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Vecchio 22-10-2010, 02.05.49   #1
RedWitch
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Predefinito Casa in affitto: chi rifà le finestre?

Avrei bisogno di un'informazione per quel che rigurada un lavoro straordinario all'interno di una casa presa in affitto da due persone che conosco.

La questione è questa: sono in affitto da qualche anno in un appartamento, che ha le finestre da rifare (già quando sono arrivati, ma hanno soprasseduto al tempo). Chi le paga?
Il locatore o il conduttore?

Nel contratto di affitto c'è chiaramente scritto che la casa viene presa cosi come vista e piaciuta, salvo il normale deperimento d'uso deve essere riconsegnata nelle stesse condizioni in cui è stata presa. Inoltre, se il conduttore vuole fare dei lavori interni, anche se sono migliorie devono avere il permesso scritto del locatore (padrone di casa).

In linea teorica, secondo me se il conduttore vuole le finestre nuove, chiede il permesso al locatore e poi le fa a sue spese, perchè le rimette a nuovo, ma anche ne gode poi, visto che il contratto durerà ancora minimo 4 anni.
D'altra parte la casa con le finestre nuove, migliorerebbe, quindi il valore aumenta un po' e se gli inquilini se ne andassero dopo un po' lascerebbero comunque le finestre nuove.

Il proprietario quindi dovrebbe pagare almeno una parte delle spese? ne è tenuto o puo' farlo solo se lo decide ?
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Vecchio 22-10-2010, 11.51.43   #2
Uno
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Beh la base principale mi sembra ovvia.
Prima di tutto devono chiedere il permesso per rifarle, c'è scritto nel contratto, ma la vedo comunque una cosa logica e penso anche di legge.

Se gli da il permesso, contestualmente troveranno un accordo.
In ogni caso salvo che il proprietario di casa sia votato alla santità, i conduttori in qualche maniera dovranno ripagare la cosa.
Se fanno i lavori loro, non potranno scalare completamente la spesa dagli affitti, perchè comunque l'appartamento varrà di più e quindi il canone di affitto aumenterà. Se fa i lavori il proprietario idem.
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Vecchio 22-10-2010, 18.34.31   #3
RedWitch
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Beh la base principale mi sembra ovvia.
Prima di tutto devono chiedere il permesso per rifarle, c'è scritto nel contratto, ma la vedo comunque una cosa logica e penso anche di legge.
Si penso anche io che sia proprio di legge

Citazione:
Se gli da il permesso, contestualmente troveranno un accordo.
In ogni caso salvo che il proprietario di casa sia votato alla santità, i conduttori in qualche maniera dovranno ripagare la cosa.
Se fanno i lavori loro, non potranno scalare completamente la spesa dagli affitti, perchè comunque l'appartamento varrà di più e quindi il canone di affitto aumenterà. Se fa i lavori il proprietario idem.
Grazie per la risposta Uno,
in effetti con il buon senso, potranno arrivare ad un accordo.... ho chiesto anche ad una persona del settore immobiliare come dovrebbe essere fatta la divisione delle spese e in pratica, se le finestre fossero fatte solo per abbellimento e non ci fosse reale necessità, le spese spetterebbero al conduttore, mentre se c'è reale necessità (ad esempio se entrano spifferi da ogni parte e sono fatiscenti ) la spesa, spetterebbe al locatore , pero' anche questa persona mi ha detto che la cosa più equa è quella di trovare una via di mezzo, che non scontenti nessuno (del tipo le finestre le pagano i conduttori, poi scalano qualcosa su un tot di mensilità e fanno a metà della spesa).

Grazie
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Vecchio 22-10-2010, 19.46.19   #4
AzzeccaGarbugli
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Rispondo nel caso in cui con il "d'amore e d'accordo" non si concluda nulla

La spesa straordinaria di sostituzione degli infissi è di competenza del locatore perchè , per legge , è suo compito eseguire tutte le riparazioni necessarie ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che rimangono a carico del conduttore ( come nel caso in cui gli infissi dovessero solo essere riparati , riverniciati ecc. .)
Il conduttore da parte sua ha l'obbligo, stabilito per legge, di segnalare al locatore che la cosa locata ha necessità riparazioni quando queste non sono a suo carico , come appunto la sostituzione degli infissi.
Nel caso che hai sottoposto si dovrebbe fare una distinzione tra necessità oppure sola opportunità di sostituzione . Se l'intervento di falegname , pittore o quant'altro non è sufficiente alla risoluzione del problema (oggettivamente possibile solo con la sostituzione degli infissi ) il tuo amico deve segnalare la cosa al proprietario ( se sono più a tutti) con lettera raccomandata a.r. Se ha già verbalmente informato della cosa il locatore si deve espressamente richiamare a questi avvisi , invitandolo ad un sopralluogo ( nella lettera indica data e ora ) precisando che in assenza di suo positivo e concreto riscontro entro una data che indicherà , provvederà direttamente alla sostituzione degli infissi con espressa riserva di richiedergli il rimborso delle spese sostenute.
L'importo speso non può essere dal conduttore detratto neanche parzialmente dagli affitti ... rischierebbe la morosità ,va chiesto separatamente e in caso di omesso versamento da parte del proprietario dovrà agire giudizialmente.
Il fatto che nel contratto si dia atto che l'immobile è in buono stato e idoneo all'uso (un paio di fotografie descrittive dello stato dell'appartamento , sottoscritte dalle parti eviterebbero tanti contenziosi) non può rilevare se la locazione dura da un tempo tale da non giusitificare l'usura in cui si trovano .
Prima di fare i lavori , sono naturalmente d' obbligo fotografie con la data ( magari allegate alla descrizione dello stato degli infissi fatta da un tecnico , un geometra o perito ecc..).
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"....Chi dice le bugie al dottore , vedete figliuolo è uno sciocco che dirà la verità al giudice. All'avvocato bisogna raccontar le cose chiare : a noi tocca poi imbrogliarle"
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Vecchio 23-10-2010, 03.10.18   #5
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Prima di fare i lavori , sono naturalmente d' obbligo fotografie con la data ( magari allegate alla descrizione dello stato degli infissi fatta da un tecnico , un geometra o perito ecc..).
Io vorrei chiarire questo punto.
Secondo il mio punto di vista, che non è quello di un avvocato, il conduttore "ha da dimostrà" in qualche maniera che sono lavori necessari per poter usufruire del locale (in questo caso appartamento) secondo la sua destinazione d'uso.
Se sono serramenti vecchi, bruttarelli, con vetro semplice (invece che quelli isolanti con camera d'aria) etc..... e uno ha affittato l'appartamento così per me se li deve tenere.

Se no passerebbe il principio che mi permetterebbe di affittare una stamberga a 150 euro al mese, poi la ristrutturerei completamente ed infine manderei il conto al proprietario, magari pretendendo di pagare sempre 150 euro.

Per fare un esempio concreto, se mi salta l'impianto elettrico che è vecchio, li si, credo di aver tutti i diritti di chiamare un elettricista se non me ne manda subito uno il proprietario. Altrimenti io non posso usufruire del locale.
All'uopo, non vedo sempre sui contratti di affitto la specifica, secondo me importante, anche se volendo comunque implicita, in cui si dichiara (adesso non ricordo esattamente la forma elegante) che gli impianti sono idonei all'uso come appartamento, negozio, ufficio etc...

Invece, ripeto sempre dal mio punto di vista, se il serramento ha qualche spifferino (se non è dimostrabile che pregiudicano l'uso del locale) e ho affittato il locale così, non posso costringere il proprietario a sostituire tutti i serramenti, soprattutto se ci abito da due mesi, ma forse neanche dopo 10 anni.

Ovviamente se il prezzo dell'affitto è a pieno quello di mercato per un appartamento nuovo in quella zona, allora si che sarebbe ragionevole pretendere un appartamento perfetto.
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Vecchio 23-10-2010, 16.33.16   #6
AzzeccaGarbugli
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Io vorrei chiarire questo punto.
Secondo il mio punto di vista, che non è quello di un avvocato, il conduttore "ha da dimostrà" in qualche maniera che sono lavori necessari per poter usufruire del locale (in questo caso appartamento) secondo la sua destinazione d'uso.
Se sono serramenti vecchi, bruttarelli, con vetro semplice (invece che quelli isolanti con camera d'aria) etc..... e uno ha affittato l'appartamento così per me se li deve tenere.

Se no passerebbe il principio che mi permetterebbe di affittare una stamberga a 150 euro al mese, poi la ristrutturerei completamente ed infine manderei il conto al proprietario, magari pretendendo di pagare sempre 150 euro.

Per fare un esempio concreto, se mi salta l'impianto elettrico che è vecchio, li si, credo di aver tutti i diritti di chiamare un elettricista se non me ne manda subito uno il proprietario. Altrimenti io non posso usufruire del locale.
All'uopo, non vedo sempre sui contratti di affitto la specifica, secondo me importante, anche se volendo comunque implicita, in cui si dichiara (adesso non ricordo esattamente la forma elegante) che gli impianti sono idonei all'uso come appartamento, negozio, ufficio etc...

Invece, ripeto sempre dal mio punto di vista, se il serramento ha qualche spifferino (se non è dimostrabile che pregiudicano l'uso del locale) e ho affittato il locale così, non posso costringere il proprietario a sostituire tutti i serramenti, soprattutto se ci abito da due mesi, ma forse neanche dopo 10 anni.

Ovviamente se il prezzo dell'affitto è a pieno quello di mercato per un appartamento nuovo in quella zona, allora si che sarebbe ragionevole pretendere un appartamento perfetto.
A me invece il mio parere sembra perfettamente in linea con il tuo , evidentemente mi sono espresso male .
Si parlava di necessità oggettiva di sostituzione degli infissi e nella necessità non rientrano l'estica o il migliori utilizzo (doppi vetri ecc)e men che meno gli spifferini , quelli sono evitabili anche attraverso l'uso di normali serpentoni salva-spifferi, ma dagli infissi potrebbe entrare acqua e quindi infiltrazioni .

In ogni caso , quando si rendono necessari interventi di rilievo in un immobile locato, che a questi provveda il proprietario su segnalazione dell'inquilino o direttamente quest'ultimo in caso di inerzia del locatore , la legge prevede la possibilità di richiedere un aumento dell'affitto in una percentuale sulla spesa sostenuta e naturalmente anche qui dipende da quanto tempo è in vigore il contratto di affitto , la sua durata ecc. tutte varianti da valutare caso per caso.

Se uno poi si determina a prendere in affitto un immobile per un canone di locazione di 150 euro mensili e poi dovesse pretendere miglioramenti da favola quali infissi con vetri doppi , isolati acusticamente ecc. (per restare nell'esempio infissi posto da Red )....beh , da un lato mi sembra scontata la mancata collaborazione del locatore e dall'altro vedo difficile l'anticipazione della spesa da parte del conduttore....
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Vecchio 23-10-2010, 21.35.28   #7
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A me invece il mio parere sembra perfettamente in linea con il tuo
Si infatti, ma volevo chiarire perchè mi sembrava che potesse dare una impressione errata al lettore che avesse letto cercando di aver ragione in certe situazioni.
Mi dirai che tanto uno legge e capisce quello che vuole (e può), ma noi ci proviamo ad essere più chiari possibile.
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Vecchio 24-10-2010, 06.57.43   #8
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C'e' da dire anche che nel 99 per cento dei contratti di locazione vi e' la clausola che qualsiasi miglioramento o addizione che non sia eliminabile senza apportare danno alla cosa al termine del rapporto resta acquisita al locatore .
In questo modo il problema e' risolto alla radice e resta eclusivamente l'ipotesi di piccola o straordinaria manutenzione la prima a carico del conduttore la seconda a carico del locatore .
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Vecchio 24-10-2010, 15.36.12   #9
RedWitch
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...........
In questo modo il problema e' risolto alla radice e resta eclusivamente l'ipotesi di piccola o straordinaria manutenzione la prima a carico del conduttore la seconda a carico del locatore .
Ci mancherebbe solo che gli inquilini si portassero via porte/finestre anche se sono a conoscenza di ex inquilini che hanno sradicato i sanitari pri ma di andarsene, ma per fortuna sono casi limite.

Io sono per quello che diceva Uno nella sua prima risposta, trovare un accordo mi sembra la cosa più sensata. L'altra sera ho visto questi amici, e mi dicevano che due finestre sono ridotte in pessime condizioni, nel senso che perdono letteralmente i pezzi di legno e sembra che i vetri possano cadere da un momento all'altro.. mentre le altre tre finestre sono vecchie, non ben messe ma neanche con lo stesso rischio... in questo caso, il proprietario potrebbe dimostrarsi disponibile per cambiarne due, e le altre tre restare a carico del conduttore, come piccola riparazione ordinaria...

Mi sembrerebbe strano che il locatore di buon grado fosse disposto a cambiare tutte le finestre a sue spese, non credo che sia da poco..

Grazie a tutti per le risposte
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Vecchio 25-01-2012, 19.42.04   #10
RedWitch
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A titolo informativo, e se a qualcuno prima o poi servisse... alla fine il locatore ha pagato di tasca sua gli infissi.

E' stato molto corretto
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