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Vecchio 18-12-2007, 00.36.31   #26
RedWitch
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Citazione:
4) Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze ai sensi dell’art. 4, comma 2, della legge 431/98 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato A. Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire – in sede di consuntivo – entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha il diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre il diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.
Punto 4: pagamento degli oneri accessori (spese di amministrazione) : in genere viene versata insieme alla prima mensilità una quota dell'amministrazione, come acconto (calcolata in base ai consuntivi dell'anno precedente), poi viene deciso di comune accordo come verranno effettuate le successive. Il conduttore ha sempre il diritto di visionare i consuntivi che gli permetto di verificare la veridicità degli importi delle spese.


Citazione:
5) Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore.
Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà.
Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.


Punto 5: Le spese per i bolli sono a carico del conduttore, quelle di registrazione sono divise a metà tra locatore e conduttore (anche se in linea di massima per consuetudine anche le dei bolli, vengono equalmente divise tra i due).
Le parti, possono delegare una delle associazioni a cui si rivolgono per l'assistenza, anche per la registrazione (verrà chiesta una somma di 5/10 € per la commissione)

Citazione:
6) Il pagamento del canone o quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge n. 392/78.
La vendita della unità immobiliare locata – in relazione alla quale viene/non viene concessa la prelazione al conduttore – non costituisce motivo di risoluzione del contratto.


Il punto 6 dichiara che l'erogazione dell'importo dell'affitto non puo' essere sospeso, e che il mancato pagamento anche di una sola mensilità costituisce il conduttore in mora salvo, specifici casi previsti dalla legge.

In caso di vendita dell'immobile, il locatore puo' decidere se concedere o meno prelazione al conduttore (va cancellata la voce che non interessa)

Citazione:
7) L’immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi:
__________________________________________________ ______________________________
Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione, sia totale sia parziale.
Per la successione del contratto si applica l’articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.


Punto 7: destinazione d'uso dell'immobile (civile, come abitazione) e tutte le persone conviventi dell'intestatario del contratto

E' inoltre vietato sublocare totalmente o parzialmente l'immobile (a meno che non ci sia un patto scritto tra le parti).

In caso di morte del conduttore del contratto, gli succedono, i parenti stretti (coniuge o figli) con lui conviventi.

Citazione:
8) E’ facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima.


Punto 8: Il conduttore puo' recedere dal contratto per gravi motivi, da comunicare al locatore tramite lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima del rilascio dell'immobile.


continua..
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Vecchio 18-12-2007, 00.56.34   #27
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9) Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. E’ in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possono recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’ articolo 1590 del Codice Civile, di quanto segue:_______________
Sul punto 9 mi sembra tutto chiaro, qui potrebbe tornare utile il consiglio che dava Uno sulle fotografie da fare all'immobile nel momento in cui se ne prende possesso, per non avere poi brutte sorprese a fine locazione (questo potrebbe valere per entrambe le parti)
Il ritiro delle chiavi avviene alla firma del contratto, da quel momento il conduttore è custode dell'immobile , con tutti i diritti e doveri che ne conseguono.

Lo stato dell'immobile va segnalato sul contratto (in genere si scrive qualcosa tipo "immobile ordinato", "immobile perfettamente ordinato", fate attenzione a cosa si intende per ordinato..

Citazione:
10) Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi
Punto 10: Come per il contratto 4+4, il conduttore non puo' apportare nessuna modifica all'immobile senza il consenso scritto del locatore. La seconda parte che riguarda l'esonero da parte del conduttore al locatore non mi è del tutto chiaro il discorso dei dipendenti, mi informo meglio e poi vi dico..
Le interruzioni momentanee dei servizi (luce , gas etc) ovviamente non possono dipendere dal locatore, il quale va esonerato da questa responsabilità.


Citazione:
11) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del Codice Civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
Il punto 11 riguarda le assemblee condominiali , alle quali il conduttore puo' partecipare con le modalità su indicate (puo' partecipare ma non ha diritto al voto per eventuali modifiche da apportare)

Citazione:
12) Il conduttore - in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi esclusivamente dell’impianto relativo, restando fin d’ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall’articolo 11 comma 2 del citato DPR
Punto 12: Il conduttore non puo', (in caso di installazione di antenna televisiva centralizzata), servirsi di antenne private, pena la rimozione della stessa.
Il riscaldamento , se non centralizzato (e quindi facente parte delle spese condominiali), resta a carico del conduttore.

Citazione:
13) Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore, nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.
Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’unità immobiliare locata, il conduttore deve consentirne la visita una volta alla settimana, per almeno due ore con esclusione dei giorni festivi.
Punto 13: mi sembra tutto chiaro, sono le pattuizioni di visita che il conduttore deve accordare a locatore e amministratore in caso di necessità reali e motivate.

continua..
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Vecchio 20-12-2007, 22.35.18   #28
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14) La Commissione di conciliazione, di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98, è composta al massimo da 3 membri di cui 2 scelti tra appartenenti alle rispettive organizzazioni sindacali firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo – che svolge funzioni di presidente – sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.
Punto 14: questo punto riguarda le associazioni a cui le due parti possono rivolgersi per l'assistenza e in caso di problemi ci si puo' appellare alle associazioni per risolvere eventuali controversie. Una richiesta di intervento non sospende il contratto.




Citazione:
15) A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del comune ove è situato l’immobile locato.
Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.
Il locatore e il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi con il rapporto di locazione (legge n. 675/96).
Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice Civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed all’Accordo territoriale.
Punto 15: il conduttore si impegna ad eleggere come domicilio per tutte le eventuali comunicazioni l'immobile da lui preso in locazione, o , nel caso di impossibilità successiva, dovrà fare in modo di essere reperibile (eleggendo domicilio presso la segreteria del comune dell'immobile stesso).

Il contratto non puo' essere modificato in nessuna delle sue parti se non con atto scritto.

Conduttore e locatore si autorizzano reciprocamente al trattamento dei dati personali (che possono essere comunicati a terzi , ad esempio alla banca che eroga il bonifico dell'affitto, all'amministratore)

Citazione:
Altre pattuizioni.

Le parti convengono che gli oneri accessori di cui all’articolo 4 vengano versati dal conduttore in rate anticipate di _____ , contestualmente al versamento del canone, salvo conguaglio.
Sulle altre pattuizioni, vanno stabiliti i tempi e modi del pagamento dell'amministrazione ordinaria da parte del conduttore al locatore.



Seguono, data, firme di locatore e conduttore, firma per la prestata assistenza delle associazioni.



Se volete scaricare la bozza del contratto 3+2 cliccate qui
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Vecchio 02-01-2008, 12.45.55   #29
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La registrazione del contratto 3 + 2 (uso abitativo)

Come per il 4+4 le spese per la registrazione vanno divise a metà tra locatore e conduttore, ed entrambi sono responsabili in solido al pagamento delle stesse.

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla decorrenza del contratto.

L'imposta di registro è pari al 2% del canone annuale (sempre con la soglia minima dei 67 euro come per il 4+4 ) - (meno) lo sconto del 30% sull'importo del 2% (questa è una delle agevolazioni fiscali di cui avevamo parlato qualche post più su)

Le spese per i bolli ammontano € 14.62 a pagina (per un minimo di 4 pagine).

La tassa di registro va versata presso le banche o le poste su un modello F23 e la registrazione deve essere effettuata presso l'Ufficio del Registro competente.

Il proprietario, dopo aver registrato il contratto conserva l'originale registrato, mentre l'inquilino avrà una copia del contratto registrato

NB:
Una volta registrato il contratto (precisamente entro 30 giorni da avvenuta registrazione) il proprietario deve per poter usufruire delle agevolazioni fiscali di sua competenza consegnare una copia del contratto registrato all'ufficio ICI competente (nel Comune in cui si trova l'immobile locato).

Questi contratti essendo concordati, possono essere registrati tramite una delle Associazioni a cui ci si rivolge per l'Assistenza (Proprietà Edilizie, o sindacati inquilini).
Con una piccola aggiunta sull'importo della registrazione in genere è possibile evitarsi code per pagamenti, registrazioni e consegna ufficio ICI.
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Vecchio 04-01-2008, 13.27.57   #30
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Il contratto ad uso abitativo transitorio.

Si tratta di un contratto ad uso abitativo temporaneo, ovvero si applica nel caso in cui la locazione per diversi motivi (che andiamo di seguito a vedere) , o del locatore o del conduttore non puo' superare i 18 mesi (ed avere una durata minima di 3 mesi, credo pero' che queste tempistiche varino di comune in comune, essendo anche questi contratti concordati). La motivazione che determina la transitorietà del contratto è alla base del contratto stesso, e naturalmente va inserita espressamente nel testo, inoltre andrebbe fornita documentazione della motivazione scritta.
Questo perchè in passato il contratto transitorio era usato come escamotage per evitare la registrazione (che non era obbligatoria, mentre oggi lo è), o per evitare di fare contratti a lunga durata, (soprattutto da parte del locatore).


Le motivazioni per cui si puo' stipulare un contratto di natura transitoria sono le seguenti:

Per la parte locatrice:

1) quando il proprietario ha esigenza di adibire entro 18 mesi ad abitazione propria o dei figli o dei genitori per uno dei seguenti motivi:

- trasferimento temporaneo della sede di lavoro
- matrimonio dei figli
- rientro dall'estero
- destinazione dell'immobile ad abitazione propria, o dei figli, per ragioni di studio, esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
- destinazione dell'immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori in seguito ala cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, che comporti il rilascio dell'alloggio di servizio.

2) Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certoa data prefissata ed espressamente indicata sul contratto.

Per la parte conduttrice:

1) Quando il locatore ha le seguenti esigenze:

- contratto di lavoro a termine o a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza
- previsioni di trasferimento per ragioni di lavoro
-necessità di cure o assistenza a familiari in comune diverso da quello di residenza e non confinante con esso
-acquisto di una casa che si renda disponibile entro 18 mesi
ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile l'abitazione del conduttore;
- campagna elettorale

2) per qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto.

Per la stipula di un contratto a natura transitoria è sufficiente una sola delle mtivazioni suindicate, in capo anche ad una sola delle due parti, la motivazione va giustificata e documentata.
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Vecchio 10-01-2008, 19.17.25   #31
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Il contratto ad uso transitorio fa parte ad oggi dei contratti cosiddetti "concordati", ovvero il canone di locazione deve rientrare nelle stesse tabelle del contratto 3+2 , non è quindi libero (tranne nelle zone considerate a bassa tensione abitativa, fuori dalle città quindi) , e dipende dalla zona in cui si trova l'appartamento, dalla posizione, e dagli elementi accessori (ascensore, posto auto, box, parti esterne di uso comune etc). Dal calcolo che ne esce si puo' per questo tipo di contratti aumentare di una percentuale (qui nella mia città è il 10%, ma credo che dipenda dall'accordo e varia da comune a comune). Se l'appartamento viene affittato arredato si puo' aumentare il canone ancora di una percentuale sempre indicata dall'accordo di cui sopra.

Questo contratto ad uso transitorio sostituisce il vecchio contratto ad uso foresteria , che non puo' in nessun caso più essere stipulato.

Spesso, essendo contratti in genere rivolti a lavoratori fuori sede il contratto viene intestato alla Società presso cui il lavoratore è dipendente.

***********************************
Iniziamo a vedere punto per punto questo tipo di contratto.

Citazione:

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO DI NATURA TRANSITORIA


Il/La Sig............................................... .......
di seguito denominato/a locatore.......................................... .......................................
(assistito/a da ..................................................
in persona di.........................)
CONCEDE IN LOCAZIONE
al/alla Sig. .................................................. .
di seguito denominato/a conduttore.........................
.................................................. ..........................
identificato/a mediante ..................................................
(assistito/a da ..................................................
in persona di .................................................. .
che accetta, per sé e suoi aventi causa, l'unità immobiliare posta in via …………n. civico ….piano …. scala …. int. composto di n…. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.: indicare quali) .................................................. .......................
.................................................. ..........................
non ammobiliato/ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.
TABELLE MILLESIMALI
proprietà ...................riscaldamento.................. ..acqua...................altre
COMUNICAZIONE ex art. 8, terzo comma , D.L. 11 luglio 1992, n. 333
(convertito dalla L. 8 agosto 1992, n. 359)
CODICE FISCALE del locatore .........................
ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL'UNITA' IMMOBILIARE
DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI
.................................................. .......................CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Nella prima parte, vanno i dati del proprietario (persona fisica o società), e quelli di chi prende in locazione l'immobile (idem come sopra)
L'assistenza delle associazioni proprietari ed inquilini è facoltativa e come sempre se viene richiesta si dovrà loro pagare per la prestata assistenza.
Vanno poi inseriti tutti i dati dell'immobile, la composizione e se ci sono elementi accessori, vanno indicati.
Se l'immobile è ammobiliato, andrà redatto un elenco esplicativo del mobilio.
Infine, vanno indicati tutti gli estremi dell'immobile e le certificazioni che tutti gli impianti siano a norma.

Citazione:
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1) Il contratto è stipulato per la durata di mesi ................... dal ............................................... al .................................................. ..... allorché, fatto salvo quanto previsto dal punto 2), cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, e il locatore nel rispetto di quanto previsto dalla Convenzione Nazionale firmata in data .................., dall'articolo ....... del Decreto dei Ministri dei Lavori Pubblici e Finanze numero ......... del ...................., dall'articolo dell'Accordo ................. tra ................................. depositato il ............... presso il Comune di .................................... il ...................dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: ..............
2) Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi dell'evento e della dichiarazione che ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata A/R da inviarsi al conduttore nel termine di giorni ...... prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera ovvero di venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2 comma 1 della legge 431/98.
In ogni caso ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi espressamente dichiarati nel contratto il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2 comma 1 legge 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari atrentaseimensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
3) Ai sensi di quanto previsto dall'articolo ....... dell'Accordo di cui al punto 1) le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i ................mesi per il seguente motivo………………………………………………………... .................................................. ...............................che documenta allegando al presente contratto .................................................. ...............…………………
4) Nel caso previsto dall'articolo 2, il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno ..... mesi prima.
5) L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi:....................................... ........................
Punto 1: durata della locazione (da 3 a 18 mesi), vanno poi inseriti tutti i dati dell'accordo territoriale a cui fa capo l'immobile (il Comune in cui si trova)
Il locatore (nel caso sia lui ad avere un motivo per cui il contratto si intende ad uso transitorio), deve menzionare le sue motivazioni, giustificandole.

Punto 2: Il locatore, deve inviare tramite lettera raccomandata nei termini di tempo che verranno scritti sul contratto, in cui dichiara il verificarsi delle condizioni per cui ha locato l'immobile ad uso transitorio. In caso di mancato invio di tale lettera il conduttore puo' pretendere la trasformazione del contratto da transitorio a normale uso abitativoo in alternativa richiedere un risarcimento pari a 36 mensilità sulla locazione.

Punto 3:
Se è il locatore che ha necessità di stipulare il contratto ad uso transitorio dovrà specificarne le motivazioni, allegando documentazione che provi la sua necessità di
prendere in locazione l'abitazione solo temporaneamente.

Punto 4:
Il locatore ha diritto di recedere prima della scadenza, il contratto .per motivi che dovrà giustificare, e dovrà avvisare il locatore a mezzo lettera raccomandata nei tempi previsti dal contratto.

Punto 5:
L'immobile non puo' essere destinato ad uso diverso da quello indicato (abitazione), il locatore deve comunicare quali sono le persone con lui conviventi.

continua...
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Vecchio 10-01-2008, 22.34.42   #32
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Originalmente inviato da RedWitch
Punto 5:
L'immobile non puo' essere destinato ad uso diverso da quello indicato (abitazione), il locatore deve comunicare quali sono le persone con lui conviventi.
Magari ci arriverai più avanti ma lo domando subito : esiste un contratto di locazione di natura transitoria destinato ad un uso diverso da quello di abitazione, tipo ufficio o locale commerciale per esempio? Grazie anche per l'utile lavoro che stai facendo
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Vecchio 10-01-2008, 22.36.34   #33
Ray
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Sapresti dirmi qualcosa sull'uso foresteria?
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Vecchio 11-01-2008, 18.33.02   #34
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Originalmente inviato da Shanti Visualizza messaggio
Magari ci arriverai più avanti ma lo domando subito : esiste un contratto di locazione di natura transitoria destinato ad un uso diverso da quello di abitazione, tipo ufficio o locale commerciale per esempio? Grazie anche per l'utile lavoro che stai facendo
Purtroppo Sha, tutte le locazioni che abbiano un uso diverso da quello abitativo (commerciali, alberghiere e uffici), sono ancora regolate da una vecchissima legge (del 1978, la famosa legge sull'equo canone),e non prevedono contratti ad uso transitorio, ma solo 6 anni +6 (per commerciali ed uffici) e 9+9 per alberghi, che si rinnovano automaticamente salvo disposizioni diverse da contratto (o chiusura del contratto per aprirne uno nuovo).

Chi prende in locazione un ufficio o un immobile ad uso commerciale o alberghiero, puo' pero' dare disdetta del contratto (e quindi recedere da esso) in qualunque momento, mezzo raccomandata che deve effettuare 6 mesi prima di lasciare il locale, motivando il perchè della disdetta anticipata.



Citazione:
Originalmente inviato da Ray Visualizza messaggio
Sapresti dirmi qualcosa sull'uso foresteria?
Questa invece è una domanda piuttosto complicata per me,
perchè di primo impatto, e a quanto ne sapevo, ti avrei detto che il contratto ad uso foresteria è stato sostituito del tutto dal contratto transitorio che dicevo sopra, perchè non ha regole chiare ed era (è) soggetto a tanti escamotage, che eludono controlli di vario tipo..

Ho pero' fatto una ricerca in rete e pare che questi contratti di cui la legittimità era stata messa in discussione quando hanno revisionato i vari tipi di contratto (1998 e poi "riabilitato" con la finanziaria del 2001), siano tuttoggi in vigore (ma onestamente da che lavoro in questo settore non ho mai visto nè stipulato un contratto di questo tipo) e che debbano rispettare un'unica regola:
Possono essere stipulati a patto che il conduttore sia un ente o società di capitali che prenda in locazione l'immobile per i propri dipendenti che dovrebbero abitare l'immobile in maniera occasionale (quindi in sostanza l'inquilino dovrebbe cambiare spesso, ma dubito che questo sia poi dimostrabile, poichè il nome che risulta sul contratto è quello della società e non degli "ospiti").
Il canone di locazione su questi contratti è libero, non ci sono vincoli per quel che riguarda la durata , il rinnovo, la disdetta, è sufficiente che sia in forma scritta.
Sembra un contratto completamente libero, e proprio per questo, ci sono tanti dubbi sulla legittimità degli stessi, che pero' sembrano non trovare una risposta, pare che il rischio che un contratto di questo tipo venga considerato illegittimo (e quindi nullo) esista.

Non so dirti di più, provo ad informarmi meglio (tramite un'Associazione che si occupa della materia, finora ho solo cercato on line) , nel frattempo, se qualcuno ne sa di più e volesse aiutarmi...

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Vecchio 15-01-2008, 12.48.15   #35
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Vado avanti con il contratto transitorio punto per punto (segue da post 31)

**************************
Citazione:
Il conduttore non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.

7)Il canone annuo di locazione è stabilito in euro _______________, ovvero (per le aree metropolitane, nei comuni con essi confinanti e nei comuni capoluogo di provincia), secondo quanto stabilito dall'accordo di cui al punto 1) è convenuto in euro _______________, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero _______________ in n. _______________ rate eguali anticipate di Euro _______________ ciascuna, scadenti il _______________. Tale canone è stato determinato dalle parti sulla base dell'applicazione dei seguenti criteri e parametri: secondo quanto stabilito dall'articolo _______________ dell'accordo di cui al punto 1) _______________ ovvero dell'articolo _______________ del decreto del Ministro dei lavori pubblici e di concerto con il Ministro delle finanze di cui all'art. 4, comma 3, della legge 431/1998.
Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 legge 27 luglio 1978, n. 392.
Il conduttore dovrà consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione.
Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto e - così - di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'immobile, ai sensi dell'art. 1590 c.c. di quanto segue _______________ ovvero come da allegato verbale di consegna.
Punto 6: l'immobile non puo' essere in nessun caso sublocato, parzialmente o totalmente, in caso questo avvenisse il contratto è considerato nullo.

Punto 7: Determinazione del canone di locazione , le aree di cui si parla sono quelle ad alta densità di popolazione, per cui è previsto il canone concordato, diversamente il canone è libero.
Il canone di locazione puo' essere versato direttamente al domicilio del locatore, o a mezzo bonifico, va cancellata la parte che non interessa, le rate in genere sono del valore di una mensilità, salvo diversi accordi.

Punto 8: il conduttore, salvo in casi particolari che avevamo visto parlando del contratto 4+4, non puo' in nessun caso ritardare o interrompere il pagamento del canone.

Punto 9: Il conduttore deve dare il permesso affinchè in caso di necessità (motivata) il locatore o l'amministratore possano entrare nell'appartamento locato.

Punto 10:Il locatore prende in consegna le chiavi e l'immobile, così come visto e piaciuto, e si impegna a riconsegnarlo nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deperimento d'uso.
Si impegna inoltre a rispettare il regolamento condominiale, se esistente e a non tenere comportamenti molesti verso altre persone che abitano nello stabile.

continua.

Ultima modifica di RedWitch : 15-01-2008 alle ore 12.50.22.
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Vecchio 15-01-2008, 13.15.08   #36
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Citazione:
11)Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
12) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
13) A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro _______________ pari a _______________ mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione.
Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
ALTRE FORME DI GARANZIA _________________________
Punto 11: Il conduttore non puo' apportare nessuna modifica all'interno dell'appartamento di sua iniziativa, dovrà chiedere il permesso scritto del locatore.

Punto 12: Esonero da parte del conduttore di eventuali responsabilità per danni non dipendenti dal locatore.

Punto 13: Versamento (o meno) della caparra in conto pigioni, che dovrà essere restituita per intero al conduttore al termine del contratto, salvo eventuali danni riscontrabili all'interno dell'appartamento locato.
Nb: la caparra è produttiva di interessi legali

Citazione:
14) Per gli oneri accessori le parti faranno applicazione della "Tabella oneri accessori" allegata all'accordo di cui al punto 1)
In ogni caso sono interamente a carico del conduttore le spese - in quanto esistenti - relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua nonché dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del novanta per cento.
Il pagamento di quanto sopra deve avvenire - in sede di consuntivo - entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione presso il locatore (o presso il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate, anche tramite le organizzazioni sindacali.
In una col pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.
15)Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condòmini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
Punto 14: specifica il pagamento delle spese condominiali, su come vanno ripartite. Il conduttore ha in carico il pagamento delle spese ordinarie di amministrazione, quelle straordinarie, sono a carico del locatore.
Qualora ci fosse portineria, il conduttore ha l'onere di versare il 90% delle spese per questo costo.

Il conduttore ha il diritto di prendere visione dei consuntivi delle spese a lui destinate e insieme al pagamento della prima rata, del canone dovrà versare una somma non superiore a quella relativa all'anno precedente come da consuntivi .

Punto 15: il conduttore ha diritto di partecipare alle assemblee condominiali in luogo del locatore e ha diritto di voto nelle delibere relative alle spese per la gestione dei servizi quali condizionamento e riscaldamento. (di sua spettanza). Non ha diritto di voto invece per quel che riguarda le delibere relative ai servizi comuni.

continua..
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Vecchio 28-01-2008, 11.08.12   #37
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Citazione:
16) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata il conduttore dovrà consentire la
visita all'unità immobiliare una volta alla settimana per almeno due ore con l'esclusione dei giorni
festivi, oppure con le seguenti modalità:
__________________________________________________ ______________________________
________________
17) Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo l'art. 38 e 39
della legge 27 luglio 1978, n. 392.
18) Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del
conduttore.
Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi
corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti potranno delegare per la
registrazione del contratto una delle organizzazioni che hanno prestato assistenza per la stipula del
presente contratto.
Punto 16: se il locatore decidesse di vendere l'immobile durante il periodo della locazione dell'appartamento, il conduttore ha l'obbligo di permettere la visita dell'appartamento, una volta a settimana per due ore, o in alternative con modalità da concordarsi al momento della stipula del contratto.

Punto 17: diritto o meno di prelazione in caso di vendita dell'immobile per il conduttore (da decidersi in fare di contratto)

Punto 18: le spese dei bolli sono a carico del conduttore (in realtà, capita spesso che tutte le spese vengano di comune accordo divise a metà tra locatore e conduttore).
Il locatore ha l'incarico di provvedere alla registrazione (che puo' anche essere delegato, pagando una piccola somma alle associazioni di categoria a cui ci si appoggia, se si decide di avvalersi della prestata assistenza)

Citazione:
19) A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della
competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li
occupi o comunque detenga, presso l'Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile
locato.
20) Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non
mediante atto scritto.
21) Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati
personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31 dicembre 1996,
n. 675).
Punto 19: Il conduttore deve garantire il proprio domicilio presso l'immobile locato, e qualora non vi risieda più , presso l'ufficio della Segreteria del Comune dove si trova l'immobile.

Punto 20: Il contratto non puo' essere modificato se non per mezzo di atto scritto.

Punto 21: a seguito delle leggi sulla pricacy, locatore e conduttore devono autorizzarsi reciprocamente alla comunicazione a terzi dei propri dati (per esempio alla banca che effettuerà il bonifico di pagamento della locazione, o all'amministratore condominiale)

Citazione:
22) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Covenzione
Nazionale ex articolo 4 comma 1 legge 431/98 del ..............., al decreto dei Ministri e dei Lavori
Pubblici e delle Finanze ex articolo 4 comma 2 legge 431/98 del ..............., all'Accordo di cui al
punto 1) (eventualmente al decreto Ministri Lavori Pubblici e Finanze ex articolo 4 comma 3 legge
431/98 emesso il ..............) alle disposizioni del codice civile, della legge 27/7/1978 n° 392, della
legge 9/12/1998 n°431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali.
23) Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito
alla interpretazione e esecuzione del presente contratto la Commissione di Conciliazione
stragiudiziale paritetica istituita tra .................................................. . nell'ambito dell'Accordo di cui al punto 1).
24) ALTRE PATTUIZIONI
________________________________________
_________________
Punto 22: il punto 22 fa riferimento alla legge per cui questo tipo di contratto deve essere stipulato secondo determinate condizioni (e a seconda del Comune presso cui si trova l'immobile).

Punto 23: Qualora ci fossero controversie da risolvere tra le due parti in causa del contratto ci si dovrà rifare alle norme dell'accordo territoriale di cui al punto 23.

Punto 24: eventuali altre pattuizioni.

Seguono, data , firma delle parti ed eventuale assistenza.

La bozza del contratto transitorio, insieme a quella per il contratto destinato a studenti, e casa vacanze li aggiungo dopo aver terminato questa parte.
Pensavo di vedere un po' più rapidamente il contratto per studenti poichè i testi sono tutti molto simili , e di vedere il contratto casa vacanze, così finalmente passiamo ai contratti ad uso commerciale

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Vecchio 09-02-2008, 23.18.26   #38
Ray
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A me piacerebbe sapere anche (grazie per questo utilissimo lavoro) qualcosa di specifico sugli usi diversi da quelli abitativi. Uso ufficio in particolare, per quelle che sono le differenze sostanziali. Quando puoi...
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Vecchio 10-02-2008, 13.49.31   #39
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Per quel che riguarda i contratti di locazione ad uso ufficio (e in generale i contratti ad uso commerciale), ci si rifà per la stipula dei contratti è ancora la vecchia legge 392 del 1978, non è stato apportato nessun cambiamento , o miglioria su questo tipo di contratto con i nuovi accordi.

Per uso diverso da quello abitativo si intendono:

1) Gli immobili destinati ad attività industriali, commerciali e artigianali (escluse le aziende)

2) Gli immobili destinati ad attività di interesse turistico (compresa la ricettività alberghiera)

3) Gli immobili destinati all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Uso ufficio:

La durata del contratto ad uso ufficio deve per legge non essere inferiore a 6 anni con tacito rinnovo di altri 6 anni salvo disdetta da una delle due parti, che deve essere comunicata almeno 12 mesi prima della scadenza (con lettera raccomandata).
Il conduttore puo' dare disdetta alla prima scadenza senza dover motivare la sua scelta, mentre il locatore ha l'onere di motivare la disdetta solo in caso si vengano a creare determinate condizioni (che vedremo più avanti) .

Indipendentemente dalla scadenza legale pero' il contratto puo' sciogliersi con recesso da parte del conduttore in qualunque momento se, alla stipula del contratto le due parti abbiano stabilito di consentire al conduttore di recedere in qualsiasi momento, e senza l'obbligo di una giusta causa. (Questa clausola va inserita nel contratto ed in genere è presente, il conduttore puo' chiederla espressamente qualora non ci fosse)
Il conduttore dovrà mandare una lettera raccomandata al locatore almeno 6 mesi prima della data in cui l'ufifcio verrà lasciato libero.

Il locatore, non puo' recedere anticipatamente dal contratto a meno che non si vengano a creare particolari condizioni che sono:
- inadempienza da parte del conduttore (mancato pagamento del canone, o mancato pagamento delle spese di amministrazione ordinarie a lui spettanti)
- Uso diverso dell'immobile da quello pattuito. Se l'immobile viene affittato come ufficio non potrà essere destinato a nessun altro uso.

E' vietata la sublocazione dell'immobile, a meno di un accordo tra le parti (il conduttore deve rilasciare un permesso scritto)

Lo stesso vale per una eventuale cessione del contratto.
Il contratto può essere ceduto ad un terzo solo ed esclusivamente se il locatore è d'accordo.


Per quel che riguarda il canone di locazione, non esistono restrizione, la determinazione dello stesso è rimessa alle parti , che semplicemente devono essere d'accordo.
Gli aggiornamenti del canone invece sono stabiliti per legge (e si basano sulle variazioni istat)

(continua... )
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Vecchio 10-02-2008, 14.49.48   #40
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Predefinito Obblighi e diritti delle parti per i contratti ad uso diverso da quello abitativo

Con la stipula di un contratto di affitto ad uso commerciale conduttore e locatore si impegnano reciprocamente all'osservanza di alcuni obblighi.

Il Conduttore si impegna a:

- Curare la gestione dell'immobile a lui locato, in conformità alla sua destinazione d'uso e all'interesse della produzione per cui l'immobile è destinato
- Corrispondere il canone di locazione pattuito, con possibilità di operare delle riduzioni sul canone nel caso debba eseguire delle riparazioni che ordinariamente andrebbero fatte dal locatore. (Un esempio potrebbe essere quello della imbiancatura dei muri, che dovrebbe essere fatta dal locatore, si puo' decidere che venga fatta dal conduttore, ma con una riduzione sul canone di affitto per un tot di mesi)
- non mutare la destinazione econimica dell'immobile
- Effettuare le riparazioni ordinarie durante il periodo della locazione
-Non subaffittare l'immobile senza il consenso del locatore

Il Locatore si impegna a :

- Consegnare la cosa con i suoi accessori e pertinenze (esempio : posto auto, box, magazzino etc) in buono stato , in modo che il conduttore possa servirsi dell'immobile per l'uso a cui l'immobile è destinato
- Effettuare le spese e le riparazioni straordinarie a suo carico.

continua ...
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Vecchio 10-02-2008, 20.22.30   #41
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Di seguito posto una bozza del contratto ad contratto ad uso commerciale (ricordo che poichè questo contratto non fa parte dell'accordo territoriale, il testo è modificabile, a seconda degli accordi che si prendono tra locatore e conduttore)

Citazione:
L'anno------------- il giorno------------ del mese di------------------------in--------------tra il Sig.-------------------------locatore, nato a ------------ il--------------domiciliato in-----------c.f.-------------------------- ed il Sig.-----------------------conduttore, nato a---------------------- il------------ domiciliato in-----------
c.f.--------------------------------------- si conviene e si stipula quanto segue:


ART.1)concede in locazione a ----------------------------------------------------------- che accetta,i locali di sua proprieta', --------------------------------------------------al piano , contrassegnati con il numero---
I locali dovranno essere destinati ad uso esclusivo di ----------------------- con espresso divieto di ogni diversa destinazione. Il cambiamento totale o parziale dell'uso pattuito dara' luogo alla risoluzione di diritto del presente contratto.
ART.2) La locazione avra' la durata di anni 6 e precisamente avra' effetto dal ------ al ----------- e si intendera' tacitamente rinnovata qualora non venga, da una delle due parti, data disdetta da comunicarsi per lettera raccomandata spedita 12 mesi prima della scadenza della locazione; con facolta' per il conduttore di recedere alla scadenza di ogni anno di locazione, dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata spedita 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
ART.3) Il canone di locazione viene stabilito in EURO -------------(------------------) annui, da pagarsi in rate anticipate di EURO -------------- (--------------------------------------------------) mensili.
ciascuna a mezzo bonifico bancario. Il canone di affitto è/non è soggetto ad I.V.A. ai sensi di legge a carico del conduttore.
Nella prima parte, vanno tutti i dati di locatore e conduttore. Se chi da/prende in affitto è una Società, andrà scritto sul contratto e chi firma il contratto, risponde in solido in nome della Società, e naturalmente deve avere il potere di firma.

L'articolo 1 stabilisce a quale uso è espressamente destinato l'immobile , e c'è il divieto di ogni destinazione d'uso differente. Un eventuale cambiamento di destinazione da diritto al locatore di rendere nullo il presente contratto e di rientrare in possesso dell'immobile.

Articolo 2: durata della locazione (minimo 6 anni + 6) e tacito rinnovo a meno di invio da una delle due parti di lettera raccomandata di disdetta da inviare almeno 12 mesi prima della scadenza della locazione.
Inoltre, si concede al locatore facoltà di recesso dal contratto di anno in anno , senza doverne spiegare i motivi, e dovrà mandare una lettera raccomandata al locatore 6 mesi prima dell'effettivo recesso.

Articolo 3: definizione dell'importo del canone di locazione che nell'esempio va pagato a mezzo bonifico (naturalmente puo' essere pagato con diverse modalità, ad esempio a mani del locatore etc)
La locazione sarà o meno soggetta ad IVA a seconda che il proprietario dell'immobile sia una Società o un privato.

Citazione:
ART.4) Il canone annuale, quale concordato al precedente art. 3, verrà aggiornato a partire dal primo anno e cioè dal --------------- con la frequenza e nella misura dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati rilevato dall'ISTAT ; in modo analogo verrà determinato l'aggiornamento del canone di locazione per gli anni successivi, sempre con riferimento alla variazione dell'indice di cui sopra verificatasi ne'anno precedente relativamente ai mesi di
Gli aggiornamenti di cui sopra decorreranno comunque, senza necessità di preventiva richiesta, cosicché non potrà mai essere invocata decadenza ad inefficacia di tale clausola.
ART. 5) Le spese di amministrazione (riscaldamento, acqua, portierato, luce e pulizia atrio e scale, ascensore e quant'altro stabilito dal regolamento di condominio) e gli oneri accessori sono a completo carico del conduttore e verranno pagate in rate mensili di € -----------------------contestualmente al canone di affitto, salvo conguaglio a fine esercizio. Le spese di amministrazione sono/non sono soggette ad I.V.A. ai sensi di legge a carico del conduttore.
ART. 6) I pagamenti delle rate di affitto e/o delle spese di amministrazione e/o degli oneri accessori e/o del rimborso spese registrazione del contratto e bollo di cui al successivo art. 14 non potranno sospendersi o ritardarsi per nessun titolo o pretesa neppure nelle ipotesi di cui al successivo art. 13.
I ritardi nel pagamento delle rate di affitto e/o delle spese di amministrazione e/o degli oneri accessori e/o del rimborso spese registrazione del contratto e bolli di cui al successivo art. 14, prolungati oltre gli otto giorni della scadenza, la violazione dei divieti di cui al successivo art. 7 comporteranno la risoluzione di diritto del presente contratto.
L'uso della facciata esterna dell'immobile corrispondente ai locali oggetto della presente
locazione rimane riservato al locatore.
Articolo 4: prevede l'aggiornamento del canone di locazione ogni anno, a partire dal primo, sulla base dell'aumento Istat.
(starà poi al locatore se applicare o meno l'aumento annuale)


Articolo 5: Determina le spese ordinarie di amministrazione che sono a carico del conduttore e vanno pagate contestualmente al canone di locazione ogni mese. Saranno o meno soggette ad IVA se il proprietario dell'immobile è una Società o un privato.

Articolo 6: Condizioni di pagamento della locazione e amministrazione e spese dei bolli per la registrazione del contratto: dovranno avvenire nelle modalità e nei tempi indicati sul contratto, pena la risoluzione.
Inoltre il conduttore dovrà attenersi a quanto segue (articolo 7), per non incorrere nella risoluzione di diritto del contratto.

(continua)
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Vecchio 10-02-2008, 21.57.01   #42
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Citazione:
ART. 7) E' vietato:
a) sublocare, in totalità o in parte, l'immobile locato;
b) cedere, in totalità o in parte, anche gratuitamente la locazione;
c) dare all'immobile una destinazione, anche in parte, diversa da quella contrattuale. La violazione dei divieti come già precedentemente detto comporterà la risoluzione di diritto del presente contratto.
ART. 8) Il conduttore versa nelle mani del locatore, a garanzia di tutti i suoi obblighi, un deposito cauzionale di EURO ------- da restituirsi dopo la regolare riconsegna dell'immobile locato ed il regolamento di ogni conto, senza che il conduttore possa fare sullo stesso imputazioni per fitti o indennità.
ART. 9) Il conduttore viene immesso in data -------------nella detenzione dei locali oggetto del presente contratto e dichiara di aver ricevuto in consegna gli stessi nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano si impegna a riconsegnarli, all'atto del rilascio, in analogo stato di conservazione senza diritto a compenso per riparazioni, migliorie od addizioni che, previo permesso della locatrice, egli vi avesse praticato. Tali opere rimarranno a favore dell'immobile locato, anche se eseguite col consenso della locatrice, salva la facoltà di essa locatrice di ottenere dal conduttore la messa in pristino.
Articolo 7: Divieti di sublocazione dell'immobile (anche parziale) se non diversamente pattuito, di cessione del presente contratto, e di modifica della destinazione d'uso.

Articolo 8: Deposito cauzionale: in genere viene pattuito, salvo diversi accordi in due mensilità, che verrà restituito al conduttore a fine locazione, dopo che il locatore avrà visionato lo stato dell'immobile.

Articolo 9: Si stabilisce la data in cui il conducente entra in possesso delle chiavi e del diritto all'accesso all'immobile.
Qualora il conducente operasse delle migliorie interne (che devono essere comunque autorizzate dal locatore), non si potranno pretendere rimborsi, salvo diversi accordi.
L'immobile dovrà essere restituito nelle stesse condizioni di quando si lo si è preso in consegna.


Citazione:
ART. 10) Tutti i lavori nell'immobile locato, di ordinaria manutenzione ed eventuali migliorie e/o addizioni per lavori del conduttore sono a completo carico del conduttore e sotto la sua responsabilità, previo espresso benestare del locatore, e nel rispetto totale delle leggi vigenti.
ART. 11) Durante la locazione saranno inoltre a carico del conduttore le riparazioni ordinarie tutte relative ai locali in conduzione e agli impianti ubicati negli stessi, ivi comprese quelle di piccola manutenzione (art. 1609 c.c.) e quelle stabilite dagli usi di piazza vigenti in ---------------, raccolti e codificati dalla Camera di Commercio.
ART. 12) Nel semestre precedente alla scadenza della locazione, ove sia intervenuta disdetta, il locatore avrà in ogni tempo diritto di visitare i locali per verificarne lo stato di conservazione
Articolo 10: le migliorie che verranno operate all'interno dell'immobile, dovranno essere autorizzate espressamente dal locatore e sono a carico del conduttore.

Articolo 11: Durante il periodo della locazione, la manutenzione ordinaria dell'immobile è a carico del conduttore. idem per le piccole riparazioni ordinarie

Articolo 12: Dal momento del ricevimento della disdetta e per tutti i 6 mesi precedenti al rilascio dell'immobile , il locatore avrà il diritto di visionare lo stato interno dell'immobile che sta per essere liberato.

Citazione:
ART. 13) Il conduttore si impegna ad osservare il Regolamento di Condominio del caseggiato del quale i locali fan parte ed ogni eventuale conseguente determinazione in specie per la disciplina ed il godimento dei servizi comuni. Dovrà consentire l'accesso nella cosa locata al fine di eseguirvi riparazioni o modifiche interessanti per il condominio o i singoli. Non potrà pretendere indennità per danni causati dagli incaricati della pulizia delle scale o da deficiente custodia o altro fatto del portiere, da allagamenti, incendi, da rotture di condutture, macchie di umidità, e da irregolarità nella fornitura dell'acqua o nei servizi del Caseggiato e neppure indennità per mancato godimento parziale o totale dell'immobile locato, per qualsiasi durata possa esso verificarsi in dipendenza di lavori di restauro, riparazioni, modifiche o miglioramenti da eseguirsi sia all'immobile locato, sia alle parti comuni del Caseggiato. Il conduttore è costituito custode della cosa locata sue pertinenze ed impianti ed esonera il locatore espressamente da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatti di altri inquilini, di dipendenti della locatrice o di terzi. Il conduttore si obbliga a rispondere direttamente e personalmente per fatti di propri famigliari, dipendenti, clienti, e di tutte le persone che ammetterà nel locale affittatogli.
ART. 14) Le spese di registro della locazione e di bollo e suoi eventuali rinnovi nonché quella di eventuale quietanza sono a carico, in parti uguali, del locatore e del conduttore, il quale a tutti gli effetti elegge domicilio nell'immobile locato.
ART. 15) Qualsiasi modifica alle presenti norme contrattuali o di legge dovrà risultare
esclusivamente da atto scritto.
Articolo 13 : Il conduttore deve impegnarsi a rispettare le regole condominiali (se l'immobile si trova in condominio) e nel caso di riparazioni, o modifiche dovrà consentire l'accesso agli addetti ai lavori.
Non potrà pretendere indennizzi da parte del locatore per disservizi che non dipendano direttamente da lui (mancata pulizia delle scale per esempio) e deve esonerare il locatore da danin che potrebbero derivare da terzi 8altri inquilini dello stabile per esempio)

Articolo 14: le spese per i bolli e la registrazione del contratto vanno equamente divise tra le parti.

Articolo 15: Qualora si volessero applicare modifiche al presente contratto (da entrambe le parti), dovrà essere tutto messo su atto scritto.

continua ..
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Vecchio 10-02-2008, 22.17.30   #43
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Citazione:
ART. 16) In caso di fallimento o di morte del conduttore il contratto si risolverà di diritto.
ART. 17) Il conduttore dovrà provvedere ad assicurare l'immobile locato per il rischio di
incendi e di responsabilità civile.
ART. 18) Foro giudiziario - Le parti dichiarano la competenza esclusiva ed inderogabile
dell'Autorità Giudiziale del Foro di ...... per le controversie derivanti dalla presente locazione.

......., il

(seguono firme)


Ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1341 c.c., si approvano specificatamente per iscritto i patti i cui ai suestesi articoli:
1) Uso esclusivo - clausola risolutiva espressa;
2) Durata - facoltà di recesso;
3) canone;
4) Aggiornamento del canone e criteri;
5) Spese di amministrazione ed oneri accessori;
6) Modalità di pagamento del canone ed accessori- clausola risolutiva espressa;
7)Divieti e clausola risolutiva espressa;
8) Deposito cauzionale infruttifero;
9) Esclusione del diritto a compensi per riparazioni, migliorie ed addizioni;
10) Onere di provvedere alla manutenzione ordinaria;
15) Firma dei patti in deroga;
16) Risoluzione del contratto per fallimento;
17) Obbligo di assicurazione;
18) Foro competente.

....... , il .........


(seguono firme)

Articolo 16 : fallimento o morte del conduttore, in questo caso è prevista la risoluzione di diritto del contratto.

Articolo 17 : Obbligo di assicurazione contro il rischio di incendi e responsabilità civile da parte del conduttore .

Articolo 18 : Le parti dichiarano che in caso di controversie legali, saranno affidate al foro del luogo in cui è ubicato l'immobile.

Seguono firme

*************************

Una cosa che credo di non aver ancora scritto, è che le firme delle due parti vanno in fondo al contratto per esteso, ma che ogni pagina del contratto (sia esso uso abitativo o altro uso) deve essere siglata a lato da entrambi per accettazione (detto papale papale..in modo che nessuna pagina possa essere in nessun modo e per nessuna ragione sostituita).

le spese di registrazione sono come quelle per i normali contratti di abitazione 4+4, ovvero, il 2% del canone annuale + le spese per i bolli che sono di 14.62 a pagina, per un minimo di 4 pagine.

Se la registrazione viene fatta dal locatore non ci sono altre spese, diversamente, se viene affidata a qualche associazione (di inquilini o piccoli proprietari) vi verrà richiesta una somma per la registrazione (10/15 euro in più)

Se per qualche motivo, il locatore recedesse per causa sua anticipatamente dal contratto di locazione, dovrà pagare un'idennità al conduttore pari a 18 mensilità del canone pattuito. Qualora entro un anno dallo scioglimento del contratto, il locale venisse (da chiunque) adibito alla stessa attività (o attività strettamente connesse) , il conduttore ha diritto ad un'ulteriore idennità pari ad altre 18 mensilità.

Quanto sopra varia leggermente per le attività alberghiere e turistiche, la durata minima del contratto è di 9 anni + 9 e le idennità che dicevo pocanzi sono pari a 21 mensilità anzichè 18.


Credo di aver messo quasi tutto, se manca qualcosa, avete domande o volete espandere qualche parte... fin dove arrivo, volentieri


Ultima modifica di RedWitch : 10-02-2008 alle ore 22.20.01.
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Vecchio 10-02-2008, 22.59.01   #44
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Meraviglioso. Grazie.

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Vecchio 18-02-2008, 10.51.20   #45
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Proseguiamo, andando a vedere quali sono le caratteristiche del contratto di locazione specifico per ragazzi che studiano fuori dal loro abituale comune di residenza.

Per questo tipo di contratto è stato stabilito con la revisione sulle norme per le locazioni del 2003 come per i 3+2 un canone di locazione concordato (che varia a seconda del Comune in cui si trova l'appartamento da locare, in base all'accordo territoriale preso tra le associazioni).
Anche questo tipo di contratto gode delle agevolazioni fiscali che abbiamo visto per il 3+2 , tra cui uno sconto del 30% sulla tassa di registro del contratto.

Il contratto di locazione ad uso abitativo per studenti deve avere le seguenti caratteristiche:

Durata: da un minimo di 6 ad un massimo di 36 mesi.
Il contratto va intestato a tutti gli abitanti dell'appartamento, e spesso, poichè in quanto studenti non si ha un reddito proprio che possa garantire il regolare pagamento della locazione, viene richiesta la firma di un genitore, in qualità di garanzia.

Poichè il testo del contratto è in tutto e per tutto simile a quello transitorio e 3+2, avevo pensato che fosse superfluo inserirlo, ma per completezza ho deciso di metterlo punto per punto, come tutti gli altri (lo vediamo di seguito).

Le spese di registrazione sono le seguenti:

Imposta di registro: 2% del canone annuale scontato del 30% (con una soglia minima di 67 €)
Spese per i bolli: € 14,62 a pagina (per un minimo di 4 pagine)
Se si usufruisce dell' assistenza di sindacati inquilini e associazioni per i piccoli proprietari, si pagherà una cifra per la prestata assistenza (qui è di 30 € per l'inquilino e di 30 € per il proprietario)

Infine se si delega la registrazione del contratto ad una di queste associazioni, andrà pagata una piccola somma per la commissione (ed eventuale consegna di una copia del contratto all'ufficio ICI per conto del locatore).

La registrazione del contratto deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula dello stesso.
Poi andrà consegnata a cura del locatore una copia del contratto registrato all'ufficio ICi del Comune presso cui si trova l'immobile al fine di poter usufruire delle agevolazioni fiscali.

Le spese di registro vengono divise tra locatore e conduttore in eguale misura.

continua..
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Vecchio 18-02-2008, 11.25.47   #46
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Punto per punto il contratto di locazione per studenti:

Citazione:
LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI

TIPO DI CONTRATTO

Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 2)

Il/La sig./ soc. ……………………………………………………………….
di seguito denominato/ a locatore (assistito/ a da ………………………………………………. in persona di …………………………... )
concede in locazione al/ alla sig. ……………………………………………
ai sig. ri ………………………………………………………

di seguito denominato/ a/ i conduttore/ i, identificato/ a/ i mediante (assistito/a/ i da …………………………..in persona di……………………………………), che accetta/ no, per sé e aventi causa, l'unità immobiliare posta in ……………………………………. via …………………………n. ……. piano ……. scala …… int. ……. composta di n. ……..vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc. ) ……………………
non ammobiliata / ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.
TABELLE MILLESIMALI: proprietà …………………….. riscaldamento …………………….. acqua …………………………. altre ……………………………
COMUNICAZIONE ex articolo 8, 3° comma, del decreto-legge 11 luglio 1992, n.333 convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359:
a) estremi catastali identificativi dell'unità immobiliare………………………….……...….………...
b) codice fiscale del locatore……………………………………….…….
documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti:
certificato di collaudo e certificazione energetica:
La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.
Nella prima parte del contratto vanno messi:
- i dati anagrafici ed identificativi delle due parti, e delle Associazioni che prestano l'assistenza (che non è obbligatoria)
- i dati dell'appartamento , indirizzo, Comune in cui si trova ,dati catastali e stato dell'immobile, che deve avere gli impianti a norma.
- Se l'immobile è ammobiliato andrà fatto un elenco a parte di mobili e accessori di cui è provvista la casa (es: lenzuola, soviglie etc)
- se ci sono elementi accessori, vanno indicati sul contratto.


Citazione:
Articolo 1

Il contratto è stipulato per la durata di ……………. mesi ...... dal
…………………..al …………………………… Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.

Articolo 2


Secondo quanto previsto dall'Accordo territoriale stipulato ai sensi dell'articolo 5, comma 3, della legge n. 431/98, tra ……………………………….. depositato il ……………… presso il Comune di ………………………, le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i ………………….. frequentando il corso di studi di …………… presso l'Università di ………………………………


Articolo 3


Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall'Accordo di cui all’articolo 2 è convenuto in euro ……………………………… , che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ……………………….., in n. ………….. rate eguali anticipate di euro …………………………………………….ciascuna, alle seguenti date:…………………………………………………………….………
Articolo 1: Durata del contratto (che puo' variare dai 6 ai 36 mesi); il contratto si rinnoverà automaticamente se il conduttore non manda disdetta a mezzo raccomandata al locatore con tre mesi di anticipo sulla scadenza.

Articolo 2: si dichiara la natura transitoria del contratto, per cui lo studente dichiara che l'appartamento gli serve come abitazione temporanea essendo iscritto ad un corso di studi nel Comune presso cui si trova l'immobile che sta prendendo in locazione.

Articolo 3: Determinazione del canone di locazione (che sarà stabilito secondo gli accordi territoriali , in base ad alcuni elementi quali piano a cui si trova l'appartamento, esposizione, arredi, elementi accessori etc).
Il canone di locazione andrà pagato (in genere) mensilmente a mani del locatore, o a mezzo bonifico (andrà cancellata la voce che non interessa sul contratto). Va stabilita la data in cui il canone deve essere pagato.

Citazione:
Articolo 4


A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/ non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ………………….pari a ………………. mensilità del canone , non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Altre forme di garanzia: …………………………………………………………………………….

Articolo 5


Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 .
Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire - in sede di consuntivo - entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite organizzazioni sindacali - presso il locatore (o il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.


Articolo 6


Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore.
Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà.
Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.



Articolo 4: Versamento o meno del deposito cauzionale (va cancellata la voce che non interessa), in genere il deposito è stabilito in 2 mensilità che andranno restituite interamente al/ai conduttore/i al termine della locazione previo controllo dello stato dell'immobile da parte del locatore. L'immobile dovrà essere riconsegnato nelle stesse condizioni in cui è stato affidato all'inizio del presente contratto, salvo il normale deperimento d'uso.
Il deposito cauzionale è soggetto agli interessi legali che vanno riconosciuti al termine di ogni periodo di locazione.
Le altre forme di garanzia in questo caso in genere corrispondono alla firma di un genitore che possa garantire il regolare pagamento del canone ed in genere è richiesta.

Articolo 5: Pagamento degli oneri accessori (spese di amministrazione ordinaria), il conduttore ha diritto di visionare i consuntivi delle assemblee di condominio in cui risultano le cifre da pagare a suo carico.
Insieme alla prima mensilità del canone, il locatore versa la somma di una quota di amministrazione di sua spettanza.
Il pagamento delle spese di amministrazione deve avvenire entro 60 giorni dalla richiesta di pagamento.

Articolo 6: Le spese di registrazione del contratto sono suddivise in parti uguali tra locatore e conduttore, mentre quelle di bollo spettano al conduttore (ma da quanto ne so è norma è che le spese vengano divise a metà in tutto e per tutto).
La registrazione del contratto puo' essere delegata ad una delle associazioni che prestano assistenza (se si sceglie di usufruirne, previo pagamento di una somma per l'assistenza e per la registrazione del contratto ed eventuale consegna della copia che va data all'ufficio ICI).

Ultima modifica di RedWitch : 18-02-2008 alle ore 12.01.03.
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Vecchio 18-02-2008, 11.58.43   #47
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Citazione:
Articolo 7

Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'articolo55 della legge n. 392/78.
La vendita dell'unità immobiliare locata - in relazione alla quale viene/non viene concessa la prelazione al conduttore - non costituisce motivo di risoluzione del contratto.


Articolo 8

L'immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore. Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.


Articolo 9

Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari ed in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione.
Articolo 7: Il pagamento del canone non puo' essere sospeso per nessun motivo e il mancato pagamento anche di una sola mensilità costituisce il conduttore in mora, salvo le eccezioni stabilite dall'articolo 55 della l 392/78 che abbiamo visto e a cui vi rimando.
Nel caso il locatore decidesse per la vendita dell'immobile puo' concedere o meno la prelazione al conduttore (va cancellata la voce che non interessa)

Articolo 8: L'immobile puo' essere adibito solo ed esclusivamente ad abitazione civile , sono vietati tutti gli altri usi. E' vietata la sublocazione anche parziale dell'immobile salvo diversi accordi scritti.

Articolo 9: Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, dandone preavviso tramite lettera raccomandata al locatore con almeno 3 mesi di anticipo sulla data di effettivo rilascio dell'immobile. Tale clausola vale anche qualora gli intestatari del contratto fossero più di uno, in quel caso il contratto prosegue per gli altri conduttori.

Citazione:
Articolo 10


Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e - così - di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna altresì a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'immobile, ai sensi dell'articolo 1590 del Codice civile di quanto segue: ……………………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………………………ovvero di quanto risulta dall'allegato verbale di consegna.

Articolo 11


Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

Articolo 12


Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
Articolo 10: Consegna dell'immobile: il conduttore dichiara che prende in carico l'immobile, nello stato in cui si trova e si impegna a riconsegnarlo nel medesimo stato (salvo il normale deperimento d'uso). Il conduttore deve tenere un comportamento rispettoso nei confronti degli altri condomini e si impegna a rispettare le norme dello stabile e il regolamento condominiale. Bisogna poi scrivere in quale stato l'immobile viene consegnato.

Articolo 11: Il conduttore non puo' apportare nessuna modifica all'immobile senza il permesso scritto del locatore.
Il conduttore esonera il locatore da responsabilità non derivanti da sua volontà (esempio: mancanza temporanea di luce o gas per un guasto)

Articolo 12: Il conduttore puo' partecipare a tutte le assemblee condominiali e ha diritto di voto per quel che riguarda le delibere su oneri accessori ordinari.
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Vecchio 18-02-2008, 12.19.59   #48
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Citazione:
Articolo 13

Il conduttore - in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall'articolo 11, comma 2, dello stesso DPR.


Articolo 14


Il conduttore deve consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione.
Nel caso in cui il locatore intenda vendere l'unità immobiliare locata, il conduttore deve consentire la visita all'unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi ovvero con le seguenti modalità:……………………………………………………

Articolo 15


La Commissione di conciliazione, di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98, è composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo - che svolge funzioni di presidente - sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo.
La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.
Articolo 13: Se viene installata o esiste un'antenna televisiva condominiale il conduttore non puo' in nessun caso installarne un'altra, pena la rimozione della stessa
Se il riscaldamento è autonomo il conduttore dovrà pagare i suoi consumi.

Articolo 14: Il conduttore ha l'onere di permettere al locatore o all'amministratore dell'immobile o ad eventuali addetti a lavori stabiliti, l'accesso all'immobile, qualora ce ne fosse la necessità (che va motivata).
Se il locatore mettesse in vendita l'immobile durante il periodo di locazione, il conduttore deve permettere la visita dell'immobile al locatore o al suo incaricato per due ore consecutive, una volta a settimana o come diversamente pattuito (va scritto sul contratto). Sono esclusi i giorni festivi.

Articolo 15: Commissione di conciliazione: va stabilita se le due parti decidessero che è il caso ( in previsioni di eventuali problemi tra le parti) e solo nel caso che le due parti decidano di avvalersi della prestata assistenza da parte di Associazioni proprietari e Sindacati inquilini.

Citazione:
Articolo 16

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato. Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.
Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/96).
Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed agli Accordi di cui agli articoli 2 e 3.
Altre clausole …………………………………………………

Letto, approvato e sottoscritto
………………………., li …………………...

Il locatore ……………………………………

Il conduttore …………………………………


A mente dell'articolo 1342, secondo comma, del Codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 del presente contratto.

Il locatore ………………………………….

Il conduttore ……………………………….
Articolo 16: Il conduttore elegge come proprio domicilio l'appartamento che prende in locazione, e nel caso non occupi più il suddetto immobile, presso la segreteria del Comune ove si trova l'immobile (per qualunque tipo di comunicazione)

Inoltre: non si puo' apportare nessuna modifica al presente contratto che non sia scritta e sottoscritta da entrambe le parti.

Conduttore e locatore devono autorizzarsi al trattamento dei dati personali per conto di terzi in relazione agli adempimenti del contratto (ad esempio il conduttore per poter effettuare il bonifico del canone dovrà comunicare alla sua banca i dati del locatore etc)

Per quanto non previsto dal presente contratto ci si rifà al Codice Civile e alle leggi a cui è subordinato il presente contratto.

Seguono, data e firme.

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Vecchio 28-02-2008, 11.19.42   #49
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Predefinito Il contratto di locazione ad uso casa- vacanza

Il contratto di locazione ad uso casa-vacanza è l'unico contratto che non necessita di registrazione, purchè la durata dello stesso non superi i 30 giorni e si rifà alle norme della legge 431/98

Esistono 2 tipi di questo contratto, uno è il contratto uso week end, l'altro è quello che va di norma dai 3 ai 30 giorni.
Il contratto anche se non va registrato, deve comunque essere redatto in forma scritta e va apposta una marca da bollo di €. 14,62 su ogni pagina.

Non ci sono limiti per quel che riguarda il canone di locazione, è sufficiente che le due parti (locatore e conduttore) siano d'accordo sulla cifra, il locatore ha poi l'obbligo di rilasciare una ricevuta per l'effettuato pagamento da parte del conduttore, e dovrà ai fini irpef dichiarare quanto è stato percepito come canone di locazione.

L'alloggio dovrà essere arredato e se dotato di elementi accessori, quali pentole, piatti, etc il tutto dovrà essere scritto su un elenco a parte rispetto al contratto in modo che al termine della locazione il locatore possa controllare che tutto sia in ordine e senza danni di alcun genere (salvo il normale deperimento d'uso)

Vediamo nel dettaglio un fac simile del contratto ad uso casa vacanza.
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Vecchio 28-02-2008, 11.35.56   #50
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Citazione:

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO TURISTICO
(ai sensi dell'art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431)

Il/La Sig ___________________________________
di seguito denominato/a locatore , Codice Fiscale del locatore: __________________________________

CONCEDE IN LOCAZIONE

al/alla Sig. _______________________________________________
di seguito denominato/a conduttore ____________________________________
residente in _______________ Via__________________
Carta di identità n.____________________ rilasciata da________________
Codice Fiscale del conduttore ____________________________________
che accetta, l'unità immobiliare posta in via ______________ n. civico ________ piano _______
scala _______ int. ______ composto di n. _____ vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei
seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa, posto macchina, soffitta, altro):
________________________________________
ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.

Estremi catastali identificativi dell’unità Immobiliare
_______________________________________________
Dati del locatore , nome , cognome, e codice fiscale.
Dati del conduttore: nome, cognome, residenza, estremi di un documento di identità valido, codice fiscale.
Seguono, i dati dell'immobile, posizione , piano , composizione dell'appartamento/casa , ed elementi accessori. Infine i dati catastali dell'immobile.
L'immobile viene dato arredato e si deve stilare un elenco a parte dei mobili, pentole, piatti, biancheria, etc.

Citazione:
Articolo 1: Il contratto è stipulato per la durata massimo di 30 (trenta) giorni dal __________________al____________________
Articolo 2: L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente per finalità turistiche, e con il conduttore saranno ospitati le seguenti persone: ________________________________________________
Articolo 3: Il conduttore non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare,pena la risoluzione di diritto del contratto.
Articolo 1: durata del contratto (massimo 30 giorni)
Articolo 2: destinazione dell'immobile esclusivamente ad uso turistico, ed elenco delle persone che andranno a stare con il conduttore del presente contratto per la durata della vacanza.
Articolo 3: Divieto assoluto di sublocazione e comodato , anche solo in parte. La pena è la risoluzione immediata del contratto.

Citazione:
Articolo 4: Il canone di locazione è convenuto in euro _______________, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario.
Articolo 5: Nel momento in cui in conduttore si presenterà per ritirare le chiavi dell’unità, alla somma già precisata, verserà la somma di euro __________________ a titolo di deposito cauzionale, che verrà restituita al termine della locazione, dopo la verifica dello stato dell’immobile e degli eventuali arredi; a tal proposito si allega elenco completo dei: mobili; elettrodomestici; suppellettili; altro.
Articolo 6: Il conduttore dovrà avvisare il proprietario degli eventuali difetti dell’immobile e dei mobili entro quarantotto ore dalla consegna delle chiavi.
Articolo 4: importo del canone di locazione (ricordo che è libero, va solo accordato tra le parti), e modalità del pagamento (al domicilio del locatore o a mezzo bonifico, va cancellata la voce che non interessa).
Articolo 5: Al momento della consegna chiavi al conduttore, egli dovrà versare a titolo di deposito cauzionale, una somma pattuita che gli verrà riconsegnata al termine della locazione, dopo che il locatore avrà verificato che l'immobile gli sia riconsegnato in buono stato
Articolo 6: se il conduttore trovasse difetti o danni all'interno dell'immobile, è tenuto ad avvisare il locatore entro 48 ore dalla consegna delle chiavi (e il locatore dovrà far riparare eventuali guasti a sue spese)



continua...
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