abitare loro soci/dipendenti) e quindi ho una certa idea di cosa fare e cosa guardare quando si cerca e un po' di come non farsi buggerare o prendere grossi abbagli. Tuttavia mi rendo conto che mi manca molto della materia e che mi farebbe spesso comodo avere qualcuno a cui chiedere o addirittura avere un manualetto che riporti bignamescamente la materia. Quindi chiedo aiuto a chi se ne intende (so che più di qualcuno dei frequentatori abituali ne sa parecchio più di me). Avrei anche delle domande specifiche, ma forse è meglio prima farsi un quadro esatto della faccenda... anzi, per farsene uno una domanda specifica mi viene: Cosa vuol dire affittare (sia da chi da che da chi prende)? Cos'è esattamente un contratto d'affitto? Ringrazio preventivamente e prometto il mio contributo per quanto posso. |
affittare comporta diritti e doveri sia da parte di chi affitta (locatore) sia da parte di chi "prende in carico" (locatario)
il contratto di affitto è il contratto con il quale un soggetto (locatore) concede a un altro soggetto (locatario) il godimento di un suo bene dietro il pagamento di un corrispettivo determinato. su diritti e doveri brevemente: Le principali obbligazioni del locatore sono quelle di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato tale da garantire il godimento durante la locazione. Non hanno valore i patti con cui si esclude la responsabilità del locatore per i vizi della cosa locata, oppure compiere sulla cosa locata delle innovazioni, tali da diminuire la possibilità del godimento del conduttore. Le obbligazioni principali del locatario sono: obbligo di prendere in consegna la casa locata e di goderne con la diligenza del buon padre di famiglia(qui ci sarebbe da dibattere su cosa è) L’obbligo di pagare il corrispettivo pattuito per la locazione, nei termini contrattualmente convenuti Secondo l’art. 1588 del codice civile, il locatario è responsabile del deterioramento della cosa locata, salvo che egli provi che sia causata da fatti a lui non imputabili |
Il discorso affitti è lungo e articolato quindi, direi di prendere un caso alla volta. Inizio con gli affitti di immobili residenziali.
Fino a qualche anno fa, il contratto più diffuso era il cosiddetto contratto patti in deroga (a "equo canone"), contratto che è sopravissuto per moltissimo tempo, ma, conteneva diverse clausole vessatorie soprattutto per il conducente (che è colui che prende in affitto l'immobile di un altro, il proprietario che viene chiamato locatore). Dal 1998 è stata introdotta una nuova regolamentazione dei contratti di affitto che ha dato vita al contratto che sostituisce l'equo canone (anche se per quelli già in essere non c'è stato alcun provvedimento, chi lo aveva lo puo' mantenere fino alla data di scadenza del contratto) e che viene chiamato semplicemente "contratto di locazione ad uso abitativo 4+4" Il contratto di locazione 4+4 è un contratto di affitto che deve avere una durata minima di 4 anni. Scaduti i 4 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4, salvo disdetta o volontà di rinnovo a condizioni diverse di una delle parti che deve avvenire tramite lettera raccomandata entro e non oltre 6 mesi prima dalla data di scadenza, la disdetta del contratto deve essere motivata (da entrambe le parti). Alla seconda scadenza, entrambe le parti possono inviare a mezzo raccomandata (sempre entro 6 mesi prima della scadenza), la volontà di chiudere il contratto , oppure di rinnovarlo a nuove condizioni. L'altra parte, sarà tenuta a rispondere sempre a mezzo raccomandata. In mancanza di una risposta, o di presa di accordi, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione. Se nessuna delle due parti, entro 6 mesi prima della scadenza della locazione manda una comunicazione all'altra parte, il contratto si intenderà rinnovato automaticamente per altri 4 anni, alle stesse condizioni del contratto in essere. Il contratto deve essere in forma scritta, e registrato regolarmente all'Ufficio del Registro del Comune dove si trova l'immobile (vedremo poi quali sono le spese di registro, che devono essere divise a metà tra locatore e conduttore). Il contratto 4+4 non ha limitazioni per quel che riguarda l'importo del canone annuale, è sufficiente che locatore e conduttore siano d'accordo e si puo' procedere alla stipula del contratto di affitto; non prevede alcun tipo di agevolazione fiscale nei confronti di conduttore e locatore,e il contratto 4+4 è da intendersi come "contratto prima casa", ovvero il conduttore dovrà prendere la residenza per potersi intestare le utenze (e godere di piccole agevolazioni sui costi dei consumi per esempio dell'energia elettrica). La registrazione del contratto deve avvenire entro e non oltre trenta giorni dalla data della stipula del contratto. continua... |
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Espandiamo pure alle varianti (ho fatto un pò di esperienze pratiche pure io icon_mrgr:), per un locatario è possibile mollare il locale prima dei 4 anni con degli escamotage (legali), o pago comunque il periodo per finire i 4 anni o se il proprietario è d'accordo trovo qualcuno che subentri al posto mio (se allo stesso prezzo o maggiorato dipende dal proprietario), per subentro intendo che fa un nuovo contratto, il proprietario non perdendoci nulla può acconsentire alla risoluzione del contratto.
Credo che siano interessanti (ma immagino che Red volesse metterli nel seguito quindi la lascio continuare quando ha tempo e voglia) le varianti da stabilire in contratto tipo chi deve dipingere le pareti (esempio ma vale per altre cose) e come va lasciato alla fine, i depositi cauzionali e relativi interessi.... e altre cose così. lo dico perchè sono quelle "stupidaggini" che chi non è pratico non vede, perdendo dei soldi... e quindi informazioni utili secondo me da mettere per chi cerca di capire come fare non avendo mai fatto. |
depositi cauzionali...già...il mio padrone di casa ha messo una clausola che ho letto solo poco tempo fà, il deposito cauzionale mi verrà reso al momento in cui esco tale e quale a quanto gli avevo dato (si tiene gli interessi in pratica). Una mia amica invece aveva fatto depositare la caparra su un libretto (postale?) e quando se n'è andata le è stato reso sia la cauzione che i relativi interessi.
E poi ..ehm..l'istat? cioè l'aumento annuale del contratto, dov'ero prima era del 75% qui del 100%. Mi sono chiesta se è a sola discredione del locatore. :C: |
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In genere il deposito è di due mensilità (ma possono essere tre) e la formula con cui viene versato deve essere preventivamente accordato tra locatore e conducente (in sostanza prima di redigere il contratto ci si deve mettere d'accordo e deve essere scritto sul contratto in che termini viene versato e verrà restituito) Il deposito cauzionale serve a garanzia del locatore, in quanto la casa deve essergli riconsegnata nello stesso stato in cui è stata ricevuta, salvo la normale usura. Prima di chiudere il contratto il locatore ha diritto di visionare l'appartamento e vedere che sia in buono stato. Se va tutto bene , il deposito viene restituito per intero e nella formula stabilita. Spesso la formula è versare in contanti il deposito e questo verrà restituito per intero (gli interessi vanno restituiti di anno in anno) al conducente. Il discorso è diverso se viene fatto attraverso la banca, quindi come dicevi tu Daf tramite libretto bancario (anche se francamente non so se ci siano degli interessi su quei libretti ..) di cui anche il conducente deve avere la documentazione. In alcuni casi (rari a quanto ne so), viene addirittura richiesta dal locatore una fidejussione bancaria a garanzia. L'aumento istat non è a discrezione del locatore, anch'esso deve essere bene specificato sul contratto, qui per i contratti 4+4 è del 75%, ma è possibile che vari da regione a regione (mi informo e poi ti faccio sapere). L'unica cosa a discrezione del locatore è se applicare o meno questo aumento di anno in anno , per legge comunque è previsto. Aggiungo una cosa: è molto importante leggere bene il contratto prima di firmarlo, ed informarsi per bene su clausole non chiare perchè li per li non ci si fa caso ma dopo sono dolori... ps: ho risposto prima a Daf, poi continuiamo con tutte le varianti di cui diceva Uno, che effettivamente al di là di come redigere un contratto, sono le cose a cui si fa meno caso e per cui si perdono dei soldi ... :C: ps2 Daf aveva ragione Uno, gli interessi andrebbero restituiti eccome, non lo sapevo nemmeno io.. vanno pe rlegge restituiti di anno in anno e alla fine della locazione il deposito. |
Sta cosa degli interessi sul deposito cauzionale continua a non tornarmi ragazzi..
Ho fatto una ricerca un po' più approfondita, ed effettivamente gli interessi legali sul deposito cauzionale risultano ancora (erano stati istituiti con una legge del 1978). Nel 1998 è passata la nuova legge che è quella vigente ad oggi, modificando diversi punti della precedente (c'era la richiesta di poter fare diventare infruttifero il deposito, ma non è passata). Quindi per la legge continua a valere la cauzione fruttifera: Citazione:
A questo punto mi chiedo se chi fa contratti con questa clausola non sia fuori legge.. e soprattutto se un conduttore firma il contratto con quella clausola, puo' lo stesso pretendere gli interessi? |
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Breve ricerca, dal 2004 è il 2,5%.
Per il proprietario intelligente sarebbe ben più saggio il discorso libretto di risparmio, alla fine lo restituisce con tutto compreso. Bisogna dire che se la legge prevede interessi legali e null'altro, anche questa soluzione non è perfettamente in regola, comunque un libretto calcola l'anatocismo (interesse su interesse a fine anno) l'interesse legale è annuo e pulito, quindi grosso modo si equivalgono. E' da approfondire, ma credo che la clausola "deposito infruttifero" non sia in regola se la legge dice questo |
Citazione:
Anche la clausola con cui le parti contrattualmente convengono di depositare l'importo della cauzione in libretto o conto vincolato è giuridicamente contestabile . Il proprietario tende a scegliere questa modalità per evitare di dover restituire sulla somma l' interesse legale con un tasso che nessun deposito bancario garantisce ( neanche con l'anatocismo) . Si tratta alla fin fine di una differenza che da sola non giustifica mai l'instaurazione di una controversia, ma quando la lite è promossa per altri motivi( canoni non pagati, danni...) ecco che anche questo punto viene messo sul piatto della bilancia . Il proprietario ha convenienza a far sostituire il deposito cauzionale con il rilascio di una fidejussione bancaria .....non assicurativa perchè quest'ultima si rinnova a condizione che venga pagato il premio annuale...non è cioè sufficiente che alla stipula del contratto il conduttore consegni la fidejussione assicurativa , è necessario controllare che ogni anno venga dallo stesso versato il premio..... |
Grazie Gibbi fiori.gif
Per quel che riguarda lo stato dell'immobile, il locatore deve consegnarlo in buono stato e abitabile in tutto e per tutto. Se questo non avviene le spese per i lavori da effettuare sono a suo carico. Se l'immobile non è in ordine, esistono anche qui degli escamotage, ovvero, puo' essere che di comune accordo i lavori vengano eseguiti dal conducente, e che il locatore faccia degli sconti sulle prime mensilità (ed in genere si mette tutto per iscritto tramite scrittura privata, in accordo tra le due parti). Qualora invece l'immobile fosse in ordine, ma il conducente volesse apportare delle migliorie, deve sempre chiedere il permesso al locatore che sarà libero o meno di accettare e questi lavori saranno pero' a carico del conducente. Il permesso che il locatore concede dovrà essere scritto. I lavori condominiali straordinari sono a carico del locatore. Le spese di amministrazione ordinaria sono a carico del conducente (riscaldamento se centralizzato, pulizia delle scale etc). Queste in genere vengono pagate al locatore che poi provvede con l'amministrazione, il conduttore ovviamente ha il diritto di vedere i consuntivi delle assemblee condominiali (e ha anche il diritto di parteciparvi, senza voto). Il conduttore al termine del periodo di locazione, sarà in dovere di riconsegnare ll'immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto (salvo la normale usura) e sarà facoltà del locatore, prima che gli vengano riconsegnate le chiavi di visionare l'immobile e nel caso di eventuali danni, il locatore potrà trattenere le spese per la riparazione degli stessi dal deposito cauzionale (che ricordo al massimo può essere di 3 mensilità, che io sappia la consuetudine è di due) |
La cosa più personalizzabile/deteriorabile di un locale in affitto è la pittura delle pareti.
Che io sappia (potrei sbagliare, ma siamo qui per questo, per scambiare informazioni) lo standart è che il proprietario mi consegna l'immobile pitturato e quando esco devo riconsegnarglielo pulito nello stesso stato, quindi nel caso di una locazione lunghetta o comunque di aver sporcato delle pareti (immaginiamo l'appartamento e dei bambini che colorano ovunque) prima di uscire dovrei farlo ridipingere o pagare tale lavoro. Però ci si può mettere d'accordo diversamente (io l'ho fatto in passato) lo prendo da dipingere, quindi se invece che pareti bianche voglio un colore (parlo solo di pareti ripitturabili e interne) lo faccio alla fine lo riconsegno nello stesso stato, cioè da dipingere (che sia specificato sul contratto ovviamente). In ogni caso, e non solo per il discorso pittura, il mio consiglio è quando si prende possesso di un locale in locazione di scattare delle foto da conservare per tutta la locazione, che siano larghe abbastanza per distinguere il locale (una foto di un particolare che può essere preso ovunque non ha senso). Che valgano o meno dal punto di vista legale non so dirvelo, non ho mai avuto bisogno di usarle in tal senso, intendo fino alle carte bollate, ma una volta mi hanno evitato delle seccature, è bastato mostrarle icon_mrgr: |
In questi casi in effetti val più la pratica che la grammatica come si dice.. Se avete delle esperienze che possano integrare il discorso aggiungetele così alla fine avremo un quadro generale il più ampio possibile :H
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Inoltre mi piacerebbe parlassimo anche dei contratti per uso diverso da abitazione, vedi uso ufficio, che non differiscono solo nella durata (6+6 solitamente) ma spesso anche nel prezzo. Questo dipende dalla destinazione d'uso (questa sconosciuta) e relativa diversa tassazione (e non solo). Ci sono inoltre altre norme che devono essere rispettate... per esempio se ci si andrà a lavorare con dipendenti e/o si riceve pubblico e in un sacco di altri casi c'è tutto il discorso della sicurezza (legge 626) che forse è meglio approfondire a parte. Per dire che il proprietario dovrebbe, se affitta uso uffucio, accollarsi le spese per la dotazione prevista da questa legge per quanto riguarda gli impianti (legge che non si applica nelle abitazioni... infatti in casa, per dire, non è obbligatorio avere le luci d'emergenza). Questo, da mia esperienza, non accade quasi mai, più che altro per ignoranza... infatti se l'impianto è già a posto di suo spesso serve spendere molto poco. Nella mia fantasia inziale questo tread voleva vedere tutti i due lati della questione, quindi anche il punto di vista del proprietario ("come affittare" vale anche per chi da in affitto) questo perchè, sempre nella mia fantasia, ritengo che se entrambi i contraenti hanno intenzioni oneste, traggono entrambi beneficio dal fare le cose per bene... |
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Finiamo il 4+4 e poi vediamo i commerciali (uso ufficio, negozio etc), di questi, conosco poco, oltre la parte burocratica, ma insieme cerchiamo di venirne a capo, intanto mi informo meglio che posso. Citazione:
:C: *************************** La registrazione del contratto 4+4 ad uso abitativo. La registrazione del contratto è attualmente obbigatoria per tutti i tipi di contratto ad uso abitativo che superino i 30 giorni di locazione , e deve essere rinnovata ogni anno per tutti i successivi entro 20 giorni dalla scadenza dell'annualità. Le spese per la registrazione vanno divise a metà tra locatore e conduttore, ed entrambi sono responsabili in solido al pagamento delle stesse. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla decorrenza del contratto. L'imposta di registro è pari al 2% del canone annuale, pero' c'è una soglia minima di 67 euro (se il 2% del canone annuale è inferiore, viene arrotondata a questa cifra). Le spese di bollo sono di sono di € 14.62 a pagina (per un minimo di 4 pagine). La tassa di registro va versata presso le banche o le poste su un modello F23 e la registrazione deve essere effettuata presso l'Ufficio del Registro competente. Il proprietario, una volta registrato il contratto deve conservare l'originale, mentre per l'inquilino è prevista la consegna di una copia del contratto (registrato), salvo diversi accordi (l'inquilino puo' pretendere un contratto registrato in originale). |
Scusa Red, non volevo metterti fretta o incasinare il percorso logico che ti eri prefissa... sono io che ho maggiore interesse per i commerciali, ma non badarmi, fai come vuoi (che stai facendo benissimo a mio avviso) e mille grazie.
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Per concludere il discorso sui 4+4 vediamolo punto per punto, poi se vi va o ci sono domande lo commentiamo insieme.
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Qui vanno inseriti i dati specifici dell'appartamento, a cura del locatore, ci si limita a scrivere che gli impianti sono a norma... Citazione:
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Per il discorso sublocazione, salvo diversi accordi l'appartamento non puo' essere sublocato, nè totalmente nè parzialmente (nel caso in cui di comune accordo si decidesse il contrario si puo' modificare il testo, specificando bene in che termini puo' avvenire la sublocazione) Citazione:
L'aggiornamento istat, come dicevo è previsto per legge (qui a me risulta ridotto al 75% e credo che valga per tutto il territorio nazionale), il locatore può decidere di non applicarlo a sua discrezione. (continua....) |
Sul punto 6 (nel post sopra), c'è anche da fissare la scadenza mensile della rata del canone, in genere entro il 5 di ogni mese, ma è a discrezione delle parti (basta che siano d'accordo :D)
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***Aggiungo in fondo al post per conoscenza gli artt 5 e 55 della legge 392/78 Citazione:
In relazione allo stato dell'immobile, si deve scrivere sul contratto quali siano le effettive condizioni, e come andrà riconsegnato a fine locazione (pitturazioni e varie). Citazione:
Punto 11: mi è chiaro il discorso delle interruzioni di servizi indipendenti dal locatore (per esempio luce, gas etc per guasti), non mi è chiarissima questa parte: "per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo", mi informo.. Citazione:
Punto 12: abbiamo visto che il deposito cauzionale deve essere sempre produttivo di interessi, fare quindi particolarmente attenzione a questo punto, nel caso in cui ci fosse scritto deposito cauzionale infruttifero, non è valido per la legge, si devono sempre pretendere gli interessi che andranno pagati di anno in anno dal locatore al conduttore, mentre il deposito cauzionale andrà rimborsato per intero alla fine del contratto, dopo che il locatore avrà controllato lo stato dell'appartamento. continua... ---------------------------------------------------- *** artt 5 e 55 della legge 392/78 Citazione:
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Punto 17: concessione o meno del diritto di prelazione (precedenza su altri) in caso di vendita dell'immobile, va cancellata la voce che non interessa. Punto 18: concessione o meno del diritto di prelazione nel caso di nuova locazione a fine contratto (va cancellata la voce che non interessa). Citazione:
Per la registrazione, se ci si appoggia ad un'agenzia immobiliare per la stipula del contratto, in genere viene offerto il servizio di regitrazione. Se ci si avvale di organizzazioni che prestano assistenza (ed esempio confedilizia) verrà chiesta un'iscrizione all'organizzazione e una somma per la registrazione del contratto extra (qui chiedono 5/10 euro per la commissione). Citazione:
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Seguono date, firme. Se servisse, potete scaricare una bozza del contratto cliccando qui |
Contratto di locazione ad uso abitativo agevolato.
Il contratto di locazione abitativo agevolato (chiamato più semplicemente 3+2) è un contratto che ha visto la luce abbastanza di recente (1998) e regola anch'esso la locazione degli immobili residenziali 1A casa (il conducente deve prendere residenza nella casa locata)
E' stata istituita una convenzione nazionale, in base alla quale le associazioni delle proprietà edilizie hanno potuto (e possono ogni tre anni) prendere accordi in base ai quali stipulando questo tipo di contratto sia il locatore che il conducente possono godere di alcune agevolazioni fiscali, la cui misura pero' varia da comune a comune, per cui le inserisco in maniera generica. Sconti del Fisco per contratti agevolati: Per il locatore: - Irpef/Irpeg detrazioni fiscali pari ad una percentuale stabilita dall'accordo, sul canone percepito. - ICI ridotta (sempre in base all'accordo, la percentuale è diversa da comune a comune) - Tassa di registro scontata del 30% Per il conduttore: - tassa di registro scontata del 30% - detrazioni fiscali in base al reddito annuo imponibile Per poter usufruire dell'agevolazione sull'ICI il proprietario dell'immobile deve consegnare una copia del contratto registrato presso l'ufficio ICI competente e conservare la ricevuta che gli viene rilasciata. L'importo canone di locazione per questo tipo di contratto non è libero, ma in base all'accordo viene fissato entro dei parametri (un minimo e un massimo inderogabili). Per poter procedere al calcolo di questi importi ci si rifà alla zona in cui è ubicato l'immobile, e alle sue caratteristiche (metratura dell'immobile, pertinenze, stato interno, ed esterno, accessori ecc). Va compilata una scheda (che poi vedremo con un esempio) e in base a questi elementi viene calcolato il canone che puo' venire richiesto annualmente. continua |
Intanto che vai avanti con la parte più o meno burocratica, io scrivo qualcosa sul buon senso, piccole cose che teoricamente tutti sanno, in pratica per dei meccanismi inconsci non si valutano, Dei valori aggiunti, io li definisco.
La distanza (per un appartamento) dal lavoro o dal centro della propria vita. A volte capita di prendere l'appartamento che costa poco meno pensando di risparmiare e poi costa lo stesso di più per le spese di spostamento, peggiora la qualità della nostra vita perchè ci costringe a passare del tempo in auto, treno o altro, quel tempo viene rubato ad altro che può anche avere un costo, esempio: meno tempo sono costretto a fare la spesa di corsa magari a spendere di più oltre che poter meno scegliere, etc etc. Insomma a volte quel risparmio piccolo, diventa sommando tutto una spesa maggiore, ma soprattutto facendoci vivere meno bene. Ovviamente se la casa è di proprietà o ci sono altri problemi logistici, insomma che non si può fare diversamente, bisogna prendere quello che viene. Vi racconto "un'aneddoto", starebbe bene nella sezione "Antiquario". Nei paesi (in città che io sappia no, la cosa si sposta solo su centro e periferia) dove ancora fino a 30/40 anni fa alcune strade non era asfaltate ma solo quelle principali, ancora fino a pochi anni fa uno dei parametri per calcolare il valore di una casa è il fronte strada (inteso come strada principale asfaltata). Dobbiamo immaginare che una sterrata che raccordava verso le principali in inverno tra fango e altro era sicuramente più disagevole. Oggi ormai si è invertito tutto, una casa che non è sulle strade principali è più tranquilla e vale di più... anche se la tranquillità sta tornando ad essere un piccolo handicap per via dei furti.... insomma cicli. Altri parametri secondari per la scelta di un'appartamento è se la zona è servita da servizi, compresi mezzi pubblici per gli spostamenti, se c'è un ascensore (in condomini vecchi non c'è ancora ovunque) anche se la mancanza è senz'altro compensata da dimensioni più vivibili (che vengono fatte pagare in più senza calcolare gli svantaggi, tipo l'ascensore, mancanza di garage etc... ricordatevene) Quando ripasso oltre ad aggiungere altri parametri di valutazione vediamo anche la stessa cosa per locali commerciali o da adibire a professioni. |
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per gli inquilini (conduttori): fate attenzione, perchè a volte anche se c'è l'ascensore, non è detto che tutti gli appartamenti possano goderne soprattutto nei caseggiati in cui l'ascensore viene installata anni dopo la costruzione del palazzo, se il proprietario non paga le quote di sua spettanza, poi non puo' usare l'ascensore. Altra cosa, i parcheggi scoperti ad uso condominiale: ci sono alcuni palazzi che hanno un numero limitato di posti auto, e quindi in genere i condòmini possono usufruire a rotazione del posto auto. Anche qui fate attenzione a chiedere in che tempi e modi si ha l'uso del posto auto (sarebbe bene scriverlo sul contratto per sicurezza) Nei servizi, sono compresi negozi, supermercati, banche, uffici postali etc. Se l'appartamento ha questi servizi a portata di mano è facile che siano "fatti pagare" sull'affitto.. Un'altra cosa a cui non si pensa, ma che qui da me determina addirittura una differenza di prezzo quando si acquista/vende una casa, è la vista che si puo' godere dalle finestre.. una bella vista mare o vista aperta (panoramica), puo' essere importante, anche se si prende un appartamento in affitto. Anche l'esposizione e il piano di un appartamento se in condominio sono parametri da valutare ,e il riscaldamento, se centralizzato occhio ai consuntivi delle spese di amministrazione. :C: |
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Le spese di condominio, come già spiegato da Red, sono una voce che incide parecchio, ogni anno a fine anno l'amministratore invia il rendiconto delle spese e il preventivo per l'anno prossimo che è sempre un po' più alto di quello dell'anno prima, quindi bisogna farsi tutti i calcoli, parlo per esperienza personale... fiori.gif |
Grazie Stella, non pensavo al discorso ultimo piano, pensavo che le quote fossero solo una questione di millesimi (che calcolassero le quote da pagare sui millessimi dell'appartamento per le parti comuni)
Vado avanti con la parte burocratica vedendo punto per punto il 3+2 (è molto simile al 4+4): Citazione:
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Dati dell'appartamento, indirizzo, grandezza, composizione interna, se è o meno arredato (va cancellata la voce che non interessa) , elementi accessori (box, posti auto o cantina/soffitta), + la documentazione che prova la mesa a norma di tutti gl i impianti. Citazione:
Punto 1: Tempi della locazione: il contratto ha una prima scadenza dopo 3 anni e si rinnova tacitamente salvo diverse pattuizioni (che sono presenti nel contratto, sempre motivi giustificati sia per il conduttore che per il locatore) Citazione:
Punto 2: pattuizione e pagamento del cannone di locazione , stabilito in base agli accordi che variano da comune in comune. Aumento annuale dell'Istat del 75% che puo' essere richiesto dal locatore al conduttore.Vanno anche inseiriti il Comune presso in cui si trova l'appartamento e la data della stipula dell'accordo territoriale (sono dati facilmente reperibili) Citazione:
Punto 3: Termini del deposito cauzionale, che dovrà essere produttivo di interessi legali annuali. Il deposito cauzionale invece dovrà essere restituito per intero dal locatore al conduttore al termine del contratto di locazione, previa verifica che l'immobile sia in buono stato. continua...:C: |
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Punto 5: Le spese per i bolli sono a carico del conduttore, quelle di registrazione sono divise a metà tra locatore e conduttore (anche se in linea di massima per consuetudine anche le dei bolli, vengono equalmente divise tra i due). Le parti, possono delegare una delle associazioni a cui si rivolgono per l'assistenza, anche per la registrazione (verrà chiesta una somma di 5/10 € per la commissione) Citazione:
Il punto 6 dichiara che l'erogazione dell'importo dell'affitto non puo' essere sospeso, e che il mancato pagamento anche di una sola mensilità costituisce il conduttore in mora salvo, specifici casi previsti dalla legge. In caso di vendita dell'immobile, il locatore puo' decidere se concedere o meno prelazione al conduttore (va cancellata la voce che non interessa) Citazione:
Punto 7: destinazione d'uso dell'immobile (civile, come abitazione) e tutte le persone conviventi dell'intestatario del contratto E' inoltre vietato sublocare totalmente o parzialmente l'immobile (a meno che non ci sia un patto scritto tra le parti). In caso di morte del conduttore del contratto, gli succedono, i parenti stretti (coniuge o figli) con lui conviventi. Citazione:
Punto 8: Il conduttore puo' recedere dal contratto per gravi motivi, da comunicare al locatore tramite lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima del rilascio dell'immobile. continua.. |
Citazione:
Il ritiro delle chiavi avviene alla firma del contratto, da quel momento il conduttore è custode dell'immobile , con tutti i diritti e doveri che ne conseguono. Lo stato dell'immobile va segnalato sul contratto (in genere si scrive qualcosa tipo "immobile ordinato", "immobile perfettamente ordinato", fate attenzione a cosa si intende per ordinato.. Citazione:
Le interruzioni momentanee dei servizi (luce , gas etc) ovviamente non possono dipendere dal locatore, il quale va esonerato da questa responsabilità. Citazione:
Citazione:
Il riscaldamento , se non centralizzato (e quindi facente parte delle spese condominiali), resta a carico del conduttore. Citazione:
continua.. |
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Il contratto non puo' essere modificato in nessuna delle sue parti se non con atto scritto. Conduttore e locatore si autorizzano reciprocamente al trattamento dei dati personali (che possono essere comunicati a terzi , ad esempio alla banca che eroga il bonifico dell'affitto, all'amministratore) Citazione:
Seguono, data, firme di locatore e conduttore, firma per la prestata assistenza delle associazioni. Se volete scaricare la bozza del contratto 3+2 cliccate qui |
La registrazione del contratto 3 + 2 (uso abitativo)
Come per il 4+4 le spese per la registrazione vanno divise a metà tra locatore e conduttore, ed entrambi sono responsabili in solido al pagamento delle stesse. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla decorrenza del contratto. L'imposta di registro è pari al 2% del canone annuale (sempre con la soglia minima dei 67 euro come per il 4+4 ) - (meno) lo sconto del 30% sull'importo del 2% (questa è una delle agevolazioni fiscali di cui avevamo parlato qualche post più su) Le spese per i bolli ammontano € 14.62 a pagina (per un minimo di 4 pagine). La tassa di registro va versata presso le banche o le poste su un modello F23 e la registrazione deve essere effettuata presso l'Ufficio del Registro competente. Il proprietario, dopo aver registrato il contratto conserva l'originale registrato, mentre l'inquilino avrà una copia del contratto registrato NB: Una volta registrato il contratto (precisamente entro 30 giorni da avvenuta registrazione) il proprietario deve per poter usufruire delle agevolazioni fiscali di sua competenza consegnare una copia del contratto registrato all'ufficio ICI competente (nel Comune in cui si trova l'immobile locato). Questi contratti essendo concordati, possono essere registrati tramite una delle Associazioni a cui ci si rivolge per l'Assistenza (Proprietà Edilizie, o sindacati inquilini). Con una piccola aggiunta sull'importo della registrazione in genere è possibile evitarsi code per pagamenti, registrazioni e consegna ufficio ICI. |
Il contratto ad uso abitativo transitorio.
Si tratta di un contratto ad uso abitativo temporaneo, ovvero si applica nel caso in cui la locazione per diversi motivi (che andiamo di seguito a vedere) , o del locatore o del conduttore non puo' superare i 18 mesi (ed avere una durata minima di 3 mesi, credo pero' che queste tempistiche varino di comune in comune, essendo anche questi contratti concordati). La motivazione che determina la transitorietà del contratto è alla base del contratto stesso, e naturalmente va inserita espressamente nel testo, inoltre andrebbe fornita documentazione della motivazione scritta. Questo perchè in passato il contratto transitorio era usato come escamotage per evitare la registrazione (che non era obbligatoria, mentre oggi lo è), o per evitare di fare contratti a lunga durata, (soprattutto da parte del locatore). Le motivazioni per cui si puo' stipulare un contratto di natura transitoria sono le seguenti: Per la parte locatrice: 1) quando il proprietario ha esigenza di adibire entro 18 mesi ad abitazione propria o dei figli o dei genitori per uno dei seguenti motivi: - trasferimento temporaneo della sede di lavoro - matrimonio dei figli - rientro dall'estero - destinazione dell'immobile ad abitazione propria, o dei figli, per ragioni di studio, esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore; - destinazione dell'immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori in seguito ala cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, che comporti il rilascio dell'alloggio di servizio. 2) Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certoa data prefissata ed espressamente indicata sul contratto. Per la parte conduttrice: 1) Quando il locatore ha le seguenti esigenze: - contratto di lavoro a termine o a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza - previsioni di trasferimento per ragioni di lavoro -necessità di cure o assistenza a familiari in comune diverso da quello di residenza e non confinante con esso -acquisto di una casa che si renda disponibile entro 18 mesi ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile l'abitazione del conduttore; - campagna elettorale 2) per qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto. Per la stipula di un contratto a natura transitoria è sufficiente una sola delle mtivazioni suindicate, in capo anche ad una sola delle due parti, la motivazione va giustificata e documentata. |
Il contratto ad uso transitorio fa parte ad oggi dei contratti cosiddetti "concordati", ovvero il canone di locazione deve rientrare nelle stesse tabelle del contratto 3+2 , non è quindi libero (tranne nelle zone considerate a bassa tensione abitativa, fuori dalle città quindi) , e dipende dalla zona in cui si trova l'appartamento, dalla posizione, e dagli elementi accessori (ascensore, posto auto, box, parti esterne di uso comune etc). Dal calcolo che ne esce si puo' per questo tipo di contratti aumentare di una percentuale (qui nella mia città è il 10%, ma credo che dipenda dall'accordo e varia da comune a comune). Se l'appartamento viene affittato arredato si puo' aumentare il canone ancora di una percentuale sempre indicata dall'accordo di cui sopra.
Questo contratto ad uso transitorio sostituisce il vecchio contratto ad uso foresteria , che non puo' in nessun caso più essere stipulato. Spesso, essendo contratti in genere rivolti a lavoratori fuori sede il contratto viene intestato alla Società presso cui il lavoratore è dipendente. *********************************** Iniziamo a vedere punto per punto questo tipo di contratto. Citazione:
L'assistenza delle associazioni proprietari ed inquilini è facoltativa e come sempre se viene richiesta si dovrà loro pagare per la prestata assistenza. Vanno poi inseriti tutti i dati dell'immobile, la composizione e se ci sono elementi accessori, vanno indicati. Se l'immobile è ammobiliato, andrà redatto un elenco esplicativo del mobilio. Infine, vanno indicati tutti gli estremi dell'immobile e le certificazioni che tutti gli impianti siano a norma. Citazione:
Il locatore (nel caso sia lui ad avere un motivo per cui il contratto si intende ad uso transitorio), deve menzionare le sue motivazioni, giustificandole. Punto 2: Il locatore, deve inviare tramite lettera raccomandata nei termini di tempo che verranno scritti sul contratto, in cui dichiara il verificarsi delle condizioni per cui ha locato l'immobile ad uso transitorio. In caso di mancato invio di tale lettera il conduttore puo' pretendere la trasformazione del contratto da transitorio a normale uso abitativoo in alternativa richiedere un risarcimento pari a 36 mensilità sulla locazione. Punto 3: Se è il locatore che ha necessità di stipulare il contratto ad uso transitorio dovrà specificarne le motivazioni, allegando documentazione che provi la sua necessità di prendere in locazione l'abitazione solo temporaneamente. Punto 4: Il locatore ha diritto di recedere prima della scadenza, il contratto .per motivi che dovrà giustificare, e dovrà avvisare il locatore a mezzo lettera raccomandata nei tempi previsti dal contratto. Punto 5: L'immobile non puo' essere destinato ad uso diverso da quello indicato (abitazione), il locatore deve comunicare quali sono le persone con lui conviventi. continua... |
Citazione:
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Sapresti dirmi qualcosa sull'uso foresteria?
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Citazione:
Chi prende in locazione un ufficio o un immobile ad uso commerciale o alberghiero, puo' pero' dare disdetta del contratto (e quindi recedere da esso) in qualunque momento, mezzo raccomandata che deve effettuare 6 mesi prima di lasciare il locale, motivando il perchè della disdetta anticipata. abbraccio: Citazione:
perchè di primo impatto, e a quanto ne sapevo, ti avrei detto che il contratto ad uso foresteria è stato sostituito del tutto dal contratto transitorio che dicevo sopra, perchè non ha regole chiare ed era (è) soggetto a tanti escamotage, che eludono controlli di vario tipo.. Ho pero' fatto una ricerca in rete e pare che questi contratti di cui la legittimità era stata messa in discussione quando hanno revisionato i vari tipi di contratto (1998 e poi "riabilitato" con la finanziaria del 2001), siano tuttoggi in vigore (ma onestamente da che lavoro in questo settore non ho mai visto nè stipulato un contratto di questo tipo) e che debbano rispettare un'unica regola: Possono essere stipulati a patto che il conduttore sia un ente o società di capitali che prenda in locazione l'immobile per i propri dipendenti che dovrebbero abitare l'immobile in maniera occasionale (quindi in sostanza l'inquilino dovrebbe cambiare spesso, ma dubito che questo sia poi dimostrabile, poichè il nome che risulta sul contratto è quello della società e non degli "ospiti"). Il canone di locazione su questi contratti è libero, non ci sono vincoli per quel che riguarda la durata , il rinnovo, la disdetta, è sufficiente che sia in forma scritta. Sembra un contratto completamente libero, e proprio per questo, ci sono tanti dubbi sulla legittimità degli stessi, che pero' sembrano non trovare una risposta, pare che il rischio che un contratto di questo tipo venga considerato illegittimo (e quindi nullo) esista. Non so dirti di più, provo ad informarmi meglio (tramite un'Associazione che si occupa della materia, finora ho solo cercato on line) , nel frattempo, se qualcuno ne sa di più e volesse aiutarmi...:H :C: |
Vado avanti con il contratto transitorio punto per punto (segue da post 31)
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Punto 7: Determinazione del canone di locazione , le aree di cui si parla sono quelle ad alta densità di popolazione, per cui è previsto il canone concordato, diversamente il canone è libero. Il canone di locazione puo' essere versato direttamente al domicilio del locatore, o a mezzo bonifico, va cancellata la parte che non interessa, le rate in genere sono del valore di una mensilità, salvo diversi accordi. Punto 8: il conduttore, salvo in casi particolari che avevamo visto parlando del contratto 4+4, non puo' in nessun caso ritardare o interrompere il pagamento del canone. Punto 9: Il conduttore deve dare il permesso affinchè in caso di necessità (motivata) il locatore o l'amministratore possano entrare nell'appartamento locato. Punto 10:Il locatore prende in consegna le chiavi e l'immobile, così come visto e piaciuto, e si impegna a riconsegnarlo nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deperimento d'uso. Si impegna inoltre a rispettare il regolamento condominiale, se esistente e a non tenere comportamenti molesti verso altre persone che abitano nello stabile. continua. |
Citazione:
Punto 12: Esonero da parte del conduttore di eventuali responsabilità per danni non dipendenti dal locatore. Punto 13: Versamento (o meno) della caparra in conto pigioni, che dovrà essere restituita per intero al conduttore al termine del contratto, salvo eventuali danni riscontrabili all'interno dell'appartamento locato. Nb: la caparra è produttiva di interessi legali Citazione:
Qualora ci fosse portineria, il conduttore ha l'onere di versare il 90% delle spese per questo costo. Il conduttore ha il diritto di prendere visione dei consuntivi delle spese a lui destinate e insieme al pagamento della prima rata, del canone dovrà versare una somma non superiore a quella relativa all'anno precedente come da consuntivi . Punto 15: il conduttore ha diritto di partecipare alle assemblee condominiali in luogo del locatore e ha diritto di voto nelle delibere relative alle spese per la gestione dei servizi quali condizionamento e riscaldamento. (di sua spettanza). Non ha diritto di voto invece per quel che riguarda le delibere relative ai servizi comuni. continua.. |
Citazione:
Punto 17: diritto o meno di prelazione in caso di vendita dell'immobile per il conduttore (da decidersi in fare di contratto) Punto 18: le spese dei bolli sono a carico del conduttore (in realtà, capita spesso che tutte le spese vengano di comune accordo divise a metà tra locatore e conduttore). Il locatore ha l'incarico di provvedere alla registrazione (che puo' anche essere delegato, pagando una piccola somma alle associazioni di categoria a cui ci si appoggia, se si decide di avvalersi della prestata assistenza) Citazione:
Punto 20: Il contratto non puo' essere modificato se non per mezzo di atto scritto. Punto 21: a seguito delle leggi sulla pricacy, locatore e conduttore devono autorizzarsi reciprocamente alla comunicazione a terzi dei propri dati (per esempio alla banca che effettuerà il bonifico di pagamento della locazione, o all'amministratore condominiale) Citazione:
Punto 23: Qualora ci fossero controversie da risolvere tra le due parti in causa del contratto ci si dovrà rifare alle norme dell'accordo territoriale di cui al punto 23. Punto 24: eventuali altre pattuizioni. Seguono, data , firma delle parti ed eventuale assistenza. La bozza del contratto transitorio, insieme a quella per il contratto destinato a studenti, e casa vacanze li aggiungo dopo aver terminato questa parte. Pensavo di vedere un po' più rapidamente il contratto per studenti poichè i testi sono tutti molto simili , e di vedere il contratto casa vacanze, così finalmente passiamo ai contratti ad uso commerciale :H :C: |
A me piacerebbe sapere anche (grazie per questo utilissimo lavoro) qualcosa di specifico sugli usi diversi da quelli abitativi. Uso ufficio in particolare, per quelle che sono le differenze sostanziali. Quando puoi...
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Per quel che riguarda i contratti di locazione ad uso ufficio (e in generale i contratti ad uso commerciale), ci si rifà per la stipula dei contratti è ancora la vecchia legge 392 del 1978, non è stato apportato nessun cambiamento , o miglioria su questo tipo di contratto con i nuovi accordi.
Per uso diverso da quello abitativo si intendono: 1) Gli immobili destinati ad attività industriali, commerciali e artigianali (escluse le aziende) 2) Gli immobili destinati ad attività di interesse turistico (compresa la ricettività alberghiera) 3) Gli immobili destinati all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. Uso ufficio: La durata del contratto ad uso ufficio deve per legge non essere inferiore a 6 anni con tacito rinnovo di altri 6 anni salvo disdetta da una delle due parti, che deve essere comunicata almeno 12 mesi prima della scadenza (con lettera raccomandata). Il conduttore puo' dare disdetta alla prima scadenza senza dover motivare la sua scelta, mentre il locatore ha l'onere di motivare la disdetta solo in caso si vengano a creare determinate condizioni (che vedremo più avanti) . Indipendentemente dalla scadenza legale pero' il contratto puo' sciogliersi con recesso da parte del conduttore in qualunque momento se, alla stipula del contratto le due parti abbiano stabilito di consentire al conduttore di recedere in qualsiasi momento, e senza l'obbligo di una giusta causa. (Questa clausola va inserita nel contratto ed in genere è presente, il conduttore puo' chiederla espressamente qualora non ci fosse) Il conduttore dovrà mandare una lettera raccomandata al locatore almeno 6 mesi prima della data in cui l'ufifcio verrà lasciato libero. Il locatore, non puo' recedere anticipatamente dal contratto a meno che non si vengano a creare particolari condizioni che sono: - inadempienza da parte del conduttore (mancato pagamento del canone, o mancato pagamento delle spese di amministrazione ordinarie a lui spettanti) - Uso diverso dell'immobile da quello pattuito. Se l'immobile viene affittato come ufficio non potrà essere destinato a nessun altro uso. E' vietata la sublocazione dell'immobile, a meno di un accordo tra le parti (il conduttore deve rilasciare un permesso scritto) Lo stesso vale per una eventuale cessione del contratto. Il contratto può essere ceduto ad un terzo solo ed esclusivamente se il locatore è d'accordo. Per quel che riguarda il canone di locazione, non esistono restrizione, la determinazione dello stesso è rimessa alle parti , che semplicemente devono essere d'accordo. Gli aggiornamenti del canone invece sono stabiliti per legge (e si basano sulle variazioni istat) (continua... ) :C: |
Obblighi e diritti delle parti per i contratti ad uso diverso da quello abitativo
Con la stipula di un contratto di affitto ad uso commerciale conduttore e locatore si impegnano reciprocamente all'osservanza di alcuni obblighi.
Il Conduttore si impegna a: - Curare la gestione dell'immobile a lui locato, in conformità alla sua destinazione d'uso e all'interesse della produzione per cui l'immobile è destinato - Corrispondere il canone di locazione pattuito, con possibilità di operare delle riduzioni sul canone nel caso debba eseguire delle riparazioni che ordinariamente andrebbero fatte dal locatore. (Un esempio potrebbe essere quello della imbiancatura dei muri, che dovrebbe essere fatta dal locatore, si puo' decidere che venga fatta dal conduttore, ma con una riduzione sul canone di affitto per un tot di mesi) - non mutare la destinazione econimica dell'immobile - Effettuare le riparazioni ordinarie durante il periodo della locazione -Non subaffittare l'immobile senza il consenso del locatore Il Locatore si impegna a : - Consegnare la cosa con i suoi accessori e pertinenze (esempio : posto auto, box, magazzino etc) in buono stato , in modo che il conduttore possa servirsi dell'immobile per l'uso a cui l'immobile è destinato - Effettuare le spese e le riparazioni straordinarie a suo carico. continua ... |
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