Citazione:
Originalmente inviato da Ray
Anche se a occhio credo di aver capito, non potresti spiegare la differenza tra una delibera annullabile e una nulla? L'idea che mi son fatto è che quella annullabile sia una decisione presa senza tutti i termini ma buona se qualcuno non protesta, mentre quella nulla semplicemente nn poteva essere presa in nessun modo.
Però, se anche fosse così, come distinguerle? Indispensabile l'avvocato?
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Diciamo che a qualcosa può servire
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La distinzione non è per nulla semplice perchè il legislatore non ha inserito nel codice civile un elenco che permetta di far rientrare una invalidità nella categoria della nullità o dell'annullabilità , si è limitato a delinearle per sommi capi lasciando il compito alla dottrina e alla giurisprudenza .
I giudici con le proprie decisioni hanno creato queste categorie che però non sono "fisse" , ma soggette a molte ( troppe !) variazioni nel tempo , anche a causa dell'eccessiva conflittualità condominiale che ha intasato le aule dei tribunali. Questa situazione ha indotto la Cassazione a fortemente limitare i casi di delibera nulla ( e quindi impugnabile senza limiti di tempo ) allargando sempre più la casistica dei vizi che rendono una delibera solo annullabile con il ridottissimo termine di trenta giorni per l'impugnazione. Tenuto conto poi che un mese non è molto , capita spesso che un condomino , pur avendo ragione formalmente , si vede preclusa la possibilità di far valer i suoi sacrosanti diritti per intervenuto decorso del termine.
Solo indicativamente , sono annullabili le delibere
-affette da vizi formali
-che difettano di regolarità nella convocazione e/o nella costituzione dell'assemblea ( la mancata convocazione in assembela di un condomino è passata da causa di nullità a causa di annullabilità)
-adottate con una maggioranza inferiore a quella richiesta dalla legge o dal regolamento condominiale
-riguardanti argomenti non inseriti nell'ordine del giorno( sino a qualche anno fa causa di nullità)
-che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto
Sono nulle le delibere
-con oggetto impossibile o illecito ( ad esempio la delibera di porre in essere un abuso edilizio, o quella che stabilisce di vietare l'acquisto degli appartamenti a persone di razza diverse dalla nostra...ecc)
-che non riguardano la proprietà o le parti comuni e la loro regolamentazione ma sconfinano nella proprietà esclusiva di ognuno dei condomini
-che prevedono il voto favorevole dell'unanimità dei condomini previsto dal codice civile o dal regolamento condominiale approvato da tutti ( in genere al momento dell'acquisto dell'appartamento).