Affitti in nero, è possibile registrare il contratto per l'inquilino...

[Astral]

Tutto merito di una legge che dal 7 giugno consente a tutti gli inquilini con contratto a nero di registrare da sé la locazione, con l'abbattimento a un decimo del prezzo dell'affitto. Ecco come fare.

Decreto legislativo 23/2011, articolo 3, commi 8 e 9. Dietro queste fredde coordinate si nasconde una piccola, grande rivoluzione per tutte quelle persone che vivono in affitto con un contratto a nero. Grazie a questa legge infatti chi entro il 6 giugno non si è visto trasformare il proprio affitto in nero in una regolare locazione, può richiedere la regolare registrazione del contratto, arrivando a pagare anche 10 volte meno rispetto a quello che paga adesso.

Un sogno? No, è la realtà. Per informazioni chiedere ad un affittuario di San Lorenzo che, grazie anche all'aiuto di un avvocato dell'Unione Inquilini Roma, Guido Lanciano, ha visto trasformarsi il proprio affitto in nero da 800 euro al mese in una regolare locazione pari, come prescritto dalla legge, a tre volte il valore catastale dell'appartamento. Nel suo caso quindi l'affitto è sceso a 80 euro. Il tutto garantito da un regolare contratto 4 + 4 anni. E il proprietario? Non può far nulla, la legge è chiara.

LA LEGGE - I proprietari infatti il 6 giugno hanno visto scadere il termine per usufruire della cosiddetta cedolare secca. Tale data era anche il termine ultimo per sanare le posizioni in nero. Cosa accade per quei contratti, che dovevano essere registrati e non lo sono stati entro il 6 giugno? Lo chiediamo a Massimo Pasquini, della segreteria nazionale dell'Unione Inquilini: "La normativa prevede che a questi contratti si applichi da un lato una durata della locazione stabilita in quattro anni (più quattro) che decorrerà dal momento in cui verrà effettuata, ormai in ritardo, la registrazione, volontaria o d'ufficio; dall'altro un canone annuo di locazione fissato in misura pari al triplo della rendita catastale".

COME PROCEDERE - Questa situazione si verifica sia se a registrare il contratto è il proprietario sia se a presentarsi all'agenzia delle entrate è l'affittuario. Una sorta di spionaggio di quest'ultimo quindi che si prefigura come una sorta di rivincita contro tutti quei padroni di casa irregolari.

Spiega ancora Pasquini: "La procedura che l'inquilino deve seguire non è semplicissima. Innanzitutto va verificata l'effettiva mancata registrazione del contratto di locazione da parte del locatore. In secondo luogo poi si deve procedere con la registrazione del contratto di locazione. In terzo luogo va presentata all'Agenzia delle Entrate una denuncia nella quale dichiara i propri dati personali e quelli del locatore, la data di inizio della locazione e il canone corrisposto, unitamente ai documenti a prova delle dichiarazioni rilasciate. Infine va verificata la rendita catastale dell'immobile occupato per calcolare poi l'affitto. A questo punto parte una raccomandata al proprietario che non può far altro che prenderne atto".

IL CASO DI SAN LORENZO - Una procedura tutt'altro che semplice, come conferma Guido Lanciano, avvocato che ha seguito il primo caso, quello di San Lorenzo, andato in porto. "Il mio consiglio è quello di affidarsi alle varie associazioni di inquilini e agli avvocati che loro mettono a disposizione. Questo sia per la difficoltà della procedura, sia per il muro che si incontra all'agenzia delle Entrate, dove le informazioni in merito sono scarse e dove c'è una sorta di ostruzionismo a favore dei proprietari. La legge però è chiara e imponendosi non si può non farla rispettare".

Come detto l'affittuario di San Lorenzo ha visto passare il proprio canone da 800 a 80 euro. "In questi giorni", aggiunge l'avvocato Lanciano, "è partita la raccomandata al proprietario. Di reazioni ancora non ne abbiamo viste, ma ci aspettiamo di tutto, sia nell'ambito della legalità che fuori da questa". Oltre al caso di San Lorenzo in tutta la città di Roma sono in via di completamento altre 50-60 regolarizzazioni. Lanciano racconta di un caso, nella zona di Prati (viale Mazzini) in cui un inquilino con contratto da 1600 euro al mese, si ritroverà a pagare 300 euro al mese. "Ci sono", conclude Lanciano, "casi di intere palazzine con affittuari in nero ed anche lì si stanno convincendo ad intraprendere la procedura per la regolarizzazione. La portata del tutto potrebbe essere equiparabile all'imposizione dell'equo canone, che fu all'epoca una vera e propria rivoluzione".

LA CAMPAGNA DELL'UNIONE INQUILINI - L'Unione Inquilini in questi giorni ha avviato una campagna d'informazione che a settembre vivrà il periodo più importante. "E' infatti quello", spiega Pasquini, "il periodo in cui iniziano le locazioni degli studenti. E soprattutto a studenti e immigrati ci rivolgeremo in quanto sono loro le figure che più spesso si vedono imporre locazioni in nero. Approssimativamente, considerando i soli studenti fuorisede a Roma, che sono circa 70.000, possiamo dire che il 90% di loro vive in affitto con contratti a nero".

[Uno]

Mah... da una esagerazione all'altra.
Se mi costringessero ad affittare un appartamento a 80 euro al mese, fosse pure in mezzo al deserto, magari chiedendomi di metterne 500 ogni mese per lavori di manutenzione lascerei l'appartamento vuoto piuttosto.
Sono d'accordo che è ora di finirla con gli affitti in nero, ma non è neanche giusto prima accettarlo e poi uscirsene così.

E' lo stato che dovrebbe smuovere le cose, che razza di rendita catastale ha quell'appartamento per essere in regola ad 80 euro al mese?
E' evidente che è fuori mercato.
Allora il percorso è: aggiornamento delle rendite catastale incentivo a chi con la casa vuota e/o seconda casa l'affitta o disincentivo (tasse più alte) a chi la tiene vuota anche se non gli occorre. Ma quando l'affitta deve poterlo fare al prezzo di mercato, non più alto, non più basso, e se vogliamo anche con una regolamentazione migliore sugli sfratti, su eventuali danni etc...
L'inquilino dovrebbe poter dedurre le spese, lo stato comunque girerebbe più soldi e sarebbero tutti felici e contenti.

Oggi un proprietario rischia che di non poter più tornare in possesso dell'appartamento per mille assurdi motivi, rischia (ho visto io) di vederselo riconsegnare con tutte le porte interne sfondate a pugni, con i muri da rintonacare, non solo da pitturare etc... ammesso che si tiene anche la caparra (questione non semplice) che ci fa con 2/3000 euro se gli fanno danni per decine?

Ci vuole rispetto e considerazione da entrambe le parti, se vuoi (non tu Astral) dei diritti devi prendere in considerazione anche i doveri.

[Faltea]

Ora è decisamente più chiaro .
Grazie.

Avevo sentito della legge, ma anche del muro dell'agenzia delle entrate..
Ho provato a parlargli in merito ad una questione che ho in sospeso con il proprietario della vecchia casa ma sono stati blindatissimi. Volevo solo sapere (dato che era arrivato anche a me!) se era stata pagata l'imposta di registro...
Niet!! Ho dovuto far scrivere dall'avvocato..
C'era dietro una causa perché non ci voleva dare la caparra e nel totale da richiedere ci andava messo anche l'imposta di registro dato che metà noi l'avevamo regolarmente depositata..
Non so com'è finita fatto sta che se non c'era di mezzo sta cosa (avvocati, etc), l'agenzia a me non avrebbe detto nulla....

[Astral]

Io ho riportato solo l'articolo, purtroppo questa legge permetterà all'inquilino di approfittarsi.

Infatti è vero che con 80 euro il proprietario non si paga la multa per evasione fiscale (almeno cosi ho capito) ma è anche vero che cosi ci si rimette soltanto ad affittare, forse la manovra è fatta apposta per evitare che si affitti in nero? Non lo so... sta di fatto che è anche sbagliato prendersela col proprietario, perchè l'affitto in nero è una complicità tra proprietario ed inquilino, non è solo a beneficio del proprietario.
Senza contare che se fai un contratto, per mandarli via se ti serve un immobile, devi chiamare l'avvocato!

Decisamente comincio a pensare che ogni casa in più va venduta o abitata...

[RedWitch]

Dopo la cedolare secca questa è la ciliegina sulla torta

Anch'io trovo eccessivo, il provvedimento.
Pero' è sempre meglio registrare il contratto, è una garanzia per entrambe le parti, chi possiede una casa, spesso per avere un'entrata in più si ritrova con un mare di guai (affittuari che non pagano e che per non si sa per quale motivo è difficilissimo buttare fuori dalla propria casa, spese a suo carico etc) e adesso questo... da considerare poi che sugli atti di vendita da qualche anno le rendite catastali corrispondono al vero... ma ci sarebbe da aprire un bel libro anche su questa cosa...

Ho letto una circolare su questa nuova legge, da quel che c'era scritto il contratto che viene registrato d'ufficio o dall'inquilino perchè il proprietario non ha provveduto entro i 30 giorni canonici alla registrazione , la durata è di 4 anni dalla data dell'effettiva registrazione (a quanto ho capito non rinnovabili a quelle condizioni, ma in tutti i casi sfido qualunque proprietario a rinnovare automaticamente un contratto del genere..)

Una cosa che non c'era scritta e che sarebbe interessante approfondire, se il proprietario registra il contratto ma poi non paga i rinnovi annuali, la legge è applicabile?


Stanno in ogni modo cercando di eliminare gli affitti in nero, ma non credo che questa sia la via giusta, come del resto non lo è la cedolare secca...

[Astral]

Ma quindi il proprietario non viene multato? Si applicano solo dei privilegi per l'inquilino?

In ogni caso sfido anche l'inquilino a denunciare, e ritrovarsi il proprietario arrabbiato che prende pochi soldi al mese, e magari t'aspetta di notte mentre torni al portone, oppure che quando si rompe qualche tubo a casa, non te lo ripara.
insomma si possono venire a creare una serie di ripicche.
Comunque con affitto in nero, se l'inquilino non paga lo puoi denunciare per occupazione abusiva, se fai il contratto e non paga, non è facile mandarlo via.

Inoltre da quello che ho capito la cedolare secca agevola solo i ricchi, forse vogliono togliere quei pochi soldi ai piccoli proprietari e farli passare da qualche altra parte?

Mi fa schifo chi s'approfitta mettendo affitti altissimi, ma mi fa schifo anche lo stato che prende i soldi, ma non tutela, e gli inquilini che in tanti casi si approfitterano.

Ops dimenticavo che non è la gogna qui

[RedWitch]

Originalmente inviato da Astral

Ma quindi il proprietario non viene multato? Si applicano solo dei privilegi per l'inquilino?

Il proprietario, se non provvede alla registrazione del contratto è soggetto comunque sia ad una sanzione, se attraverso un controllo il fisco scopre che il contratto non è registrato può chiedere una multa di omessa registrazione, idem se l'importo dell'affitto sul contratto non è quello reale ma ne viene dichiarata solo una parte e la sanzione è ancora più salata della precedente.

Esiste il ravvedimento operoso, ovvero un proprietario che si "dimenticasse" di registrare il contratto, lo può fare in ritardo con un interesse di mora del 30%.

Le percentuali delle sanzioni per omessa o parziale registrazione sono ben più alte (possono arrivare fino al 400% per la parziale).

Ora non ho ben chiaro come funzioni con questa nuova legge, ovvero se è l'inquilino che va a registrare il contratto con conseguente abbattimento del canone, ma credo che anche in questo caso il proprietario sia sanzionabile...