Ermopoli
L'antica città della conoscenza
  
    
Torna indietro   Ermopoli > Forum > Studi Professionali e Tecnici > Avvocato e Commercialista

 
 
Strumenti discussione Cerca in questa discussione
Vecchio 17-12-2010, 01.11.34   #1
nefertiti 1
Chiede le Vie
 
Data registrazione: 16-12-2010
Messaggi: 10
Predefinito contratto locazione uso professionale

Gentili utenti, ho locato un' appartamento il cui contratto non specifica lil canone della mensilità anticipata entro quale giorno del mese deve essere erogato. Di solo s'intende entro il 5 del mese ma se non è specificato, entro quale giorno del mese il canone deve essere erogato? Rinsraazio per la preziosissima risposta ed in attesa invio un saluto.
nefertiti 1 non è connesso  
Vecchio 17-12-2010, 16.36.12   #2
RedWitch
Cittadino/a Emerito/a
 
L'avatar di RedWitch
 
Data registrazione: 20-12-2004
Messaggi: 3,537
Predefinito

Ciao Nefertiti, benvenuta

In attesa che passi qualcuno più esperto, ti dico che l'uso e la consuetudine se non diversamente specificato dà come scadenza il 5 di ogni mese e il conduttore entra in mora dopo 8 giorni di ritardo sul pagamento da questa data. In tutti i casi non ho mai sentito di scadenze mensili oltre il 15 di ogni mese (+ gli 8 giorni), salvo diversi accordi tra le parti.

Il contratto se ho capito è commerciale (uso ufficio?) anche se si tratta di un appartamento, ho dato un'occhiata alle bozze che ho a disposizione ed in effetti nemmeno li c'è la data fissata per il pagamento, cosa che invece c'è sempre (o almeno dovrebbe) sui contratti di locazione abitativa..

Non so se la legge dica qualcosa di più specifico (il contratto 6+6 dovrebbe rifarsi ancora alla legge 392 del 1978, nel web dovrebbe essere facilmente reperibile), aspettiamo magari qualcuno più competente di me in materia.

RedWitch non è connesso  
Vecchio 18-12-2010, 03.20.31   #3
nefertiti 1
Chiede le Vie
 
Data registrazione: 16-12-2010
Messaggi: 10
Predefinito contratto locazione uso professionale

Grazie ugualmente, l'appartamento è locato uso professionale ad un professionista, è uno studio non un ufficio. Se ho interpretato bene la legge, il conduttore dal ventunesimo giorno dalla scadenza è moroso, perciò è importante sapere la mensilità anticipata entro quale giorno deve essere pagata, devo sapere qual'è il ventunesimo giorno. Se qualcuno lo sa spero mi risponda come come gentilmente hai fatto tu. Ti ringrazio ancora tantissimo e un saluto.
nefertiti 1 non è connesso  
Vecchio 20-12-2010, 18.41.06   #4
Uno
Amministratore
 
L'avatar di Uno
 
Data registrazione: 28-05-2004
Messaggi: 9,693
Predefinito

Intanto comunque bisogna vedere da che giorno inizia il contratto. Si da per scontato che il mese sia dal 1 al 30 o 31, ma a volte capita di entrare il 15 (è successo a me in un appartamento in cui recentemente sono stato in affitto un pò di mesi) o in altri giorni.
Essendo un mese anticipato andrebbe pagato prima ancora dell'inizio del mese successivo a quello in corso, quindi teoricamente un contratto che inizia il primo del mese andrebbe pagato il 30 o il 31 del mese prima, però come detto da voi la consuetudine, che di solito è specificata nei contratti, è che c'è tempo entro e non oltre il 5. Poi ovviamente dipende dai rapporti con il proprietario. A me per l'ufficio capita a volte di pagare qualche giorno prima a volte qualche giorno dopo.... e non abbiamo mai litigato.

Quindi, per me, il ventunesimo giorno (ammesso che tu abbia interpretato bene la legge e che questo sia importante ) è 21 giorni dal giorno mensile di inizio del contratto. Un contratto che inizia dal primo del mese ha il 21 il ventunesimo giorno.

Ma magari se ci spieghi meglio a cosa ti serve determinare l'inizio della morosità invoglierai qualcuno degli avvocati qui presenti a risponderti più precisamente.
Uno non è connesso  
Vecchio 21-12-2010, 00.54.43   #5
nefertiti 1
Chiede le Vie
 
Data registrazione: 16-12-2010
Messaggi: 10
Predefinito

Citazione:
Originalmente inviato da Uno Visualizza messaggio
Intanto comunque bisogna vedere da che giorno inizia il contratto. Si da per scontato che il mese sia dal 1 al 30 o 31, ma a volte capita di entrare il 15 (è successo a me in un appartamento in cui recentemente sono stato in affitto un pò di mesi) o in altri giorni.
Essendo un mese anticipato andrebbe pagato prima ancora dell'inizio del mese successivo a quello in corso, quindi teoricamente un contratto che inizia il primo del mese andrebbe pagato il 30 o il 31 del mese prima, però come detto da voi la consuetudine, che di solito è specificata nei contratti, è che c'è tempo entro e non oltre il 5. Poi ovviamente dipende dai rapporti con il proprietario. A me per l'ufficio capita a volte di pagare qualche giorno prima a volte qualche giorno dopo.... e non abbiamo mai litigato.

Quindi, per me, il ventunesimo giorno (ammesso che tu abbia interpretato bene la legge e che questo sia importante ) è 21 giorni dal giorno mensile di inizio del contratto. Un contratto che inizia dal primo del mese ha il 21 il ventunesimo giorno.

Ma magari se ci spieghi meglio a cosa ti serve determinare l'inizio della morosità invoglierai qualcuno degli avvocati qui presenti a risponderti più precisamente.
Gentili utenti, nel contratto è specificato che la locazione inizia dal primo dicembre..al primo dicembre...ed è stato firmato il 6 diembre. il ventnesimo giorno serve a stabilire che vi è morosità ma, da quale giorno del mese posso calcolare il ventunesimo giorno? Grazie tantissimo per la gentile risposta, un saluto.
nefertiti 1 non è connesso  
Vecchio 21-12-2010, 10.30.03   #6
Uno
Amministratore
 
L'avatar di Uno
 
Data registrazione: 28-05-2004
Messaggi: 9,693
Predefinito

Io non sono un avvocato, ma secondo logica, nel tuo contratto, il 21esimo giorno è il 21 di ogni mese.
Non sono sicuro che la morosità si applichi così però, o meglio dipende il fine per cui si cerca e si deve calcolare questa morosità, cosa che non vuoi dirci... e quindi non invogli e/o permetti una riposta più precisa.
Uno non è connesso  
Vecchio 22-12-2010, 01.31.14   #7
nefertiti 1
Chiede le Vie
 
Data registrazione: 16-12-2010
Messaggi: 10
Predefinito contratto locazione uso professionale

Citazione:
Originalmente inviato da Uno Visualizza messaggio
Io non sono un avvocato, ma secondo logica, nel tuo contratto, il 21esimo giorno è il 21 di ogni mese.
Non sono sicuro che la morosità si applichi così però, o meglio dipende il fine per cui si cerca e si deve calcolare questa morosità, cosa che non vuoi dirci... e quindi non invogli e/o permetti una riposta più precisa.
Gentile Uno, scusami ma, non voglio non dire a cosa mi serve la morosità. Cerco di spiegarvi spero bene, non voglio omettere nulla,potete chiedermi ed io rispondo. La morosità mi serve per ottenere lo sfratto per inadempimento contrattuale che se il giudice lo ritiene grave, convalida lo sfratto. Più si allontana l'erogazione del canone dalla mensità anticipata e, soprattutto oltre il ventunesimo giorno e, più è grave l'inadempimento e riesco ad avere la convalida dello sfratto. Se qualcuno in merito a ciò sapesse dirmi qualcosa, mi sarebbe molto utile. Spero sia riscita a spiegarmi meglio di prima, vi ringrazio tanto dell'aiuto e invio un saluto.
nefertiti 1 non è connesso  
Vecchio 22-12-2010, 02.31.16   #8
RedWitch
Cittadino/a Emerito/a
 
L'avatar di RedWitch
 
Data registrazione: 20-12-2004
Messaggi: 3,537
Predefinito

Citazione:
Originalmente inviato da nefertiti 1 Visualizza messaggio
Gentili utenti, nel contratto è specificato che la locazione inizia dal primo dicembre..al primo dicembre...ed è stato firmato il 6 diembre. il ventnesimo giorno serve a stabilire che vi è morosità ma, da quale giorno del mese posso calcolare il ventunesimo giorno? Grazie tantissimo per la gentile risposta, un saluto.
Ma di quest'anno? Significa che non hai mai ricevuto nessuna mensilità?

Di solito, alla firma del contratto si ricevono 2 o 3 mensilità come cauzione (che pero' non possono essere trattenute come pagamento del canone) e la prima mensilità anticipata.

Citazione:
Originalmente inviato da nefertiti 1 Visualizza messaggio
.... La morosità mi serve per ottenere lo sfratto per inadempimento contrattuale che se il giudice lo ritiene grave, convalida lo sfratto. Più si allontana l'erogazione del canone dalla mensità anticipata e, soprattutto oltre il ventunesimo giorno e, più è grave l'inadempimento e riesco ad avere la convalida dello sfratto. Se qualcuno in merito a ciò sapesse dirmi qualcosa, mi sarebbe molto utile. Spero sia riscita a spiegarmi meglio di prima, vi ringrazio tanto dell'aiuto e invio un saluto.
Inizierei col mandare una prima raccomandata con ricevuta di ritorno all'inquilino, con un sollecito, anche se non è indispensabile, in alcuni contratti c'è espressamente scritto. Poi la mensilità andrebbe pagata anticipata, già ora sei nei 21 giorni e l'inquilino in mora.

Il ritardo del pagamento, anche di una sola mensilità dovrebbe darti la possibilità di risolvere il contratto di diritto. Il problema, da quel che ne so sta poi nel mandare via effettivamente l'inquilino...
RedWitch non è connesso  
Vecchio 22-12-2010, 14.05.26   #9
AzzeccaGarbugli
Gli/le piace l'aria
 
L'avatar di AzzeccaGarbugli
 
Data registrazione: 10-06-2008
Messaggi: 33
Predefinito

Mi pare tu abbia avute tutte le informazioni che hai richiesto .Riassuntivamente :
-il canone di locazione di paga sempre anticipato
-mancando la data nel contratto , senza altre diverse indicazioni , possono intervenire gli usi che stabiliscono il pagamento dell'affitto nei primi cinque giorni del mese . Nel tuo caso ti aiuta anche la data di sottoscrizione del contratto che mi pare tu abbia indicato nel 6 dicembre ?????
- per legge il mancato pagamento del canone di locazione ( anche di uno solo) entro 20 giorni dalla scadenza prevista , da diritto al locatore di intimare lo sfratto per morosità e chiedere contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni non versati .
Nel tuo caso partendo dal 5 max 6 dicembre + 20 = 25/26 dicembre .
Trattandosi di contratto ad uso diverso il conduttore non ha la possibilità di chiedere termini di grazia per il pagamento e anche se dovesse sanare la morosità dopo la notifica dell'intimazione di sfratto , quindi versare il dovuto in conseguenza della notifica , la legge ti dà la possibilità di insistere per la convalida di sfratto .
Certo se il contratto dovesse essere stato stipulato questo mese di dicembre ( cosa che non chiarisci) e si trattasse della prima morosità , all'intimazione di sfratto potrebbe seguire una costituzione in giudizio del conduttore che porterebbe il tuo legale a modificare l'originaria citazione per convalida in risoluzione per grave inadempimento ( cosa esclusa nell'ipotesi di mancato adempimento di una sola mensilità) .
Al mancato pagamento del canone si potrebbe aggiungere il mancato versamento della quota-parte di registrazione del contratto, ma posto che ci sono 30 gg. per la registrazione forse non hai ancora provveduto...sempre se parliamo di contratto sottoscritto il 6 dicembre 2010 ...
__________________
"....Chi dice le bugie al dottore , vedete figliuolo è uno sciocco che dirà la verità al giudice. All'avvocato bisogna raccontar le cose chiare : a noi tocca poi imbrogliarle"

Ultima modifica di AzzeccaGarbugli : 22-12-2010 alle ore 14.09.54.
AzzeccaGarbugli non è connesso  
Vecchio 22-12-2010, 18.52.00   #10
RedWitch
Cittadino/a Emerito/a
 
L'avatar di RedWitch
 
Data registrazione: 20-12-2004
Messaggi: 3,537
Predefinito

Citazione:
Originalmente inviato da AzzeccaGarbugli Visualizza messaggio
........Al mancato pagamento del canone si potrebbe aggiungere il mancato versamento della quota-parte di registrazione del contratto, ma posto che ci sono 30 gg. per la registrazione forse non hai ancora provveduto...sempre se parliamo di contratto sottoscritto il 6 dicembre 2010 ...
Azzecca, posso approfittare e farti una domanda anch'io in merito a ques'ultima parte?
Poniamo che effettivamente il contratto non sia ancora stato registrato perchè non sono ancora decorsi i 30 giorni, in questo caso, vista la morosità dell'inquilino il contratto puo' essere nullo? ovvero la mancata registrazione puo' essere una facilitazione per il proprietario dell'immobile?

E' vero che son casi eccezionali, ma qualche anno fa, a me era capitato il caso di un cliente che aveva affittato un immobile ad una persona che non ha mai abitato l'appartamento, e si è dileguata subito dopo la firma lasciando solo una valigia ... ricordo che comunque questa persone hanno avuto grosse difficoltà a riavere l'appartamento.

Grazie in anticipo
RedWitch non è connesso  
Vecchio 22-12-2010, 21.39.09   #11
Ray
E' praticamente nato/a qui
 
L'avatar di Ray
 
Data registrazione: 10-08-2005
Messaggi: 7,218
Predefinito

Citazione:
Originalmente inviato da RedWitch Visualizza messaggio
Azzecca, posso approfittare e farti una domanda anch'io in merito a ques'ultima parte?
Poniamo che effettivamente il contratto non sia ancora stato registrato perchè non sono ancora decorsi i 30 giorni, in questo caso, vista la morosità dell'inquilino il contratto puo' essere nullo? ovvero la mancata registrazione puo' essere una facilitazione per il proprietario dell'immobile?
Vediamo se ci azzecco... mi interessa capire di capire queste logiche, quindi ci provo, poi Azzecca mi dirà dove eventualmente sbaglio il ragionamento.

Secondo me no, non può essere nullo in quanto il fatto che ci siano 30 giorni per registrarlo non sigfnifica che esso non parta dal momento della firma. Il tempo dilazinato per la registrazione è solo un aiuto logistico.
Ray non è connesso  
Vecchio 22-12-2010, 23.37.11   #12
nefertiti 1
Chiede le Vie
 
Data registrazione: 16-12-2010
Messaggi: 10
Predefinito contratto locazione uso professonale

Ciao gentile Azzeccagarbugli, dal nome ovresti essere un avvocato, ti spego ancora meglio. Il contratto è stato stipulato 4 anni fa,quest'ultimo anno l'inquilino ha pagato sempre metà canone entro il 5 del mese ed il resto dopo uno o anche due mesi. Q'est'anno poi, ha pagato per due volte l'altra metà canone ogni sei mesi. Il contratto è stato stipulato il primo dicembre di 4 anni fa ed è stato firmato il 6 dicembre di 4 anni fa. Scusami ma cosa vuoi dire riguardo al giorno che non è specificato nel contratto per la mensilità anticipata "intervengono gli usi"... c'è un articolo del codice civile o altro che specifica entro quale giorno del mese bisgna pagare il canone anticipato? Grazie tantissimo per questa preziosissima risposta Un saluto
nefertiti 1 non è connesso  
Vecchio 23-12-2010, 17.14.40   #13
AzzeccaGarbugli
Gli/le piace l'aria
 
L'avatar di AzzeccaGarbugli
 
Data registrazione: 10-06-2008
Messaggi: 33
Predefinito

Citazione:
Originalmente inviato da Ray Visualizza messaggio
Vediamo se ci azzecco... mi interessa capire di capire queste logiche, quindi ci provo, poi Azzecca mi dirà dove eventualmente sbaglio il ragionamento.

Secondo me no, non può essere nullo in quanto il fatto che ci siano 30 giorni per registrarlo non sigfnifica che esso non parta dal momento della firma. Il tempo dilazinato per la registrazione è solo un aiuto logistico.
Effettivamente il termine dei 30 giorni è concesso per la pratica di registrazione , poi gli effetti retroagiscono al momento della stipula .

Citazione:
Originalmente inviato da RedWitch Visualizza messaggio
Azzecca, posso approfittare e farti una domanda anch'io in merito a ques'ultima parte?
Poniamo che effettivamente il contratto non sia ancora stato registrato perchè non sono ancora decorsi i 30 giorni, in questo caso, vista la morosità dell'inquilino il contratto puo' essere nullo? ovvero la mancata registrazione puo' essere una facilitazione per il proprietario dell'immobile?
Con la Finanziaria del 2005 il legislatore ha sancito la nullità del contratto di locazione NON registrato.
Nonostante questa previsione di nullità i giudici chiamati a decidere sui casi concreti , si sono unanimamente orientati nel senso che la mancata registrazione è causa di inefficacia del contratto , non di nullità e quindi il contratto non produrrebbe effetti sino alla sua
registrazione che può essere richiesta durante tutto il periodo a partire dalla data della locazione .
Il pagamento della somma , aumentata della penalità per il ritardo sanerà il vizio e renderà il contratto efficacie, con effetto retroattivo.
Dato si che locatore e conduttore per l'amministrazione delle finanze sono solidalmente responsabili gravando su entrambi sia l'obbligo della registrazione che il pagamento dell'imposta , è interesse di entrambe le parti del contratto provvedere alla sua registrazione , il locatore per poter incassare i canoni , il conduttore per evitare di risultare occupante senza titolo .
Qualora il locatore fosse in possesso di un contratto sottoscritto dalle parti ma non registrato , potrà promuovere l'azione dello sfratto per morosità solo dopo aver provveduto a richiedere la registrazione del contratto.
Quindi per risponderti Red, il contratto non è nullo e la situazione non facilita il proprietario che non potrà agire senza preventiva registrazione .
__________________
"....Chi dice le bugie al dottore , vedete figliuolo è uno sciocco che dirà la verità al giudice. All'avvocato bisogna raccontar le cose chiare : a noi tocca poi imbrogliarle"
AzzeccaGarbugli non è connesso  
Vecchio 23-12-2010, 17.37.35   #14
AzzeccaGarbugli
Gli/le piace l'aria
 
L'avatar di AzzeccaGarbugli
 
Data registrazione: 10-06-2008
Messaggi: 33
Predefinito

Citazione:
Originalmente inviato da nefertiti 1 Visualizza messaggio
Ciao gentile Azzeccagarbugli, dal nome ovresti essere un avvocato, ti spego ancora meglio. Il contratto è stato stipulato 4 anni fa,quest'ultimo anno l'inquilino ha pagato sempre metà canone entro il 5 del mese ed il resto dopo uno o anche due mesi. Q'est'anno poi, ha pagato per due volte l'altra metà canone ogni sei mesi. Il contratto è stato stipulato il primo dicembre di 4 anni fa ed è stato firmato il 6 dicembre di 4 anni fa. Scusami ma cosa vuoi dire riguardo al giorno che non è specificato nel contratto per la mensilità anticipata "intervengono gli usi"... c'è un articolo del codice civile o altro che specifica entro quale giorno del mese bisgna pagare il canone anticipato? Grazie tantissimo per questa preziosissima risposta Un saluto
La legge dice che nel contratto deve essere indicata la data del pagamento del canone . Qualora questa indicazione manchi si possono utilizzare gli usi che sono fonti del diritto che intervengono ove manca la legge e per questi il pagamento del canone di locazione viene effettuato entro i primi 5 giorni del mese .
Comunque nel tuo caso è assolutamente irrilevante la data ... se questo non paga per mesi o paga solo parte del canone e il resto quanto vuole o può , si redige un estratto in cui vengono indicati i mesi e l'importo o quota di esso versato fino a quel momento :
gennnaio ------> canone dovuto 600 versato 300
febbraio ------> canone dovuto 600 versato 150
marzo ---------> canone dovuto 600 versato 600
Al 31 marzo la morosità è pari a 750 .
Insomma il discorso dei 20 giorni che devono intercorrere dal giorno stabilito per il pagamento per poter parlare di morosità , valgono se si tratta di un mese , ma quando la situazione si protrae come nel caso che hai indicato tu , è sufficiente dare atto che i versamenti sono parziali e che la morosità ammonta a tot . Sulla base dell'estratto puoi mandare una raccomandata per intimare il pagamento di quanto ancora dovuto o , se è tuo interesse risolvere quel contratto , dare incarico ad un legale per la convalida .
__________________
"....Chi dice le bugie al dottore , vedete figliuolo è uno sciocco che dirà la verità al giudice. All'avvocato bisogna raccontar le cose chiare : a noi tocca poi imbrogliarle"
AzzeccaGarbugli non è connesso  
Vecchio 01-01-2011, 16.45.13   #15
nefertiti 1
Chiede le Vie
 
Data registrazione: 16-12-2010
Messaggi: 10
Predefinito

Gentili utenti buon anno. Vorei chiedervi se, ai fini della valutazione del grave inadempimento del conduttore per la convalida dello sfratto,ci sia qualche normativa se, il locatore abbia dei gravi problemi di salute e quindi sottoposto a spese di farmaci, visite mediche e tutto ciò che ne consegue da gravi roblemi di salute in termini economici. Ciò apporta anche nonostante il conduttore, sana la morosità ha cmq danneggiato economiamente il locatore ed in base a qualche normativa se c'è il giudice può convalidare lo sfratto in quanto viene lesa l'economia del locatario. In attea DI UNA Vostra gentile rispota invio un saluto.
nefertiti 1 non è connesso  
Vecchio 01-01-2011, 17.09.37   #16
nefertiti 1
Chiede le Vie
 
Data registrazione: 16-12-2010
Messaggi: 10
Predefinito

Citazione:
Originalmente inviato da nefertiti 1 Visualizza messaggio
Gentili utenti buon anno. Vorei chiedervi se, ai fini della valutazione del grave inadempimento del conduttore per la convalida dello sfratto,ci sia qualche normativa se, il locatore abbia dei gravi problemi di salute e quindi sottoposto a spese di farmaci, visite mediche e tutto ciò che ne consegue da gravi roblemi di salute in termini economici. Ciò apporta anche nonostante il conduttore, sana la morosità ha cmq danneggiato economiamente il locatore ed in base a qualche normativa se c'è il giudice può convalidare lo sfratto in quanto viene lesa l'economia del locatario. In attea DI UNA Vostra gentile rispota invio un saluto.
Gentile AzzeccaGarbugli buon anno e spero tu legga questa mia domanda per potermi rispondermi. Grazie tantissimo e un saluto.
nefertiti 1 non è connesso  
Vecchio 01-01-2011, 17.49.55   #17
Uno
Amministratore
 
L'avatar di Uno
 
Data registrazione: 28-05-2004
Messaggi: 9,693
Predefinito

Nefertiti essendo festa (ma anche se fosse stato un giorno feriale) non è detto che qualcuno risponda immediatamente, per cui non ha senso (ed è fastidioso per gli altri) ripetere il messaggio.
Considera anche che AzzeccaGarbugli generosamente risponde gratuitamente quando può e vuole, ma non ha nessun obbligo.


Dalla risposta che ti ha dato in precedenza però mi pare chiaro

"è sufficiente dare atto che i versamenti sono parziali e che la morosità ammonta a tot . Sulla base dell'estratto puoi mandare una raccomandata per intimare il pagamento di quanto ancora dovuto o , se è tuo interesse risolvere quel contratto , dare incarico ad un legale per la convalida ."

Anche se salda nel momento in cui per alcuni mesi paga parzialmente puoi comunque risolvere il contratto.

Tra parentesi io non riesco a capire una cosa:
Come fa uno a pagare metà canone ogni mese?
Secondo logica se un mese mi paga metà, il secondo mese con metà importo va a saldare ciò che era rimasto del mese prima.
Probabilmente il tipo ha escogitato un sistema "furbo" tipo fare un bonifico con mezzo importo e la casuale "acconto mese x", ma è regolare?
Io non penso, anche perchè se no non potresti risolvere il contratto come detto da Azzecca.

Buon anno anche a te Nefertiti
Uno non è connesso  
Vecchio 02-01-2011, 01.13.59   #18
RedWitch
Cittadino/a Emerito/a
 
L'avatar di RedWitch
 
Data registrazione: 20-12-2004
Messaggi: 3,537
Predefinito

Il pagamento del canone di locazione, non puo' essere per nessun motivo sospeso o ritardato (e dovrebbe esserci scritto sul contratto) , dunque come ti ha detto Uno puoi chiedere la risoluzione se vuoi farlo.

Buon anno anche a te Nefertiti

ps: Approfitto di questo post per ringraziarti della risposta che mi hai gentilmente dato AzzeccaGarbugli
RedWitch non è connesso  
Vecchio 02-01-2011, 02.15.42   #19
nefertiti 1
Chiede le Vie
 
Data registrazione: 16-12-2010
Messaggi: 10
Predefinito contratto locazione uso professionale

Gentili utenti, vi prego di scusarmi se nel precedente messaggio mi sono ripetuta, non me ne ero resa conto. Mi siete davvero di aiuto per le risposte fornitemi e mi fa piacere gentile Uno che anche tu come me, reputi che il conduttore è molto furbo ed è proprio 'per questo motivo che mi preme avere la convalida dello sfratto. Non appena si terrà l'udienza e sicuramente entro Gennaio si terrà, scriverò com'è andata afinire. Le vostre risposte mi supportano prima della decisione del giudice. Vi ringrazio davvero molto e, scusatemi per prima. Un saluto e a presto.
nefertiti 1 non è connesso  
Vecchio 13-01-2011, 23.07.01   #20
nefertiti 1
Chiede le Vie
 
Data registrazione: 16-12-2010
Messaggi: 10
Predefinito contratto locazione uso professionale

Citazione:
Originalmente inviato da nefertiti 1 Visualizza messaggio
Gentili utenti, vi prego di scusarmi se nel precedente messaggio mi sono ripetuta, non me ne ero resa conto. Mi siete davvero di aiuto per le risposte fornitemi e mi fa piacere gentile Uno che anche tu come me, reputi che il conduttore è molto furbo ed è proprio 'per questo motivo che mi preme avere la convalida dello sfratto. Non appena si terrà l'udienza e sicuramente entro Gennaio si terrà, scriverò com'è andata afinire. Le vostre risposte mi supportano prima della decisione del giudice. Vi ringrazio davvero molto e, scusatemi per prima. Un saluto e a presto.
Gentile Azzeccagarbugli, purtroppo il conduttore avendo, nonostante dopo la notifica dello sfratto, e cioè dieci giorni pagato il credito che aveva nei miei confronti, il giudice non ha convalidato lo sfratto, quindi non sono rientrata in possesso del mio bene. Cmq sarà anche in futuro così perchè, io intimo lo sfratto, lui paga il giorno dopo la notifica di sfratto e io non lo caccerò mai...questa è la legge. Saprò alla prossima udienza se addirittura il giudice condannerà me a pagare le spese giudiziarie, legali...Non mi sembra giusto. A questo punto dovrei valutare di inviare diniego del rinnovo del contratto ma, non so se solo alla prima scadenza devo dargli l'indennità di avviamento oppure se aspetto la seconda scadenza dovrò cmq versare all'inquilino l'indennità di avviamento pari a 18 mensilità. Vi ringrazio delle gentili risposte e se potete ragguagliarmi riguardo all'indennità di avviamento ve ne sarò grata. In attesa di una gentile risposta di nuovo grazie ed un saluto.
nefertiti 1 non è connesso  
Vecchio 16-01-2011, 01.41.42   #21
AzzeccaGarbugli
Gli/le piace l'aria
 
L'avatar di AzzeccaGarbugli
 
Data registrazione: 10-06-2008
Messaggi: 33
Predefinito

Purtroppo Nefertiti mi risulta molto difficile continuare a risponderti perchè le informazioni che mi dai sono contraddittorie e incomplete ....... il Giudice non ha convalidato lo sfratto ma non mi dici il motivo. Non può essere a causa dell'avvenuto pagamento dato sì che questo , nel caso di contratto ad uso diverso dall'abitazione , se intervenuto dopo la notifica della citazione ( e tu precisi che è avvenuto 10 giorni dopo ) non sana la morosità e quindi il locatore può insistere sulla convalida. Non mi dici se il conduttore si è costituito con un legale sostenendo la non gravità dell'inadempimento , nel qual caso però l'avvocato che ti segue avrebbe potuto chiedere la conversione del rito ed insistere nella risoluzione del contratto per inadempimento . Poi parli di una possibilità di essere condannata alle spese .Se il procedimento si è concluso perchè il giudice non ha convalidato lo sfratto .... come può entrarci una tua eventuale condanna alle spese ? Credo più probabile che il giudice alla prima udienza non abbia convalidato lo sfratto perchè c'è stata la costituzione in giudizio del conduttore con un suo legale , che sia pendente pertanto una causa di accertamento dell'inadempimento e che il tuo avvocato ti abbia avvertita, come corretto, che in caso di esito negativo potresti anche essere condannata alle spese.
Per quanto riguarda l'indennità di avviamento che è pari a 18 mensilità ed è dovuta alla scadenza del secondo seiennio , hai parlato di un immobile locato ad un professionista . Per giurisprudenza costante il libero professionista non svolge attività " a contatto con il pubblico" tipica delle attività commerciali , il cliente raggiungerebbe il professionista anche in altro punto della città posto che si rivolge a lui per le sue abilità e non perchè ha lo studio in una certa via ,quindi non è dovuta alcuna indennità .

Scusa Nefertiti , ma sei sei seguita da un legale , al quale versi sicuramente un compenso , perchè non ti fai spiegare per bene quanto sta succedendo evitando di porti mille domande che potebbero avere risposta semplice ed immediata come quella sull'indennità di avviamento che sembra crucciarti tanto?
E' obbligo del legale fornire spiegazioni e tuo diritto chiederle e richiederle .
__________________
"....Chi dice le bugie al dottore , vedete figliuolo è uno sciocco che dirà la verità al giudice. All'avvocato bisogna raccontar le cose chiare : a noi tocca poi imbrogliarle"

Ultima modifica di AzzeccaGarbugli : 16-01-2011 alle ore 01.54.46.
AzzeccaGarbugli non è connesso  
Vecchio 18-01-2011, 01.34.24   #22
nefertiti 1
Chiede le Vie
 
Data registrazione: 16-12-2010
Messaggi: 10
Predefinito

Citazione:
Originalmente inviato da AzzeccaGarbugli Visualizza messaggio
Mi pare tu abbia avute tutte le informazioni che hai richiesto .Riassuntivamente :
-il canone di locazione di paga sempre anticipato
-mancando la data nel contratto , senza altre diverse indicazioni , possono intervenire gli usi che stabiliscono il pagamento dell'affitto nei primi cinque giorni del mese . Nel tuo caso ti aiuta anche la data di sottoscrizione del contratto che mi pare tu abbia indicato nel 6 dicembre ?????
- per legge il mancato pagamento del canone di locazione ( anche di uno solo) entro 20 giorni dalla scadenza prevista , da diritto al locatore di intimare lo sfratto per morosità e chiedere contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni non versati .
Nel tuo caso partendo dal 5 max 6 dicembre + 20 = 25/26 dicembre .
Trattandosi di contratto ad uso diverso il conduttore non ha la possibilità di chiedere termini di grazia per il pagamento e anche se dovesse sanare la morosità dopo la notifica dell'intimazione di sfratto , quindi versare il dovuto in conseguenza della notifica , la legge ti dà la possibilità di insistere per la convalida di sfratto .
Certo se il contratto dovesse essere stato stipulato questo mese di dicembre ( cosa che non chiarisci) e si trattasse della prima morosità , all'intimazione di sfratto potrebbe seguire una costituzione in giudizio del conduttore che porterebbe il tuo legale a modificare l'originaria citazione per convalida in risoluzione per grave inadempimento ( cosa esclusa nell'ipotesi di mancato adempimento di una sola mensilità) .
Al mancato pagamento del canone si potrebbe aggiungere il mancato versamento della quota-parte di registrazione del contratto, ma posto che ci sono 30 gg. per la registrazione forse non hai ancora provveduto...sempre se parliamo di contratto sottoscritto il 6 dicembre 2010 ...
Ciao Azzeccagarbugli, l'appartamento è fittato ad uso professionale ed è occupato da liberi professionisti, quindi è come un contratto uso commerciale e quindi,l'inquilino ha diritto alle 18 mensilità di indennità di avviamento? Grazie per la tua gentilissima risposta. Un saluto.
nefertiti 1 non è connesso  
Vecchio 18-01-2011, 01.59.33   #23
Uno
Amministratore
 
L'avatar di Uno
 
Data registrazione: 28-05-2004
Messaggi: 9,693
Predefinito

L'ultima risposta di AzzeccaGarbugli è chiarissima, come le altre del resto.
Dato che questa sezione del forum è intesa solo per dare veloci consigli o per scambiarsi esperienze in tema legale e non per sostituire la consulenza completa e personale di un legale, chiudo la discussione.
Per i lettori interessati all'argomento ci sono tutte le informazioni utili.
Uno non è connesso  
 


Strumenti discussione Cerca in questa discussione
Cerca in questa discussione:

Ricerca avanzata

Regole di scrittura
Tu non puoi inserire nuovi messaggi
Tu non puoi rispondere ai messaggi
Tu non puoi inviare files
Tu non puoi modificare i tuoi messaggi

Il codice vB è Attivato
Le faccine sono Attivato
Il codice [IMG] è Attivato
Il codice HTML è Disattivato
Vai al forum

Discussioni simili
Discussione Autore discussione Forum Risposte Ultimo messaggio
Come affittare appartamenti, case, uffici, box, magazzini eccetera Ray Avvocato e Commercialista 65 27-11-2011 20.32.56
Rescindere un contratto di acquisto immobile Sole Avvocato e Commercialista 3 05-03-2008 20.15.38


Tutti gli orari sono GMT +2. Adesso sono le 16.22.57.




Powered by vBulletin Copyright ©2000 - 2024, Jelsoft Enterprises Ltd.
Questo sito non è, nè può ritenersi assimilabile ad una testata giornalistica, viene aggiornato senza alcuna periodicità, esclusivamente sulla base della disponibilità del materiale. Pertanto, non è un prodotto editoriale sottoposto alla disciplina della l. n. 62 del 2001. Il materiale pubblicato è sotto la responsabilità dei rispettivi autori, tutti i diritti sono di Ermopoli.it che incoraggia la diffusione dei contenuti, purchè siano rispettati i seguenti principi: sia citata la fonte, non sia alterato il contenuto e non siano usati a scopo di lucro. P.iva 02268700271