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Vecchio 28-01-2010, 21.03.03   #1
m@pi
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Predefinito cementificare il giardino condominiale

ai lati del cancello dell'entrata pedonale del mio palazzo ci sono due pezzetti di giardino che in genere cura un signore del palazzo perchè gli altri non vogliono pagare nessuno e neanche vogliono curarlo, io a volte do una mano tagliando le siepi e ripulendo l'erba, questo signore nell'ultimo periodo si è lamentato del fatto che se non interviene lui il giardino resta in condizioni trascurate, si è indetta una riunione ed hanno deciso di cementificare quell'area verde, contro ogni mio volere e con tanto dispiacere del signore che pur lamentandosi lo curava.
Questo signore ha firmato però il verbale accettando di cementificare, io ho scritto in fondo a tutte le firme che sono completamente contraria.
La mia domanda è per trasformare quell'area verde in cemento serve l'unanimità dei condomini o basta la maggioranza?
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Vecchio 29-01-2010, 21.39.50   #2
Uno
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A naso, secondo me dovrebbe servire la maggioranza assoluta perchè cambia la destinazione di uso di quei pezzettini di terreno, da giardini li fa diventare marciapiedi, piazzette o che altro, comunque cambia.
Però non so la legge cosa dice in merito.
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Vecchio 29-01-2010, 23.25.29   #3
m@pi
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grazie tante Uno... ho trovato diverse interpretazioni della normativa che ti danno ragione, perchè il giardino è considerato come decoro architettonico dell'edificio condominiale di cui tutti i condomini ne godono, e per cambiarlo in cortile o qualsiasi altra cosa serve l'unanimità :-)
sono tre giornoi che cerco intensamente in internet, finalmente oggi ho trovato un buon sito per quello che riguarda i problemi condominiali, se può interessare vi passo il link XXXX
sono davvero contenta di aver trovato una buona soluzione per fermare il cemento

Edit di Uno: ho tolto il link che non aggiunge nulla all'argomento ma crea altri problemi
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Vecchio 30-01-2010, 13.20.09   #4
AzzeccaGarbugli
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ai lati del cancello dell'entrata pedonale del mio palazzo ci sono due pezzetti di giardino che in genere cura un signore del palazzo perchè gli altri non vogliono pagare nessuno e neanche vogliono curarlo, io a volte do una mano tagliando le siepi e ripulendo l'erba, questo signore nell'ultimo periodo si è lamentato del fatto che se non interviene lui il giardino resta in condizioni trascurate, si è indetta una riunione ed hanno deciso di cementificare quell'area verde, contro ogni mio volere e con tanto dispiacere del signore che pur lamentandosi lo curava.
Questo signore ha firmato però il verbale accettando di cementificare, io ho scritto in fondo a tutte le firme che sono completamente contraria.
La mia domanda è per trasformare quell'area verde in cemento serve l'unanimità dei condomini o basta la maggioranza?
Parli di "riunione" e di "sottoscrizione del verbale" , quasi si fosse trattato di un incontro informale tra condomini e non di una assemblea condominiale nella quale , di regola, non vengono sottoscritti verbali ( da parte dei condonimi) , ma più propriamente riportate dichiarazioni e voti dei partecipanti.
Evidenzio questo perchè se fosse stata presa la decisione di cementare in una riunione tra condonimi , sarebbe sufficiente una lettera raccomandata a.r. a tutti i proprietari con la diffida a non compiere i programmati lavori , se per contro si è trattato di una delibera in esito ad una assemblea condominiale , questa delibera va necessariamente impugnata con ricorso all'autorità giudiziaria.
A mio avviso gli elementi che possiedi andrebbero integrati con un controllo , ove possibile , del progetto del condominio depositato agli uffici tecnici e dovrebbe essere altresì verificato cosa dice al proposito il regolamento condominiale, questo per poter con maggior certezza poi stabilire se la delibera è annullabile o nulla .
Cosa non da poco perchè i termini per impugnare una delibera annullabile sono di 30 giorni dalla data dell'assemblea per i condomini presenti , termine improrogabile decorso il quale quella delibera è valida.
Se nulla la decisione può essere impugnata in ogni momento.
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"....Chi dice le bugie al dottore , vedete figliuolo è uno sciocco che dirà la verità al giudice. All'avvocato bisogna raccontar le cose chiare : a noi tocca poi imbrogliarle"
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Vecchio 30-01-2010, 18.45.33   #5
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... questo per poter con maggior certezza poi stabilire se la delibera è annullabile o nulla .
Cosa non da poco perchè i termini per impugnare una delibera annullabile sono di 30 giorni dalla data dell'assemblea per i condomini presenti , termine improrogabile decorso il quale quella delibera è valida.
Se nulla la decisione può essere impugnata in ogni momento.
Anche se a occhio credo di aver capito, non potresti spiegare la differenza tra una delibera annullabile e una nulla? L'idea che mi son fatto è che quella annullabile sia una decisione presa senza tutti i termini ma buona se qualcuno non protesta, mentre quella nulla semplicemente nn poteva essere presa in nessun modo.
Però, se anche fosse così, come distinguerle? Indispensabile l'avvocato?
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Vecchio 30-01-2010, 19.20.13   #6
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A naso, secondo me dovrebbe servire la maggioranza assoluta perchè cambia la destinazione di uso di quei pezzettini di terreno, da giardini li fa diventare marciapiedi, piazzette o che altro, comunque cambia.
Però non so la legge cosa dice in merito.
Mggioranza dei due terzi del valore complessivo della cosa comune perche' trattasi di innovazione : cioe' modifiche dirette al miglioramento della cosa comune o a renderne piu' comodo o redditizio il godimento. 1108 c.c.
Se non ci sono le maggioranze o mancano i requisiti di cui sopra si puo' impugnare la delibera entro 30 gg. ai sensi del 1137 c.c.
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Vecchio 31-01-2010, 01.20.56   #7
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Anche se a occhio credo di aver capito, non potresti spiegare la differenza tra una delibera annullabile e una nulla? L'idea che mi son fatto è che quella annullabile sia una decisione presa senza tutti i termini ma buona se qualcuno non protesta, mentre quella nulla semplicemente nn poteva essere presa in nessun modo.
Però, se anche fosse così, come distinguerle? Indispensabile l'avvocato?
Diciamo che a qualcosa può servire .
La distinzione non è per nulla semplice perchè il legislatore non ha inserito nel codice civile un elenco che permetta di far rientrare una invalidità nella categoria della nullità o dell'annullabilità , si è limitato a delinearle per sommi capi lasciando il compito alla dottrina e alla giurisprudenza .
I giudici con le proprie decisioni hanno creato queste categorie che però non sono "fisse" , ma soggette a molte ( troppe !) variazioni nel tempo , anche a causa dell'eccessiva conflittualità condominiale che ha intasato le aule dei tribunali. Questa situazione ha indotto la Cassazione a fortemente limitare i casi di delibera nulla ( e quindi impugnabile senza limiti di tempo ) allargando sempre più la casistica dei vizi che rendono una delibera solo annullabile con il ridottissimo termine di trenta giorni per l'impugnazione. Tenuto conto poi che un mese non è molto , capita spesso che un condomino , pur avendo ragione formalmente , si vede preclusa la possibilità di far valer i suoi sacrosanti diritti per intervenuto decorso del termine.

Solo indicativamente , sono annullabili le delibere
-affette da vizi formali
-che difettano di regolarità nella convocazione e/o nella costituzione dell'assemblea ( la mancata convocazione in assembela di un condomino è passata da causa di nullità a causa di annullabilità)
-adottate con una maggioranza inferiore a quella richiesta dalla legge o dal regolamento condominiale
-riguardanti argomenti non inseriti nell'ordine del giorno( sino a qualche anno fa causa di nullità)
-che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto
Sono nulle le delibere
-con oggetto impossibile o illecito ( ad esempio la delibera di porre in essere un abuso edilizio, o quella che stabilisce di vietare l'acquisto degli appartamenti a persone di razza diverse dalla nostra...ecc)
-che non riguardano la proprietà o le parti comuni e la loro regolamentazione ma sconfinano nella proprietà esclusiva di ognuno dei condomini
-che prevedono il voto favorevole dell'unanimità dei condomini previsto dal codice civile o dal regolamento condominiale approvato da tutti ( in genere al momento dell'acquisto dell'appartamento).
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Vecchio 31-01-2010, 12.01.30   #8
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Grazie a tutti per la collaborazione, cerco di schiarirmi le idee e sto leggendo di tutto, ma la normativa dice una cosa dando una certa interpretazione e poi la disfa dandona un'altra opposta, con com'è complicato!!! Dott. AzzeccaGarbugli sto cercando di seguire il tuo filo, magari trovo con te la giusta soluzione, purtroppo da noi non esiste un regolamento condominiale scritto, non esiste un condominio costituito, non abbiamo l'amministratore ecc... in quanto siamo solo 4 proprietari e non abbiamo obbligo di costituire condominio con tutto quello che ne segue, quindi ogni volta che si presenta un problema ci si riunisce e si cerca una soluzione, dovevamo discutere della pulizia e del decoro del palazzo quella sera e non di cambiare il giardino in cortile, quindi teoricamente quel verbalino scritto è annullabile, giusto? ho controllato tra le carte che ho in casa e da nessuna parte quel giardinetto viene chiamato così o area verde, c'è solo scritto proprietà condominiale o spazio comune non censibile, ma resta il fatto che è sempre stato un giardinetto, un'area verde con delle piante e una siepe che in qualche modo aiuta la mia privacy perchè situato tra il mio appartamento a piano terra (dove affaccia una finestra) e la strada.
Mi sembra di capire che comunque mi conviene scrivere, devo riflettere bene cosa ma non ho altro mezzo per fermarli, giusto?
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Vecchio 31-01-2010, 12.10.14   #9
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Grazie a tutti per la collaborazione, cerco di schiarirmi le idee e sto leggendo di tutto, ma la normativa dice una cosa dando una certa interpretazione e poi la disfa dandona un'altra opposta, con com'è complicato!!! Dott. AzzeccaGarbugli sto cercando di seguire il tuo filo, magari trovo con te la giusta soluzione, purtroppo da noi non esiste un regolamento condominiale scritto, non esiste un condominio costituito, non abbiamo l'amministratore ecc... in quanto siamo solo 4 proprietari e non abbiamo obbligo di costituire condominio con tutto quello che ne segue, quindi ogni volta che si presenta un problema ci si riunisce e si cerca una soluzione, dovevamo discutere della pulizia e del decoro del palazzo quella sera e non di cambiare il giardino in cortile, quindi teoricamente quel verbalino scritto è annullabile, giusto? ho controllato tra le carte che ho in casa e da nessuna parte quel giardinetto viene chiamato così o area verde, c'è solo scritto proprietà condominiale o spazio comune non censibile, ma resta il fatto che è sempre stato un giardinetto, un'area verde con delle piante e una siepe che in qualche modo aiuta la mia privacy perchè situato tra il mio appartamento a piano terra (dove affaccia una finestra) e la strada.
Mi sembra di capire che comunque mi conviene scrivere, devo riflettere bene cosa ma non ho altro mezzo per fermarli, giusto?
Mi pare sia una cosa importante per te e piu' che scrivere andrei da un avvocato ...prima che scadano i 30 giorni .
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Vecchio 31-01-2010, 12.54.14   #10
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ci avevo pensato all'avvocato, ma mi costerebbe diversi soldoni e vorrei prima aver chiara la situazine e le eventuali soluzioni, perchè a naso e per quello che leggo secondo me non possono farlo se sono contraria e ne avrò un danno, sarà che sto ancora nella fase dello scioglimento della matassa ma voglio chiarirmi meglio le idee.
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Vecchio 31-01-2010, 13.50.33   #11
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Penso che andare solo a parlarci, a sottoporgli il caso e chiedere un consiglio non costi esageratamente. Penso che costi il tempo che ti dedica: l'ora di colloquio.
Diverso il discorso se poi bisogna fare qualcosa.

Secondo quanto dice Nike, che in materia è senz'altro più competente di me, se loro (3 su 4) hanno deciso così, i numeri li hanno. Quindi credo che tutto ora si concentri su un eventuale danno che tu ne avresti (per esempio che rimani scoperta in strada) ed eventuali sistemi per rimediarlo.
Se, dico per dire, serve appunto un avvocato, ma non toglie che puoi paventare l'ipotesi agli altri 3, togliendoti la siepe l'unico altro modo per garantirti la stessa privacy e costruire un muretto (con conseguenti permessi edilizi) giudichino loro se sono disposti a spenderci dei soldi.

Mi chiedevo anche una cosa, assemblea a parte, visto che siete solo in 4, hai provato a riparlare con loro anche individualmente facendo presente che in casi estremi sei disposta ad andare per vie legali?
Che tu possa o meno, potrebbe essere che per una siepe ed un pezzetto di erba magari decidano di annullare il tutto senza ricorrere a carte bollate.

Certo debbo pure dire che bisognerebbe (dovevate farlo prima) regolare la faccenda manutenzione. Finchè il signore se ne assumeva tutti gli oneri è andata bene, ma potevate anche dire a Natale di mettere 100 euro a testa (gli altri 3) per fargli un regalo. Essere considerato il servo non è mai bello, anche se andavi ad aiutarlo una volta ogni tanto.
Altrimenti chiamare qualcuno che lo fa di lavoro, che passi qualche volta a fare pulizia non credo che costi molto di più.
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Vecchio 31-01-2010, 21.42.57   #12
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ne abbiamo parlato mille volte ho proposto quello che dici tu, un regalo per riconoscere il lavoro fatto dal signore, scontargli altre piccole spese che dividiamo in quattro, o pagare qualcun'altro, visto che lui non accetterebbe soldi tra l'altro, che si occupasse del taglio dell'erba, ma non hanno mai voluto fare nulla di tutto ciò gli altri due, l'unica risposta che danno è "non ho nessuna voglia di lavorare in giardino nè di spendere due soldini per curarlo" riporto le loro esatte parole. Ne ho riparlato solo con il signore che tagliava il prato e lui dice che in realtà non vuole proprio rinunciare al giardino ma siccome sono anni che ne discutiamo e non si trova soluzione perchè gli altri due vogliono solo cementificare quella sera ha ceduto ma già si è pentito amaramente.
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Vecchio 01-02-2010, 00.22.01   #13
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quella sera ha ceduto ma già si è pentito amaramente.
Non so che ne pensino gli avvocati, ma io come prima cosa farei una raccomandata agli altri due dove questo signore dichiara di essersi sbagliato a firmare e che non intende cementificare. Se siete in quattro questo cambierebbe i conti delle percentuali.
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Vecchio 01-02-2010, 01.45.15   #14
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scusa M@pi ma quello che non capisco è come mai non ti sei presa cura di un giardinetto...il signore faceva il più, tu gli davi una mano e nei momenti liberi potevi mettere delle rose, un oleandro, una siepe di alloro, tutte piante generose che non hanno bisogno di molte cure! E poi, pulire un giardino aiuta lo spirito, ti saresti sentita bene ognio volta che avevi da dedicargli un momento!
Qualche anno fa mi sono presa cura di un pezzo di terra abbandonato, vicino alla mia abitazione, e l'ho trasformato in un giardino, ho iniziato da sola con mio marito e mi sono venute dietro altre persone...
E' stato necessario fare anche una raccolta di firme perchè l'amministrazione avrebbe voluto riedificarci l'edificio che era stato incendiato, certo non per amore del recupero, solo per speculazione!
Con questo voglio dire che sarebbe bello credere nelle nostre capacità, farsi promotori, mettersi in gioco!
Ora il tutto si riduce a battaglie legali, a regole condominiali!
Se, invece, in quel giardino ci fossero state delle belle piante forse nessuno avrebbe reclamato...scusa di nuovo il mio sfogo, forse il mio racconto non è neppure adatto alla tua situazione!
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Vecchio 01-02-2010, 02.18.23   #15
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E potevi anche metterci nel mezzo una piccola torre d'avorio con una bandierina in cima!
Eccheddiamine, mai che fai le cose che van fatte!!

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Vecchio 01-02-2010, 02.25.27   #16
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E potevi anche metterci nel mezzo una piccola torre d'avorio con una bandierina in cima!
Eccheddiamine, mai che fai le cose che van fatte!!

e che vuoi dire? decodifica se ti è possibile!

ps. Per fortuna ci sei tu che le azzecchi tutte!
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Vecchio 01-02-2010, 02.33.44   #17
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E potevi anche metterci nel mezzo una piccola torre d'avorio con una bandierina in cima!
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ma poi mi chiedo, tu che c'entri, fai parlare M@pi, caso mai! fai il moderatore, ti senti di giudicare quali cose devono passare e quali no? ma se io vivo in un certo modo perchè ti permetti di offendermi, quale autorità hai per potermi aggredire così? ti sembra normale il tuo comportamento iroso?
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Vecchio 01-02-2010, 09.46.12   #18
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ma poi mi chiedo, tu che c'entri, fai parlare M@pi, caso mai! fai il moderatore, ti senti di giudicare quali cose devono passare e quali no? ma se io vivo in un certo modo perchè ti permetti di offendermi, quale autorità hai per potermi aggredire così? ti sembra normale il tuo comportamento iroso?
Ma dai Filo, non faccio il moderatore e non decido cosa passa e cosa no. Ho solo commentato scherzosamente il tuo post. Ma perchè non provi a rileggere bene sia il mio che il tuo? Non ti ho aggredito e non sono stato iroso... e non è certo il mio l'intervento giudicante.
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Vecchio 01-02-2010, 10.48.48   #19
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E potevi anche metterci nel mezzo una piccola torre d'avorio con una bandierina in cima!
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L'ironia l'accetto, ma avverto che sotto c'è piuttosto sarcasmo...io parlo di una vicenda capitata a me, non ho potuto mettere la torre d'avorio con la bandierina ma ho recuperato, insieme ad altre famiglie, un'area per far giocare i nostri figli!
Il mio messaggio è che se ognuno avesse la possibilità di fare qualcosa nel proprio piccolo, forse staremmo meglio tutti!
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Vecchio 01-02-2010, 11.20.56   #20
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L'ironia l'accetto, ma avverto che sotto c'è piuttosto sarcasmo...io parlo di una vicenda capitata a me, non ho potuto mettere la torre d'avorio con la bandierina ma ho recuperato, insieme ad altre famiglie, un'area per far giocare i nostri figli!
Il mio messaggio è che se ognuno avesse la possibilità di fare qualcosa nel proprio piccolo, forse staremmo meglio tutti!
Non hai capito il senso del post... mi rivolgevo a m@pi dicendo della torre d'avorio. Ti facevo il verso insomma, dicendole quello che avrebbe dovuto fare, esattamente come hai fatto tu.

Il tuo messaggio non era quello che dici, o non solo.
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Vecchio 01-02-2010, 12.37.56   #21
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Non hai capito il senso del post... mi rivolgevo a m@pi dicendo della torre d'avorio. Ti facevo il verso insomma, dicendole quello che avrebbe dovuto fare, esattamente come hai fatto tu.

Il tuo messaggio non era quello che dici, o non solo.
insomma stai ribaltando tutto...va bene che alle 1,30 di notte le idee sono poco chiare, comunque potevi citare m@pi se volevi parlare con lei!

Se ci vedi qualcos'altro nel mio messaggio puoi espandere meglio, mi aiuteresti a capire quello che volevo dire!
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Vecchio 01-02-2010, 13.04.24   #22
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non è sempre così facile come sembrano le cose, io ho già il mio giardino da curare, rose, piante e prato, animaletti da seguire, ho 5 gatti e un cane, due figlie di cui una studia fuori e quindi tutto quello che deve essere fatto qui per lei lo faccio io, ovviamente lavoro altrimenti non si mangia ecc.. ecc.. sicuramente con un po' di impegno in più avrei potuto non solo aiutare di più il signore che se ne occupava (lui è in pensione e ovviamente lo taglia nei momenti più disparati della giornata, quindi se c'ero collaboravo ma lui spesso lo taglia nelle ore in cui io sono in ufficio) ma anche farlo bene io da sola, ma mi sembra davvero eccessivo chiedere tanto a me stessa mentre gli altri due del palazzo vivono nel dolce far nulla perchè a loro non interessa il giardino, se è un bene comune tutti dovremmo impegnarci altrimenti ognuno fa quello che più gli aggrada fregandosene dei propri doveri.
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Vecchio 01-02-2010, 13.40.49   #23
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insomma stai ribaltando tutto...va bene che alle 1,30 di notte le idee sono poco chiare, comunque potevi citare m@pi se volevi parlare con lei!

Non ribalto proprio niente, ti ho solo spiegato quello che tu avevi travisato. Non ho citato lei perchè facevo il verso a te, semmai avrei dovuto citarvi entrambe, ma a mio avviso si capiva. Evidentemente non era chiaro, ma adesso lo è.

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Se ci vedi qualcos'altro nel mio messaggio puoi espandere meglio, mi aiuteresti a capire quello che volevo dire!
Non quello che volevi dire, ma quello che hai detto effettivamente, anche se tra le righe. Se vuoi davvero vederlo, cosa che non credo perchè il tuo tono mi dice l'opposto, prova a rileggerlo immaginando che qualcuno abbia detto le stesse cose a te nello stesso modo.
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Vecchio 01-02-2010, 14.18.19   #24
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ne abbiamo parlato mille volte ho proposto quello che dici tu, un regalo per riconoscere il lavoro fatto dal signore, scontargli altre piccole spese che dividiamo in quattro, o pagare qualcun'altro, visto che lui non accetterebbe soldi tra l'altro, che si occupasse del taglio dell'erba, ma non hanno mai voluto fare nulla di tutto ciò gli altri due, l'unica risposta che danno è "non ho nessuna voglia di lavorare in giardino nè di spendere due soldini per curarlo" riporto le loro esatte parole. Ne ho riparlato solo con il signore che tagliava il prato e lui dice che in realtà non vuole proprio rinunciare al giardino ma siccome sono anni che ne discutiamo e non si trova soluzione perchè gli altri due vogliono solo cementificare quella sera ha ceduto ma già si è pentito amaramente.
Uhum e quando il cemento sarà lercio? Sperano che la pioggia risolva sempre tutto e che non ci sia mai qualche stupido che getterà la cartaccia in terra?
In ogni caso avrà bisogno di manutenzione, forse un pò meno impegnativa, ma alla fine se chiami una ditta esterna (visto che loro assolutamente non ci vogliono mettere mani) per passare la scopa anche una volta al mese (non è che li chiami quando è sporco, bisogna fare contratto) o per potare e pulire il giardino 3/4 volte l'anno non so se c'è tanta differenza in termini economici.
Prova a farli pensare in questi termini, che comunque, ammesso che l'abbiano vinta a cementificare non si saranno tolti il problema e ci avranno perso un pò di ossigeno.

Provocazione : scommetto che se il signore giardiniere hobbista o te o entrambi vi assumete ogni onere ma decidete di recintare il pezzo di giardino, di metterci un tavolino e delle sedie etc... allora si che si ricorderanno di essere comproprietari.



Per quanto riguarda il discorso tra Filo e Ray non ha senso, non serve a nulla.... purtroppo.
Quindi direi che qui è il caso di chiuderlo e di non ingombrare il discorso di Mapi.
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Vecchio 01-02-2010, 17.14.43   #25
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hai proprio ragione Uno!
cmq è ora di buttar giù due righe per fermare sta macchina di cemento, come mi consigliava un vecchio amministratore qualche anno "si scrivono le cose che non vanno in modo generico facendo vedere che si è a conoscenza della normativa ma senza citarla e senza specificare troppo e li si avvisa che potrebbero passare guai" così non si rischia di fare errori...
ho buttato giù due righe poco fa...
Invito tutti i signori condomini del palazzo sito in via XXXXXX a riflettere su quanto sottoscritto la sera del XXXXXX riguardo la cementificazione del giardino, in quanto quello che secondo Voi è stato deciso è nullo per diversi vizi della forma ed è anche annullabile dalle varie interpretazioni della normativa sui giardini condominiali.
Per quanto sopra ribadisco il mio netto rifiuto al voler trasformare il verde dei due giardini in cemento, cemento che oltretutto arrecherebbe un danno alla proprietà comune e in particolar modo alla mia, danno che mi costringerebbe a chiedere il risarcimento economico alle signorie vostre.

l'italiano non è dei migliori ma l'intento si capisce bene...
intanto esco vado a casa e rielaboro un po, poi ci torno su e correggo, intanto se vi va ditemi cosa ne pensate.
Grazie ancora a tutti per il sostegno
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