Agenzie Immobiliari e costruttori

[Astral]

Le metto alla gogna, perchè ne ho provate una decina, ed ho visto che più o meno sono fatte tutte della stessa pasta.
dicono di prendersi certe percentuali, però se vendi cercano sempre di far fare l'affare al compratore (perchè questo le dovrà pagare di più).
Non voglio prendermela con la categoria, forse è un mestiere difficile e rischioso (se non vendono non c'hanno rimborsi spese e rischiano).

Però facendo fare una perizia sul mio immobile, ho notato come è stato abbassato almeno del 50% del valore. E non solo sul mio, ma anche su altri immobili...
Però quando poi compri le loro case, per dei buchi costano sempre molto...

I costruttori la stessa cosa...

[centomila]

Originalmente inviato da Astral

Le metto alla gogna, perchè ne ho provate una decina, ed ho visto che più o meno sono fatte tutte della stessa pasta.
dicono di prendersi certe percentuali, però se vendi cercano sempre di far fare l'affare al compratore (perchè questo le dovrà pagare di più).
Non voglio prendermela con la categoria, forse è un mestiere difficile e rischioso (se non vendono non c'hanno rimborsi spese e rischiano).

Però facendo fare una perizia sul mio immobile, ho notato come è stato abbassato almeno del 50% del valore. E non solo sul mio, ma anche su altri immobili...
Però quando poi compri le loro case, per dei buchi costano sempre molto...

I costruttori la stessa cosa...

Ho notato anche io questo fatto che quando sei compratore la casa è oro colato e quando sei venditore la casa è ...........bip!

L'unico modo per difendersi (sono professionisti e conoscono la partita molto meglio di chiunque fa uno o due affari immobiliari nell'arco di una vita) è mostrarsi sempre e comunque disinteressati. Facendo attenzione al fatto che ci mettono un secondo a sgamarti...............

Rimane il fatto che negli ultimi tre anni il mercato immobiliare (con special riguardo all'usato) ha sofferto molto: tempi di vendita triplicati, numero delle compravendite in calo esponenziale, prezzi in ribasso o, nel migliore dei casi, stabili.

Ci vuole pazienza e, forse, sapersi accontentare. Sia che acquisti o che vendi non puoi pretendere di farlo al prezzo che, interiormente, hai deciso.........

P.S.
sono, in ogni caso, dei venditori e l'unico modo per combatterli e girare la frittata e convincerli che stanno per concluderer l'affare. A quel punto sono più malleabili.

[Astral]

Non si tratta di decidere un prezzo interiormente, secondo un discorso affettivo, ma se ti fai fare una stima, ci togli le spese della ristrutturazione e cali il prezzo, poi cali n'altro po' per incoraggiare, poi non puoi calare ancora.

Per quanto riguarda io non ho fretta, e la vendita è solo un ipotesi. Secondo me il problema è questo:

1) pensano che chi vende ha bisogno disperato di soldi
2) pensano che chi compra farebbe di tutto per la casa dei suoi sogni, sopratutto perchè acquistare casa significa indipendenza dalla famiglia, oppure una nuova vita altrove con la famiglia, l'amante o solo.

[RedWitch]

Originalmente inviato da Astral

Le metto alla gogna, perchè ne ho provate una decina, ed ho visto che più o meno sono fatte tutte della stessa pasta.
dicono di prendersi certe percentuali, però se vendi cercano sempre di far fare l'affare al compratore (perchè questo le dovrà pagare di più).
Non voglio prendermela con la categoria, forse è un mestiere difficile e rischioso (se non vendono non c'hanno rimborsi spese e rischiano).

Però facendo fare una perizia sul mio immobile, ho notato come è stato abbassato almeno del 50% del valore. E non solo sul mio, ma anche su altri immobili...
Però quando poi compri le loro case, per dei buchi costano sempre molto...

I costruttori la stessa cosa...

Astral, secondo me hai generalizzato moltissimo, in base ad una tua esperienza che pero' non è universale.

Mi piacerebbe capire perchè pensi che gli agenti immobiliari cerchino di far fare l'affare al compratore, perchè dal mio punto di vista non è affatto così, un buon mediatore, (la parola stessa lo dice) dovrebbe fare semplicemente incontrare domanda ed offerta in modo che entrambe le parti siano soddisfatte.

Non è nemmeno vero che se l'affare non va a buon fine non possono chiedere un rimborso spese, questa cosa va definita al momento del rilascio del mandato di vendita. E' vero che molto spesso non vengono chiesti i rimborsi, soprattutto se il venditore firma un'esclusiva (ovvero se conferisce l'incarico solo a quell'agenzia e a nessun'altra). E' pur vero che per vendere un immobile occorre fare un determinato tipo di pubblicità che ha costi spesso elevati, anche se adesso internet sta diventando un buon mezzo di diffusione a minor costo (ma qui ci sarebbe un altro discorso sul target dei potenziali clienti..)

Il discorso della valutazione ribassata del 50 % pure non mi convince, ma forse dalle tue parti è diverso da qui dove abito io, dove non si è riscontrato un ribasso dei prezzi (al massimo e solo da pochi mesi una stabilizzazione), ma solo delle vendite. L'interesse dell'agente è quello di prendere un incarico di vendita e possibilmente di portarlo a buon fine, perchè solo in quel caso prende la provvigione che per uso di piazza qui corrisponde al 3% o più spesso 4% del prezzo di vendita. Va da sè che più è alto il prezzo e più l'agente intasca... Sarebbe un controsenso se ribassasse una valutazione del 50%.

Poi... sapessi come si comportano certi venditori... un esempio per tutti che mi è capitato da poco, una signora che accetta di mostrarci l'appartamento, andiamo là, e solo in momento ci dice che ha già dato un mandato ad un'altra agenzia, che pero' "è rassegnata" perchè sa che loro vendono anche per i fatti loro, e che quindi se noi gli procacciaissimo un cliente, darebbero la provvigione di chi vende a lei e a noi quella del compratore. Le è sfuggito che fare una cosa del genere non è legale. Tanto per dirne una..

Poi moltissimi venditori credono di avere una casa di valore inestimabile, ma non è sempre cosi. Ed infine pensano che le agenzie immobiliari siano una sorta di società per beneficienza, visto che in molti non vogliono pagare la provvigione.

Tutto questo per dire che sicuramente nella categoria ci sarano gli onesti ed i meno onesti (come in tutti i mestieri..)
ed è pur vero che c'è stato un periodo che chiunque poteva fare l'agente immobiliare e che anche oggi pur essendoci esami non facili da sostenere per diventarlo è un mondo dove si trova di tutto, ma è anche vero che ci sono dei seri professionisti che non cercano di fregare il venditore a favore dell'acquirente come sostieni.

Ah se tu vuoi vendere la tua casa ad un determinato prezzo, non c'è nulla che te lo vieti, soprattutto se non hai fretta, poi se non vendi sarai tu a decidere se ribassare o meno, se continuare a cercare di vendere o meno etc...
L'agenzia puo' solo rifiutare l'incarico se il prezzo le sembra spropositato (ma è difficile che lo faccia, soprattutto di questi tempi..) mica importi una cifra di vendita.

[Astral]

Originalmente inviato da RedWitch

Astral, secondo me hai generalizzato moltissimo, in base ad una tua esperienza che pero' non è universale.

Non è universale Red ma... non ho riportato soltanto la mia esperienza... anzi le mie esperienze. Si hai ragione la mia esperienza è soltanto romana, però non potevo mettere alla gogna, agenzie immobiliari romane era troppo tematico.

Originalmente inviato da RedWitch

Mi piacerebbe capire perchè pensi che gli agenti immobiliari cerchino di far fare l'affare al compratore, perchè dal mio punto di vista non è affatto così, un buon mediatore, (la parola stessa lo dice) dovrebbe fare semplicemente incontrare domanda ed offerta in modo che entrambe le parti siano soddisfatte.

Semplice Red, se la mia provviggione è del 2% in caso di affare e quella del compratore è del 5 o 6%, è ovvio che il compratore ha piu oneri e di conseguenza, quello che deve cacciare i soldi è lui. Di questi tempi è meglio accontentarsi di tante piccole provviggioni, piuttosto che puntare su una provviggione alta, che ha più probabilità di fallimento.

Originalmente inviato da RedWitch

Non è nemmeno vero che se l'affare non va a buon fine non possono chiedere un rimborso spese, questa cosa va definita al momento del rilascio del mandato di vendita. E' vero che molto spesso non vengono chiesti i rimborsi, soprattutto se il venditore firma un'esclusiva (ovvero se conferisce l'incarico solo a quell'agenzia e a nessun'altra). E' pur vero che per vendere un immobile occorre fare un determinato tipo di pubblicità che ha costi spesso elevati, anche se adesso internet sta diventando un buon mezzo di diffusione a minor costo (ma qui ci sarebbe un altro discorso sul target dei potenziali clienti.

Se non è citato nel contratto il rimborso spese non c'è, e ovviamente sto parlando di contratti di esclusiva certo, dove io mi impegno (giustamente) a non vendere ne ad altre agenzie, ne a privati. La pubblicità a tutti quelli che ho dato il mandato, non l'hanno fatto ne fuori l'agenzia, ne su giornali, soltanto "gratuitamente" su internet, in un portale di tutte le agenzie. E parlando da pubblicitario capirai che sono consapevoli del costo quasi zero.[/quote]

Originalmente inviato da RedWitch

Il discorso della valutazione ribassata del 50 % pure non mi convince, ma forse dalle tue parti è diverso da qui dove abito io, dove non si è riscontrato un ribasso dei prezzi (al massimo e solo da pochi mesi una stabilizzazione), ma solo delle vendite. L'interesse dell'agente è quello di prendere un incarico di vendita e possibilmente di portarlo a buon fine, perchè solo in quel caso prende la provvigione che per uso di piazza qui corrisponde al 3% o più spesso 4% del prezzo di vendita. Va da sè che più è alto il prezzo e più l'agente intasca... Sarebbe un controsenso se ribassasse una valutazione del 50%.

Ti ho risposto sopra, meglio prendere 10.000 euro di provviggione che 20.000 col maggiore rischio di perdere, e spesso visto che chi fa praticantato in agenzia, viene pagato solo se porta a termine i contratti, fai tu i tuoi calcoli...
Senza contare un altro fattore: gli agenti spesso portano amici o parenti che acquistano un immobile e cercano di abbassare il prezzo o nel caso il parente sia un venditore, di alzarlo.

Originalmente inviato da RedWitch

Poi... sapessi come si comportano certi venditori... un esempio per tutti che mi è capitato da poco, una signora che accetta di mostrarci l'appartamento, andiamo là, e solo in momento ci dice che ha già dato un mandato ad un'altra agenzia, che pero' "è rassegnata" perchè sa che loro vendono anche per i fatti loro, e che quindi se noi gli procacciaissimo un cliente, darebbero la provvigione di chi vende a lei e a noi quella del compratore. Le è sfuggito che fare una cosa del genere non è legale. Tanto per dirne una.

io ho dato sempre esclusive, perchè mi sono messo nei panni dell'agente, giustamente perchè mi aspetto più professionalità.

Originalmente inviato da RedWitch

Poi moltissimi venditori credono di avere una casa di valore inestimabile, ma non è sempre cosi. Ed infine pensano che le agenzie immobiliari siano una sorta di società per beneficienza, visto che in molti non vogliono pagare la provvigione..

Su questo concordo, però io ho parlato di valutazione preventiva del geometra, ho parlato di averci tolto dei costi etc., eppure dopo 3 mesi hanno riprovato ad abbassare il prezzo di 100.000, soltanto perchè c'era un acquirente pronto ad aquistarla a quel prezzo. Non c'è storia...

Originalmente inviato da RedWitch

Tutto questo per dire che sicuramente nella categoria ci sarano gli onesti ed i meno onesti (come in tutti i mestieri..)
ed è pur vero che c'è stato un periodo che chiunque poteva fare l'agente immobiliare e che anche oggi pur essendoci esami non facili da sostenere per diventarlo è un mondo dove si trova di tutto, ma è anche vero che ci sono dei seri professionisti che non cercano di fregare il venditore a favore dell'acquirente come sostieni.

Se nella mia zona vanno di moda i cartelli "no agenzie", un motivo ci sarà. Il mio non era solo tanto un discorso di fregare il venditore, quanto (come leggerai anche sopra i commenti di Luke) il fatto che quando vendi ti svalutano tutto, e quando compri, per dei buchi paghi oro, non c'è spiegazione.

Originalmente inviato da RedWitch

Ah se tu vuoi vendere la tua casa ad un determinato prezzo, non c'è nulla che te lo vieti, soprattutto se non hai fretta, poi se non vendi sarai tu a decidere se ribassare o meno, se continuare a cercare di vendere o meno etc...
L'agenzia puo' solo rifiutare l'incarico se il prezzo le sembra spropositato (ma è difficile che lo faccia, soprattutto di questi tempi..) mica importi una cifra di vendita.

Questo è vero, il fatto però che dopo breve periodo e nonostante tante visite alla casa, abbassano il prezzo secondo me è un modo anche per sondare il terreno...

[Uno]

Io non darei mai l'esclusiva. Se l'agenzia accetta di provare a vendere bene, se vende prende la percentuale. Se non accetta amen, ci proveranno le altre che accettano.

Sicuramente un'agenzia che lavora ed ha esperienza ha una visione di insieme del mercato locale maggiore di qualsiasi perito. Per capirci, un geometra può anche valutarmi una casa 500.000 ma se non c'è mercato, se il momento non è buono etc... se voglio vendere devo considerare altri importi altrimenti devo aspettare se posso.

Comprendo anche perchè quando compri pare tutto oro e quando vendi pare tutta bip... è un modo per cercare preventivamente di far incontrare venditori e acquirenti.

Se qualcuno mi chiedesse un rimborso spese a prescindere lo ringrazierei del tempo concessomi e lo saluterei. Se devo pagare il rimborso a prescindere allora inizio a mettere annunci a pagamento per conto mio. Se è vero che una agenzia non vede una casa al minuto è però vero che ogni casa che vende.... quindi pur non volendo fare i conti i tasca a nessuno (solo il coperchio sa quello che bolle in pentola) credo che nelle percentuali degli affari conclusi ci stiano comodamente anche le spese di quelli non conclusi. Poi certo se un'agenzia non riesce a vendere nulla.... ma allora gli converrà chiudere, non dovrò certo mantenerla io solo perchè esiste e perchè ci sono entrato