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Vecchio 21-11-2007, 21.43.55   #1
Ray
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Predefinito Come affittare appartamenti, case, uffici, box, magazzini eccetera

Credo sia un argomento di utilità generale... spessissimo nella vita capita di dover/voler prendere in affitto qualcosa (spesso un appartamento ma non solo) o può anche capitare di voler/dover dare in affitto. Nonostante sia un'attività piuttosto comune, per la maggior parte se ne sa poco e chi ci si trova spesso impara sulla sua pelle, a volte a costo di errori che poi possono appunto costare, in termini economici e di disagi vari.

Mi rendo conto che è un argomentone e io non sono certo un esperto del settore, anche se per lavoro mi è capitato di farmici un po' le ossa, anche su situazioni un po' più complesse delle solite (vedi società che affittano per far abitare loro soci/dipendenti) e quindi ho una certa idea di cosa fare e cosa guardare quando si cerca e un po' di come non farsi buggerare o prendere grossi abbagli.

Tuttavia mi rendo conto che mi manca molto della materia e che mi farebbe spesso comodo avere qualcuno a cui chiedere o addirittura avere un manualetto che riporti bignamescamente la materia.
Quindi chiedo aiuto a chi se ne intende (so che più di qualcuno dei frequentatori abituali ne sa parecchio più di me).

Avrei anche delle domande specifiche, ma forse è meglio prima farsi un quadro esatto della faccenda... anzi, per farsene uno una domanda specifica mi viene:
Cosa vuol dire affittare (sia da chi da che da chi prende)?
Cos'è esattamente un contratto d'affitto?

Ringrazio preventivamente e prometto il mio contributo per quanto posso.
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Vecchio 22-11-2007, 11.33.05   #2
turaz
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affittare comporta diritti e doveri sia da parte di chi affitta (locatore) sia da parte di chi "prende in carico" (locatario)
il contratto di affitto è il contratto con il quale un soggetto (locatore) concede a un altro soggetto (locatario) il godimento di un suo bene dietro il pagamento di un corrispettivo determinato.
su diritti e doveri brevemente:
Le principali obbligazioni del locatore sono quelle di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato tale da garantire il godimento durante la locazione.
Non hanno valore i patti con cui si esclude la responsabilità del locatore per i vizi della cosa locata, oppure compiere sulla cosa locata delle innovazioni, tali da diminuire la possibilità del godimento del conduttore.



Le obbligazioni principali del locatario sono:
obbligo di prendere in consegna la casa locata e di goderne con la diligenza del buon padre di famiglia(qui ci sarebbe da dibattere su cosa è)
L’obbligo di pagare il corrispettivo pattuito per la locazione, nei termini contrattualmente convenuti
Secondo l’art. 1588 del codice civile, il locatario è responsabile del deterioramento della cosa locata, salvo che egli provi che sia causata da fatti a lui non imputabili

Ultima modifica di turaz : 22-11-2007 alle ore 11.41.29.
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Vecchio 22-11-2007, 12.23.10   #3
RedWitch
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Il discorso affitti è lungo e articolato quindi, direi di prendere un caso alla volta. Inizio con gli affitti di immobili residenziali.

Fino a qualche anno fa, il contratto più diffuso era il cosiddetto contratto patti in deroga (a "equo canone"), contratto che è sopravissuto per moltissimo tempo, ma, conteneva diverse clausole vessatorie soprattutto per il conducente (che è colui che prende in affitto l'immobile di un altro, il proprietario che viene chiamato locatore). Dal 1998 è stata introdotta una nuova regolamentazione dei contratti di affitto che ha dato vita al contratto che sostituisce l'equo canone (anche se per quelli già in essere non c'è stato alcun provvedimento, chi lo aveva lo puo' mantenere fino alla data di scadenza del contratto) e che viene chiamato semplicemente "contratto di locazione ad uso abitativo 4+4"

Il contratto di locazione 4+4 è un contratto di affitto che deve avere una durata minima di 4 anni. Scaduti i 4 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4, salvo disdetta o volontà di rinnovo a condizioni diverse di una delle parti che deve avvenire tramite lettera raccomandata entro e non oltre 6 mesi prima dalla data di scadenza, la disdetta del contratto deve essere motivata (da entrambe le parti).
Alla seconda scadenza, entrambe le parti possono inviare a mezzo raccomandata (sempre entro 6 mesi prima della scadenza), la volontà di chiudere il contratto , oppure di rinnovarlo a nuove condizioni. L'altra parte, sarà tenuta a rispondere sempre a mezzo raccomandata. In mancanza di una risposta, o di presa di accordi, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione.
Se nessuna delle due parti, entro 6 mesi prima della scadenza della locazione manda una comunicazione all'altra parte, il contratto si intenderà rinnovato automaticamente per altri 4 anni, alle stesse condizioni del contratto in essere.

Il contratto deve essere in forma scritta, e registrato regolarmente all'Ufficio del Registro del Comune dove si trova l'immobile (vedremo poi quali sono le spese di registro, che devono essere divise a metà tra locatore e conduttore).

Il contratto 4+4 non ha limitazioni per quel che riguarda l'importo del canone annuale, è sufficiente che locatore e conduttore siano d'accordo e si puo' procedere alla stipula del contratto di affitto; non prevede alcun tipo di agevolazione fiscale nei confronti di conduttore e locatore,e il contratto 4+4 è da intendersi come "contratto prima casa", ovvero il conduttore dovrà prendere la residenza per potersi intestare le utenze (e godere di piccole agevolazioni sui costi dei consumi per esempio dell'energia elettrica).

La registrazione del contratto deve avvenire entro e non oltre trenta giorni dalla data della stipula del contratto.

continua...
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Vecchio 22-11-2007, 19.10.06   #4
RedWitch
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Il contratto di locazione 4+4 è un contratto di affitto che deve avere una durata minima di 4 anni. Scaduti i 4 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4, salvo disdetta o volontà di rinnovo a condizioni diverse di una delle parti che deve avvenire tramite lettera raccomandata entro e non oltre 6 mesi prima dalla data di scadenza, la disdetta del contratto deve essere motivata (da entrambe le parti).
Chiedo scusa in questa parte del post ho fatto un errore. La parte nerettata non è corretta. Dopo i primi 4 anni, il contratto si rinnova automaticamente salvo disdetta (non è possibile apportare delle variazioni ad un 4+4 in essere).
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Vecchio 22-11-2007, 19.25.41   #5
Uno
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Espandiamo pure alle varianti (ho fatto un pò di esperienze pratiche pure io ), per un locatario è possibile mollare il locale prima dei 4 anni con degli escamotage (legali), o pago comunque il periodo per finire i 4 anni o se il proprietario è d'accordo trovo qualcuno che subentri al posto mio (se allo stesso prezzo o maggiorato dipende dal proprietario), per subentro intendo che fa un nuovo contratto, il proprietario non perdendoci nulla può acconsentire alla risoluzione del contratto.

Credo che siano interessanti (ma immagino che Red volesse metterli nel seguito quindi la lascio continuare quando ha tempo e voglia) le varianti da stabilire in contratto tipo chi deve dipingere le pareti (esempio ma vale per altre cose) e come va lasciato alla fine, i depositi cauzionali e relativi interessi.... e altre cose così.
lo dico perchè sono quelle "stupidaggini" che chi non è pratico non vede, perdendo dei soldi... e quindi informazioni utili secondo me da mettere per chi cerca di capire come fare non avendo mai fatto.
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Vecchio 23-11-2007, 10.51.44   #6
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depositi cauzionali...già...il mio padrone di casa ha messo una clausola che ho letto solo poco tempo fà, il deposito cauzionale mi verrà reso al momento in cui esco tale e quale a quanto gli avevo dato (si tiene gli interessi in pratica). Una mia amica invece aveva fatto depositare la caparra su un libretto (postale?) e quando se n'è andata le è stato reso sia la cauzione che i relativi interessi.
E poi ..ehm..l'istat? cioè l'aumento annuale del contratto, dov'ero prima era del 75% qui del 100%. Mi sono chiesta se è a sola discredione del locatore.
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Vecchio 23-11-2007, 11.25.57   #7
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depositi cauzionali...già...il mio padrone di casa ha messo una clausola che ho letto solo poco tempo fà, il deposito cauzionale mi verrà reso al momento in cui esco tale e quale a quanto gli avevo dato (si tiene gli interessi in pratica). Una mia amica invece aveva fatto depositare la caparra su un libretto (postale?) e quando se n'è andata le è stato reso sia la cauzione che i relativi interessi.
E poi ..ehm..l'istat? cioè l'aumento annuale del contratto, dov'ero prima era del 75% qui del 100%. Mi sono chiesta se è a sola discredione del locatore.
Per il discorso deposito cauzionale ci sono diverse formule.
In genere il deposito è di due mensilità (ma possono essere tre) e la formula con cui viene versato deve essere preventivamente accordato tra locatore e conducente (in sostanza prima di redigere il contratto ci si deve mettere d'accordo e deve essere scritto sul contratto in che termini viene versato e verrà restituito)
Il deposito cauzionale serve a garanzia del locatore, in quanto la casa deve essergli riconsegnata nello stesso stato in cui è stata ricevuta, salvo la normale usura. Prima di chiudere il contratto il locatore ha diritto di visionare l'appartamento e vedere che sia in buono stato.
Se va tutto bene , il deposito viene restituito per intero e nella formula stabilita.
Spesso la formula è versare in contanti il deposito e questo verrà restituito per intero (gli interessi vanno restituiti di anno in anno) al conducente.
Il discorso è diverso se viene fatto attraverso la banca, quindi come dicevi tu Daf tramite libretto bancario (anche se francamente non so se ci siano degli interessi su quei libretti ..) di cui anche il conducente deve avere la documentazione. In alcuni casi (rari a quanto ne so), viene addirittura richiesta dal locatore una fidejussione bancaria a garanzia.

L'aumento istat non è a discrezione del locatore, anch'esso deve essere bene specificato sul contratto, qui per i contratti 4+4 è del 75%, ma è possibile che vari da regione a regione (mi informo e poi ti faccio sapere).
L'unica cosa a discrezione del locatore è se applicare o meno questo aumento di anno in anno , per legge comunque è previsto.

Aggiungo una cosa: è molto importante leggere bene il contratto prima di firmarlo, ed informarsi per bene su clausole non chiare perchè li per li non ci si fa caso ma dopo sono dolori...

ps: ho risposto prima a Daf, poi continuiamo con tutte le varianti di cui diceva Uno, che effettivamente al di là di come redigere un contratto, sono le cose a cui si fa meno caso e per cui si perdono dei soldi ...

ps2 Daf aveva ragione Uno, gli interessi andrebbero restituiti eccome, non lo sapevo nemmeno io.. vanno pe rlegge restituiti di anno in anno e alla fine della locazione il deposito.

Ultima modifica di RedWitch : 23-11-2007 alle ore 11.42.48.
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Vecchio 23-11-2007, 19.03.09   #8
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Sta cosa degli interessi sul deposito cauzionale continua a non tornarmi ragazzi..
Ho fatto una ricerca un po' più approfondita, ed effettivamente gli interessi legali sul deposito cauzionale risultano ancora (erano stati istituiti con una legge del 1978). Nel 1998 è passata la nuova legge che è quella vigente ad oggi, modificando diversi punti della precedente (c'era la richiesta di poter fare diventare infruttifero il deposito, ma non è passata).
Quindi per la legge continua a valere la cauzione fruttifera:

Citazione:
A norma dell’ art. 11, della L. 27 luglio 1978, n. 392, gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno senza che occorra una richiesta del conduttore, e, se non si è cosi provveduto, vanno restituiti unitamente al deposito una volta che il vincolo contrattuale sia stato risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni.
* Cass. civ., sez. III, 28 luglio 1993, n. 8405.
Caso risolto ... e invece no. Non mi torna perchè sono certa che in molti casi, sia scritto chiaramente sul contratto che la cauzione è infruttifera, e i moduli per la compilazione dei contratti, almeno per quel che riguarda le agenzie immobiliari, sono depositati in Camera di Commercio e quindi visionati e accettati. Ho fatto un po' di ricerche anche via internet sui testi dei contratti, e ne ho trovati diversi con la dicitura "deposito cauzionale infruttifero, e poi, sempre via internet, ho trovato un articolo che dice che, gli interessi legali esistono, ma che se le due parti sono in accordo possono decidere diversamente.
A questo punto mi chiedo se chi fa contratti con questa clausola non sia fuori legge.. e soprattutto se un conduttore firma il contratto con quella clausola, puo' lo stesso pretendere gli interessi?
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Vecchio 23-11-2007, 20.50.47   #9
Ray
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A questo punto mi chiedo se chi fa contratti con questa clausola non sia fuori legge.. e soprattutto se un conduttore firma il contratto con quella clausola, puo' lo stesso pretendere gli interessi?
A queste domande aggiungo: a quanto ammontano?
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Vecchio 23-11-2007, 21.07.53   #10
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Breve ricerca, dal 2004 è il 2,5%.
Per il proprietario intelligente sarebbe ben più saggio il discorso libretto di risparmio, alla fine lo restituisce con tutto compreso.
Bisogna dire che se la legge prevede interessi legali e null'altro, anche questa soluzione non è perfettamente in regola, comunque un libretto calcola l'anatocismo (interesse su interesse a fine anno) l'interesse legale è annuo e pulito, quindi grosso modo si equivalgono.
E' da approfondire, ma credo che la clausola "deposito infruttifero" non sia in regola se la legge dice questo
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Vecchio 24-11-2007, 00.05.25   #11
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.... A questo punto mi chiedo se chi fa contratti con questa clausola non sia fuori legge.. e soprattutto se un conduttore firma il contratto con quella clausola, puo' lo stesso pretendere gli interessi?
Sull'importo versato a titolo di cauzione sono sempre dovuti gli interessi legali- dal 2004 nella misura del 2,5%- e qualsiasi clausola che li escluda è nulla. Pertanto il conduttore può sempre pretendere gli interessi.
Anche la clausola con cui le parti contrattualmente convengono di depositare l'importo della cauzione in libretto o conto vincolato è giuridicamente contestabile . Il proprietario tende a scegliere questa modalità per evitare di dover restituire sulla somma l' interesse legale con un tasso che nessun deposito bancario garantisce ( neanche con l'anatocismo) . Si tratta alla fin fine di una differenza che da sola non giustifica mai l'instaurazione di una controversia, ma quando la lite è promossa per altri motivi( canoni non pagati, danni...) ecco che anche questo punto viene messo sul piatto della bilancia .
Il proprietario ha convenienza a far sostituire il deposito cauzionale con il rilascio di una fidejussione bancaria .....non assicurativa perchè quest'ultima si rinnova a condizione che venga pagato il premio annuale...non è cioè sufficiente che alla stipula del contratto il conduttore consegni la fidejussione assicurativa , è necessario controllare che ogni anno venga dallo stesso versato il premio.....

Ultima modifica di gibbi : 24-11-2007 alle ore 00.40.14. Motivo: precisazione
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Vecchio 26-11-2007, 10.15.20   #12
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Grazie Gibbi

Per quel che riguarda lo stato dell'immobile, il locatore deve consegnarlo in buono stato e abitabile in tutto e per tutto.
Se questo non avviene le spese per i lavori da effettuare sono a suo carico. Se l'immobile non è in ordine, esistono anche qui degli escamotage, ovvero, puo' essere che di comune accordo i lavori vengano eseguiti dal conducente, e che il locatore faccia degli sconti sulle prime mensilità (ed in genere si mette tutto per iscritto tramite scrittura privata, in accordo tra le due parti).
Qualora invece l'immobile fosse in ordine, ma il conducente volesse apportare delle migliorie, deve sempre chiedere il permesso al locatore che sarà libero o meno di accettare e questi lavori saranno pero' a carico del conducente.
Il permesso che il locatore concede dovrà essere scritto.
I lavori condominiali straordinari sono a carico del locatore.
Le spese di amministrazione ordinaria sono a carico del conducente (riscaldamento se centralizzato, pulizia delle scale etc). Queste in genere vengono pagate al locatore che poi provvede con l'amministrazione, il conduttore ovviamente ha il diritto di vedere i consuntivi delle assemblee condominiali (e ha anche il diritto di parteciparvi, senza voto).

Il conduttore al termine del periodo di locazione, sarà in dovere di riconsegnare ll'immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto (salvo la normale usura) e sarà facoltà del locatore, prima che gli vengano riconsegnate le chiavi di visionare l'immobile e nel caso di eventuali danni, il locatore potrà trattenere le spese per la riparazione degli stessi dal deposito cauzionale (che ricordo al massimo può essere di 3 mensilità, che io sappia la consuetudine è di due)
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Vecchio 26-11-2007, 13.46.31   #13
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La cosa più personalizzabile/deteriorabile di un locale in affitto è la pittura delle pareti.
Che io sappia (potrei sbagliare, ma siamo qui per questo, per scambiare informazioni) lo standart è che il proprietario mi consegna l'immobile pitturato e quando esco devo riconsegnarglielo pulito nello stesso stato, quindi nel caso di una locazione lunghetta o comunque di aver sporcato delle pareti (immaginiamo l'appartamento e dei bambini che colorano ovunque) prima di uscire dovrei farlo ridipingere o pagare tale lavoro. Però ci si può mettere d'accordo diversamente (io l'ho fatto in passato) lo prendo da dipingere, quindi se invece che pareti bianche voglio un colore (parlo solo di pareti ripitturabili e interne) lo faccio alla fine lo riconsegno nello stesso stato, cioè da dipingere (che sia specificato sul contratto ovviamente).
In ogni caso, e non solo per il discorso pittura, il mio consiglio è quando si prende possesso di un locale in locazione di scattare delle foto da conservare per tutta la locazione, che siano larghe abbastanza per distinguere il locale (una foto di un particolare che può essere preso ovunque non ha senso). Che valgano o meno dal punto di vista legale non so dirvelo, non ho mai avuto bisogno di usarle in tal senso, intendo fino alle carte bollate, ma una volta mi hanno evitato delle seccature, è bastato mostrarle
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Vecchio 28-11-2007, 12.37.16   #14
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In questi casi in effetti val più la pratica che la grammatica come si dice.. Se avete delle esperienze che possano integrare il discorso aggiungetele così alla fine avremo un quadro generale il più ampio possibile

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Che io sappia (potrei sbagliare, ma siamo qui per questo, per scambiare informazioni) lo standart è che il proprietario mi consegna l'immobile pitturato e quando esco devo riconsegnarglielo pulito nello stesso stato, quindi nel caso di una locazione lunghetta o comunque di aver sporcato delle pareti (immaginiamo l'appartamento e dei bambini che colorano ovunque) prima di uscire dovrei farlo ridipingere o pagare tale lavoro.
Per quel che riguarda i muri, sì in teoria il proprietario dovrebbe consegnare l'immobile in ordine , quindi anche con i muri pitturati, pero' puo' accadere di mettersi d'accordo diversamente. In ogni caso l'immobile alla fine della locazione dovrebbe essere riconsegnato nelle stesse condizioni in cui è stato ricevuto, salvo il normale deperimento d'uso; tu hai portato l'esempio di muri colorati da bimbi, pero' mettendo il caso che i muri si siano sporcati un po' (vivendoci accade), credevo che potesse rientrare nel normale deperimento d'uso.. oltre alle foto (che penso possano servire in caso di questioni alla fine del contratto), è sempre utile inserire nel contratto eventuali diversi accordi, o se non si possono inserire (ci sono alcuni tipi di contratti standard in cui non si puo' modificare più di tanto il testo) è sempre bene scrivere eventuali accordi diversi dalla consuetudine e previsti in contratto.
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Vecchio 28-11-2007, 22.28.04   #15
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Originalmente inviato da RedWitch Visualizza messaggio
(ci sono alcuni tipi di contratti standard in cui non si puo' modificare più di tanto il testo)
Sarebbe bello, se possibile, vederne qualcuno in modo da dare un'occhiata più da vicino a quali pezzi vogliono dire cosa e dove stare attenti e, soprattutto, come modificare in caso serva.

Inoltre mi piacerebbe parlassimo anche dei contratti per uso diverso da abitazione, vedi uso ufficio, che non differiscono solo nella durata (6+6 solitamente) ma spesso anche nel prezzo. Questo dipende dalla destinazione d'uso (questa sconosciuta) e relativa diversa tassazione (e non solo). Ci sono inoltre altre norme che devono essere rispettate... per esempio se ci si andrà a lavorare con dipendenti e/o si riceve pubblico e in un sacco di altri casi c'è tutto il discorso della sicurezza (legge 626) che forse è meglio approfondire a parte. Per dire che il proprietario dovrebbe, se affitta uso uffucio, accollarsi le spese per la dotazione prevista da questa legge per quanto riguarda gli impianti (legge che non si applica nelle abitazioni... infatti in casa, per dire, non è obbligatorio avere le luci d'emergenza). Questo, da mia esperienza, non accade quasi mai, più che altro per ignoranza... infatti se l'impianto è già a posto di suo spesso serve spendere molto poco.

Nella mia fantasia inziale questo tread voleva vedere tutti i due lati della questione, quindi anche il punto di vista del proprietario ("come affittare" vale anche per chi da in affitto) questo perchè, sempre nella mia fantasia, ritengo che se entrambi i contraenti hanno intenzioni oneste, traggono entrambi beneficio dal fare le cose per bene...
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Vecchio 29-11-2007, 12.03.48   #16
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Originalmente inviato da Ray Visualizza messaggio
Sarebbe bello, se possibile, vederne qualcuno in modo da dare un'occhiata più da vicino a quali pezzi vogliono dire cosa e dove stare attenti e, soprattutto, come modificare in caso serva.
Senz'altro , li posso mettere a disposizione, e li possiamo vedere pezzo per pezzo

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Originalmente inviato da Ray
Inoltre mi piacerebbe parlassimo anche dei contratti per uso diverso da abitazione, vedi uso ufficio, che non differiscono solo nella durata (6+6 solitamente) ma spesso anche nel prezzo.
Sì Ray, era mia intenzione dare una specie di ordine, per quanto mi riesce, e vedere un contratto alla volta, perchè pensavo ad una panoramica più ampia possibile, e per evitare confusione vista l'ampiezza dell'argomento, ma possiamo dare priorità ai commerciali e proseguire in seguito con gli abitativi.
Finiamo il 4+4 e poi vediamo i commerciali (uso ufficio, negozio etc), di questi, conosco poco, oltre la parte burocratica, ma insieme cerchiamo di venirne a capo, intanto mi informo meglio che posso.

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Originalmente inviato da Ray
Nella mia fantasia inziale questo tread voleva vedere tutti i due lati della questione, quindi anche il punto di vista del proprietario ("come affittare" vale anche per chi da in affitto) questo perchè, sempre nella mia fantasia, ritengo che se entrambi i contraenti hanno intenzioni oneste, traggono entrambi beneficio dal fare le cose per bene...
Sì hai ragione, vedremo bene punto per punto i contratti cercando di non dimenticare il proprietario



***************************

La registrazione del contratto 4+4 ad uso abitativo.

La registrazione del contratto è attualmente obbigatoria per tutti i tipi di contratto ad uso abitativo che superino i 30 giorni di locazione , e deve essere rinnovata ogni anno per tutti i successivi entro 20 giorni dalla scadenza dell'annualità.

Le spese per la registrazione vanno divise a metà tra locatore e conduttore, ed entrambi sono responsabili in solido al pagamento delle stesse.

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla decorrenza del contratto.

L'imposta di registro è pari al 2% del canone annuale, pero' c'è una soglia minima di 67 euro (se il 2% del canone annuale è inferiore, viene arrotondata a questa cifra).

Le spese di bollo sono di sono di € 14.62 a pagina (per un minimo di 4 pagine).

La tassa di registro va versata presso le banche o le poste su un modello F23 e la registrazione deve essere effettuata presso l'Ufficio del Registro competente.

Il proprietario, una volta registrato il contratto deve conservare l'originale, mentre per l'inquilino è prevista la consegna di una copia del contratto (registrato), salvo diversi accordi (l'inquilino puo' pretendere un contratto registrato in originale).
RedWitch non è connesso  
Vecchio 29-11-2007, 20.37.53   #17
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Scusa Red, non volevo metterti fretta o incasinare il percorso logico che ti eri prefissa... sono io che ho maggiore interesse per i commerciali, ma non badarmi, fai come vuoi (che stai facendo benissimo a mio avviso) e mille grazie.
Ray non è connesso  
Vecchio 30-11-2007, 13.27.30   #18
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Per concludere il discorso sui 4+4 vediamolo punto per punto, poi se vi va o ci sono domande lo commentiamo insieme.



Citazione:
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
ai sensi dell'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Il/La Sig _________________________________________ di seguito denominato/a locatore nato/a a_______________ il_________________ residente in __________ Via/Piazza___________________CF_______________________ ______________________

CONCEDE IN LOCAZIONE
al/alla Sig. ______________________________________________ nato a_________ il_________________ residente in __________ Via/Piazza___________________CF_______________________ ______________________ di seguito denominato/a conduttore che accetta, per sé e suoi aventi causa, l'unità immobiliare sita in via ______________ n. civico ________ piano _______ scala _______ int. ______ composto di n. _____ vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) __________________________________________________ ________
non ammobiliato/ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.
Nella prima parte del contratto vanno inseriti i dati del locatore, del conducente e dell'appartamento, e va specificato se l'immobile è ammobiliato o meno (nel contratto va cancellata la voce che non interessa). Se è ammobiliato va redatto un elenco a parte, firmato da entrambe le parti.

Citazione:
TABELLE MILLESIMALI
proprietà_____________________riscaldamento_______ ______
acqua_____________________altre___________________ ____

ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL'UNITA' IMMOBILIARE
__________________________________________________ ___

DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI
__________________________________________________ ___
CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA
_______________________________


Qui vanno inseriti i dati specifici dell'appartamento, a cura del locatore, ci si limita a scrivere che gli impianti sono a norma...

Citazione:
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1. Il contratto è stipulato per la durata di anni ______ (quattro) dal ____________________ al ________________________________ e si intenderà rinnovato per altri quattro anni nell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1996, n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata - contenente la specificazione del motivo invocato - almeno 12 mesi prima della scadenza. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
La decorrenza del contratto viene stabilita di comune accordo tra le parti, sulla disdetta da parte del locatore, puo' essere fatta 12 mesi prima della prima scadenza, in casi specifici (che poi vedremo, mettio una copia della legge alla fine del thread)

Citazione:
2) Al termine dell'eventuale periodo di rinnovo del contratto ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricevimento di tale raccomandata. In mancanza di risposta ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della suddetta comunicazione il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni.
Di questo abbiamo già parlato qualche post più su.. mi sembra tutto chiaro


Citazione:

3) Il conduttore ha facoltà di recedere per giustificati motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima.
Anche di questo abbiamo già parlato, il conduttore puo' recedere dal contratto in qualsiasi momento, purchè possa giustificare la sua decisione.

Citazione:
4) L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi:______________________________________
Per la successione del contratto si applica l'art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392 nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale 7 aprile 1988, n. 404.5)
Qui vanno indicati i conviventi del titolare del contratto, e nel caso di modifiche, devono essere comunicate al locatore.


Citazione:
5) Il conduttore non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.


Per il discorso sublocazione, salvo diversi accordi l'appartamento non puo' essere sublocato, nè totalmente nè parzialmente (nel caso in cui di comune accordo si decidesse il contrario si puo' modificare il testo, specificando bene in che termini puo' avvenire la sublocazione)




Citazione:
6) Il canone annuo di locazione - avendo le parti tenute presenti le condizioni oggettive dell'immobile anche sopra descritte e ben note, e la sua ubicazione - è convenuto in euro ___________, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero ___________________________ in n. ______ rate eguali anticipate di euro ____________________ ciascuna, scadenti il _________________
Il canone non sarà/sarà aggiornato ogni anno nella misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accertato dall'Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto, a richiesta del locatore.
Qui va specificato l'importo annuale del canone e come dovrà essere versato (a mezzo bonifico, al domicilio del locatore o in altro modo stabilito tra le parti), in genere si cancellano le voci che non interessano.
L'aggiornamento istat, come dicevo è previsto per legge (qui a me risulta ridotto al 75% e credo che valga per tutto il territorio nazionale), il locatore può decidere di non applicarlo a sua discrezione.


(continua....)
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Vecchio 02-12-2007, 16.16.21   #19
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Sul punto 6 (nel post sopra), c'è anche da fissare la scadenza mensile della rata del canone, in genere entro il 5 di ogni mese, ma è a discrezione delle parti (basta che siano d'accordo )

Citazione:
7) Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 L. 27 luglio 1978, n 392
Il conduttore è sempre tenuto a versare la quota del canone e degli oneri accessori (spese di amministrazione), tranne nei casi specificati nel contratto.

***Aggiungo in fondo al post per conoscenza gli artt 5 e 55 della legge 392/78

Citazione:
8) Il conduttore dovrà consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione.
9) Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto e - così - di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. E' in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'immobile, di quanto segue ___________________________
_______________________________________________
_______________________________________________

Il ritiro (consegna da parte del locatore) delle chiavi deve avvenire al momento della firma del contratto, nel giorno della decorrenza dello stesso (puo' capitare, se ci sono da fare dei lavori all'interno della casa, e che li faccia il conduttore, che ci si metta d'accordo per la consegna delle chiavi con un paio di settimane di anticipo rispetto alla decorrenza vera e propria del contratto, in modo che il locatore possa fare i lavori prima di entrare effettivamente in casa)

In relazione allo stato dell'immobile, si deve scrivere sul contratto quali siano le effettive condizioni, e come andrà riconsegnato a fine locazione (pitturazioni e varie).

Citazione:
10) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
11) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
Punto 10: ne abbiamo già parlato sopra, mi sembra tutto chiaro, il conduttore se volesse apportare delle migliorie all'immobile puo' farlo esclusivamente chiedendo il permesso del locatore, e dovrà essere un ermesso scritto.
Punto 11: mi è chiaro il discorso delle interruzioni di servizi indipendenti dal locatore (per esempio luce, gas etc per guasti), non mi è chiarissima questa parte: "per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo", mi informo..

Citazione:
12) A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro __________________ pari a ____ mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale


Punto 12: abbiamo visto che il deposito cauzionale deve essere sempre produttivo di interessi, fare quindi particolarmente attenzione a questo punto, nel caso in cui ci fosse scritto deposito cauzionale infruttifero, non è valido per la legge, si devono sempre pretendere gli interessi che andranno pagati di anno in anno dal locatore al conduttore, mentre il deposito cauzionale andrà rimborsato per intero alla fine del contratto, dopo che il locatore avrà controllato lo stato dell'appartamento.




continua...

----------------------------------------------------

***
artt 5 e 55 della legge 392/78
Citazione:
Art. 5
Inadempimento del conduttore
Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.

Art. 55
Termine per il pagamento dei canoni scaduti
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
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Vecchio 03-12-2007, 12.59.25   #20
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Citazione:
13) Per gli oneri accessori: sono a carico del conduttore le spese - ove esistenti - relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua nonché dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito saranno a carico del conduttore nella misura del 90 per cento. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire - in sede di consuntivo - entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione
presso il locatore (o presso il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente).

In una col pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.
Gli oneri accessori, sono le spese condominiali ordinarie a carico del conduttore che ha diritto di visionare i consuntivi. In alternativa a quanto scritto sopre , d'accordo con il locatore queste spese si possono pagare in quote mensili (con un forfait stabilito in base alle spese dell'anno precedente) in concomitanza del pagamento del canone di locazione, e a fine di ogni anno, viene fatto un conguaglio mediante il quale si va a pareggiare il conto, questa clausola va inserita nel contratto.

Citazione:
14) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulla delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condòmini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

15) Il conduttore - in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi esclusivamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore - in caso di inosservanza -autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo.
Qui mi sembra tutto chiaro. (se ci sono domande chiedete.. fin dove arrivo rispondo volentieri)

Citazione:
16) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata il conduttore dovrà consentire la visita all'unità immobiliare una volta alla settimana per almeno due ore consecutive con l'esclusione dei giorni festivi, oppure con le seguenti modalità:______________________________________
17) Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo l'art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
18) Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo l'art. 40 della legge 27 luglio 1978, n. 39
Punto 16: se il locatore decidesse di vendere l'immobile, il conduttore deve poter permette la visita dello stesso una volta alla settimana per due ore consecutive, oppure con altre modalità che devono essere specificate nel contratto.
Punto 17: concessione o meno del diritto di prelazione (precedenza su altri) in caso di vendita dell'immobile, va cancellata la voce che non interessa.
Punto 18: concessione o meno del diritto di prelazione nel caso di nuova locazione a fine contratto (va cancellata la voce che non interessa).

Citazione:
19) Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti potranno delegare per la registrazione del contratto una delle organizzazioni che hanno prestato assistenza per la stipula del presente contratto.
20) Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto.
Punto 19: suddivisione delle spese di registrazione per il contratto di locazione. A quanto ne so, anche se le spese di bollo sarebbero a carico del conduttore, in genere anche queste vengono divise tra locatore e conduttore (va specificato nel contratto)
Per la registrazione, se ci si appoggia ad un'agenzia immobiliare per la stipula del contratto, in genere viene offerto il servizio di regitrazione. Se ci si avvale di organizzazioni che prestano assistenza (ed esempio confedilizia) verrà chiesta un'iscrizione all'organizzazione e una somma per la registrazione del contratto extra (qui chiedono 5/10 euro per la commissione).

Citazione:
21) per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Convenzione Nazionale di cui all'art. 4, comma 1, legge n. 431/1998, al decreto del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze di cui all'art. 4, comma 2, legge n. 431/1998 , all'Accordo di cui al punto 4) (eventualmente al decreto del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze di cui all'art. 4, comma 3, legge n. 431/1998) alle disposizioni del Codice Civile, della legge 27 luglio 1978, n. 392, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali;
Per tutto ciò che non è previsto nel contratto, ci si deve riferire alle leggi specifiche in materia di locazione (a fine thread le inserisco per conoscenza e completezza).




Citazione:
22) Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31 dicembre 1996, n. 675).
Punto 22: autorizzazione sulla comunicazione a terzi dei dati personali per gli adempimenti del contratto (esempi: registrazione, imposte, etc..)

Citazione:
23)Altre pattuizioni _______________________________

Letto, approvato e sottoscritto
____________, li _____________


Il locatore ___________________________________

Il conduttore _________________________________

A mente dell'art. 1342, secondo comma, del codice civile, le parti specificamente approvano i
patti di cui ai punti 1), 2), 3), 5) 7), 10), 11), 12), 13), 16), 21), 22) .

Il locatore ___________________________________

Il conduttore _________________________________
Punto 23: spazio riservato ad altre pattuizioni, ad esempio per le spese di amministrazione, o lavori da fare all'interno dell'immobile etc.

Seguono date, firme.

Se servisse, potete scaricare una bozza del contratto cliccando
qui
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Vecchio 06-12-2007, 12.55.46   #21
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Predefinito Contratto di locazione ad uso abitativo agevolato.

Il contratto di locazione abitativo agevolato (chiamato più semplicemente 3+2) è un contratto che ha visto la luce abbastanza di recente (1998) e regola anch'esso la locazione degli immobili residenziali 1A casa (il conducente deve prendere residenza nella casa locata)

E' stata istituita una convenzione nazionale, in base alla quale le associazioni delle proprietà edilizie hanno potuto (e possono ogni tre anni) prendere accordi in base ai quali stipulando questo tipo di contratto sia il locatore che il conducente possono godere di alcune agevolazioni fiscali, la cui misura pero' varia da comune a comune, per cui le inserisco in maniera generica.

Sconti del Fisco per contratti agevolati:

Per il locatore:

- Irpef/Irpeg detrazioni fiscali pari ad una percentuale stabilita dall'accordo, sul canone percepito.
- ICI ridotta (sempre in base all'accordo, la percentuale è diversa da comune a comune)
- Tassa di registro scontata del 30%

Per il conduttore:

- tassa di registro scontata del 30%
- detrazioni fiscali in base al reddito annuo imponibile

Per poter usufruire dell'agevolazione sull'ICI il proprietario dell'immobile deve consegnare una copia del contratto registrato presso l'ufficio ICI competente e conservare la ricevuta che gli viene rilasciata.

L'importo canone di locazione per questo tipo di contratto non è libero, ma in base all'accordo viene fissato entro dei parametri (un minimo e un massimo inderogabili).

Per poter procedere al calcolo di questi importi ci si rifà alla zona in cui è ubicato l'immobile, e alle sue caratteristiche (metratura dell'immobile, pertinenze, stato interno, ed esterno, accessori ecc).

Va compilata una scheda (che poi vedremo con un esempio) e in base a questi elementi viene calcolato il canone che puo' venire richiesto annualmente.

continua
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Vecchio 06-12-2007, 14.50.54   #22
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Intanto che vai avanti con la parte più o meno burocratica, io scrivo qualcosa sul buon senso, piccole cose che teoricamente tutti sanno, in pratica per dei meccanismi inconsci non si valutano, Dei valori aggiunti, io li definisco.

La distanza (per un appartamento) dal lavoro o dal centro della propria vita.
A volte capita di prendere l'appartamento che costa poco meno pensando di risparmiare e poi costa lo stesso di più per le spese di spostamento, peggiora la qualità della nostra vita perchè ci costringe a passare del tempo in auto, treno o altro, quel tempo viene rubato ad altro che può anche avere un costo, esempio: meno tempo sono costretto a fare la spesa di corsa magari a spendere di più oltre che poter meno scegliere, etc etc.
Insomma a volte quel risparmio piccolo, diventa sommando tutto una spesa maggiore, ma soprattutto facendoci vivere meno bene.

Ovviamente se la casa è di proprietà o ci sono altri problemi logistici, insomma che non si può fare diversamente, bisogna prendere quello che viene.

Vi racconto "un'aneddoto", starebbe bene nella sezione "Antiquario".
Nei paesi (in città che io sappia no, la cosa si sposta solo su centro e periferia) dove ancora fino a 30/40 anni fa alcune strade non era asfaltate ma solo quelle principali, ancora fino a pochi anni fa uno dei parametri per calcolare il valore di una casa è il fronte strada (inteso come strada principale asfaltata). Dobbiamo immaginare che una sterrata che raccordava verso le principali in inverno tra fango e altro era sicuramente più disagevole. Oggi ormai si è invertito tutto, una casa che non è sulle strade principali è più tranquilla e vale di più... anche se la tranquillità sta tornando ad essere un piccolo handicap per via dei furti.... insomma cicli.

Altri parametri secondari per la scelta di un'appartamento è se la zona è servita da servizi, compresi mezzi pubblici per gli spostamenti, se c'è un ascensore (in condomini vecchi non c'è ancora ovunque) anche se la mancanza è senz'altro compensata da dimensioni più vivibili (che vengono fatte pagare in più senza calcolare gli svantaggi, tipo l'ascensore, mancanza di garage etc... ricordatevene)

Quando ripasso oltre ad aggiungere altri parametri di valutazione vediamo anche la stessa cosa per locali commerciali o da adibire a professioni.
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Vecchio 10-12-2007, 23.45.38   #23
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Originalmente inviato da Uno Visualizza messaggio
altri parametri secondari per la scelta di un'appartamento è se la zona è servita da servizi, compresi mezzi pubblici per gli spostamenti, se c'è un ascensore (in condomini vecchi non c'è ancora ovunque) anche se la mancanza è senz'altro compensata da dimensioni più vivibili (che vengono fatte pagare in più senza calcolare gli svantaggi, tipo l'ascensore, mancanza di garage etc... ricordatevene)
Due cosette che mi è capitato di vedere nel tempo:
per gli inquilini (conduttori): fate attenzione, perchè a volte anche se c'è l'ascensore, non è detto che tutti gli appartamenti possano goderne soprattutto nei caseggiati in cui l'ascensore viene installata anni dopo la costruzione del palazzo, se il proprietario non paga le quote di sua spettanza, poi non puo' usare l'ascensore.
Altra cosa, i parcheggi scoperti ad uso condominiale: ci sono alcuni palazzi che hanno un numero limitato di posti auto, e quindi in genere i condòmini possono usufruire a rotazione del posto auto. Anche qui fate attenzione a chiedere in che tempi e modi si ha l'uso del posto auto (sarebbe bene scriverlo sul contratto per sicurezza)

Nei servizi, sono compresi negozi, supermercati, banche, uffici postali etc. Se l'appartamento ha questi servizi a portata di mano è facile che siano "fatti pagare" sull'affitto..

Un'altra cosa a cui non si pensa, ma che qui da me determina addirittura una differenza di prezzo quando si acquista/vende una casa, è la vista che si puo' godere dalle finestre.. una bella vista mare o vista aperta (panoramica), puo' essere importante, anche se si prende un appartamento in affitto.

Anche l'esposizione e il piano di un appartamento se in condominio sono parametri da valutare ,e il riscaldamento, se centralizzato occhio ai consuntivi delle spese di amministrazione.

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Vecchio 14-12-2007, 18.04.48   #24
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Due cosette che mi è capitato di vedere nel tempo:
per gli inquilini (conduttori): fate attenzione, perchè a volte anche se c'è l'ascensore, non è detto che tutti gli appartamenti possano goderne soprattutto nei caseggiati in cui l'ascensore viene installata anni dopo la costruzione del palazzo, se il proprietario non paga le quote di sua spettanza, poi non puo' usare l'ascensore.
A proposito dell'ascensore, se si affitta un appartamento all'ultimo piano si pagherà di più la quota ascensore sulle spese di condominio, in proporzione al piano in cui si sale di solito.
Le spese di condominio, come già spiegato da Red, sono una voce che incide parecchio, ogni anno a fine anno l'amministratore invia il rendiconto delle spese e il preventivo per l'anno prossimo che è sempre un po' più alto di quello dell'anno prima, quindi bisogna farsi tutti i calcoli, parlo per esperienza personale...
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Vecchio 15-12-2007, 10.53.29   #25
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Grazie Stella, non pensavo al discorso ultimo piano, pensavo che le quote fossero solo una questione di millesimi (che calcolassero le quote da pagare sui millessimi dell'appartamento per le parti comuni)

Vado avanti con la parte burocratica vedendo punto per punto il 3+2 (è molto simile al 4+4):


Citazione:
LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA

TIPO DI CONTRATTO
Citazione:

(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)


Il Sig. ____________________________________ nato a _______________________________
il __________________ domiciliato a _____________________________ C.A.P. _______________
in ______________________________ codice fiscale ______________________
di seguito denominato/a locatore, assistito/a dalla Associazione della Proprietà Edilizia della
Provincia di__________, in persona di ____________________________________
C O N C E D E I N L O C A Z I O N E
al Sig. ____________________________________ nato a ________________________________
il __________________ domiciliato a _____________________________ C.A.P. _______________
in ____________________________________ codice fiscale ______________________
di seguito denominato conduttore assistito dal Sindacato ___________________________________
in persona di ____________________________________ che accetta, per sé e i suoi aventi causa,
l’unità immobiliare posta a ____________________________________ C.A.P. _______________
in _________________________________
N.__________________ Int. _____________ scala _________________ piano ___
così composta__________________
e dotata altresì dei seguenti elementi accessori:
________________________________
non ammobiliato/ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.
TABELLE MILLESIMALI
proprietà ________ riscaldamento _________ acqua _________ scale _______ altre __________

ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE

partita _________________ foglio __________________________ mappale ___________________
sub ___________________ cat/classe _____________________ _ rendita ____________________

DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI

_________________________________
CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA

_____________________________
Dati del locatore e del conduttore e delle associazioni che tutelano entrambi , se si decide di avvalersi dell'assistenza (queste associazioni sono in genere quelle della ape confedilizia per i locatori e dei sindacati inquilini per i condutori , la prestata assistenza viene fatta pagare una somma di circa 30 € e in genere si paga in aggiunta alle spese di registrazione.

Dati dell'appartamento, indirizzo, grandezza, composizione interna, se è o meno arredato (va cancellata la voce che non interessa) , elementi accessori (box, posti auto o cantina/soffitta), + la documentazione che prova la mesa a norma di tutti gl i impianti.

Citazione:
La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti:

1) Il contratto è stipulato per la durata di anni TRE dal ______________ al __________________
e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessario disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3 della legge 431/98, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi, dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, a un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.


Punto 1: Tempi della locazione: il contratto ha una prima scadenza dopo 3 anni e si rinnova tacitamente salvo diverse pattuizioni (che sono presenti nel contratto, sempre motivi giustificati sia per il conduttore che per il locatore)

Citazione:
2) Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo locale integrativo definito tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori e depositato il _____________presso il Comune di _________, è convenuto in ,
che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero

in rate eguali anticipate di ________________
ciascuna.
Nel caso in cui l’accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del 75% della variazione ISTAT.


Punto 2: pattuizione e pagamento del cannone di locazione , stabilito in base agli accordi che variano da comune in comune. Aumento annuale dell'Istat del 75% che puo' essere richiesto dal locatore al conduttore.Vanno anche inseiriti il Comune presso in cui si trova l'appartamento e la data della stipula dell'accordo territoriale (sono dati facilmente reperibili)

Citazione:
3) A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di ____________________________ ,
non imputabile in conto canoni e produttiva – salvo che la durata contrattuale minima non sia superiore ad anni quattro, ferma la proroga del contratto per due anni – di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato della unità immobiliare sia dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Altre forme di garanzia: _______________


Punto 3: Termini del deposito cauzionale, che dovrà essere produttivo di interessi legali annuali. Il deposito cauzionale invece dovrà essere restituito per intero dal locatore al conduttore al termine del contratto di locazione, previa verifica che l'immobile sia in buono stato.

continua...


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